Большим участкам – большие проблемы

Новая среда
В CRE №1/2 (62) мы писали о многих масштабных проектах, заявленных последние два года. Сегодня, продолжая разговор о больших участках, рассмотрим и проблемы, связанные с их реализацией.
Определяющим фактором для любого объекта недвижимости является его расположение. Существует два подхода к развитию территории. Первый – банальный: покупается участок на популярном в настоящее время направлении, таком как Рублево-Успенское, Новорижское или Калужское шоссе. Второй вариант требует некого анализа и прогноза, когда приобретаются недооцененные сегодня земли в надежде на рост их популярности в дальнейшем. В свое время таковыми были, к примеру, участки по Дмитровскому шоссе, в 100 и более км от МКАД по Ленинградскому шоссе: Завидово, верховья Волги. И третий вариант, когда земли приобретаются в нетипичных на первый взгляд местах, а эффективность проектов вызывает много вопросов. К примеру, про Араса Агаларова, владельца компании Crocus International, в прессе писали, что он «все делает вопреки здравому смыслу и сложившейся практике». Тем не менее его проекты «работают».
На практике формат будущего проекта диктует исключительно location. Понятно, что на участке в 10–20 км от Москвы можно построить новый сателлит, а для проекта в 80 км от города идею нужно искать. В целом можно сказать, что землевладельцы идут по пути многофункциональности своих проектов, совмещая на большой территории и производство, и жилье, и коммерческую недвижимость, формируя центры занятости и досуга.
В принципе простая коттеджная застройка на площади от 500 га уже необычна. Это некоторое сообщество, которое требует для своей жизни определенной инфраструктуры, специалистов и пр. Логика проста: пока объем строительства небольшой, здания и жители более или менее органично вливаются в существующие поселения. Когда же площадь участка сравнима с московским районом, проект переходит в категорию сателлита. (Одно из значений этого слова: «государство, формально независимое, но фактически подчиненное другому, более сильному государству».) И соответственно, все компоненты города должны существовать во вновь создаваемой среде. Так же, как и в биотопе, в большем по размеру сообществе легче устанавливается и поддерживается равновесие.
Девелоперу остается лишь выявить компоненты, необходимые для полноценной жизни обитателей будущих объектов, и заложить их в проекте.

Первый в рейтинге
В рейтинге проблем и вопросов, с которыми сталкивается девелопер, первое место, по мнению Константина Романова, партнера компании Knight Frank, занимает право собственности. Особенно остро он стоит в Москве, где реновация крупных территорий, таких как «Москва-Сити», Большое Сити, промышленные зоны и т. п., затруднена из-за большого количества владельцев. «Для создания единого Генплана, развития больших площадей необходимо консолидировать все земельные участки, – говорит он. – Особенно сложно это сделать в Москве, где каждый владелец участка пытается «выжать» из него максимальную выгоду и не хочет уступать. И что делать, если по земле неуступчивого собственника проходит важная транспортная артерия? В Москве проблема освоения больших территорий будет актуальной до тех пор, пока не найдется эффективная схема юридической консолидации права собственника».
В Подмосковье эти вопросы решаются. Скупка акций сельхозпредприятий (колхозов) и паев колхозников в основном завершилась в 2003 году. Но зачастую сделки совершались с нарушениями законодательства, и сегодня новые землевладельцы сталкиваются с попытками оспорить право их собственности. Движущей силой для колхозников, пытающихся вернуть свои паи, стала стоимость земли, выросшая с 2003 года в десятки и даже сотни раз. И хотя это стараются не афишировать, но по всему Подмосковью постоянно идут суды. В частности, в 2006 году в СМИ появились сообщения о том, что расследуются уголовные дела о продаже руководителями совхоза «Тучковский» компании «Вашъ Финансовый Попечитель» не принадлежавших им земельных угодий. Уголовные дела заведены на руководителей сельхозпредприятий в том же Рузском районе – ООО «Анненский», имени Доватора, имени Зои Космодемьянской и др. Кирилл Савицкий, директор ГК «Вашъ Финансовый Попечитель» по стратегическому развитию, компании, которая контролирует 40 тыс. га в Рузском районе и которой принадлежат все вышеупомянутые хозяйства, опровергает информацию о незаконном поглощении с/х предприятий. «Мы вошли в Рузский район в начале августа 2002 года, за год до массовой скупки паев, – рассказывает он. – Нас познакомили с несколькими хозяйствами, с первыми двумя удалось договориться достаточно быстро. Сейчас это АПК «Старо-Николаевский», АПК «Космодемьянский». Идея изначально была инвестиционная: мы инвестируем в сельское хозяйство, параллельно эти кооперативы преобразуются в ОАО и для нас делается допэмиссия на 51%. Мы присутствовали на всех собраниях акционеров, я сам их вел. И до августа 2003 года компания довольно успешно работала с двумя хозяйствами и пыталась договориться с третьим – кооперативом имени Доватора. 12 августа 2003 года мы наконец-то подписываем с правлением соглашение о намерениях, об инвестиционном договоре, всю инвестиционную программу. А ровно через четыре дня в это хозяйство приезжает скупать паи компания «Нерль». Поскольку мы договорились с правлением совхоза, нам пришлось сделать контрскупку. В результате удалось переломить ситуацию, по «Доватору» у нас получилось около 55%. И самое главное, на третий день скупки становится понятно, что первые два наших совхоза не скуплены, а мы их уже преобразовали в ОАО, там абсолютно чистая эмиссия, с независимым реестродержателем. И мы начали срочно скупать акции сами у себя. Далее «Нерль» перескакивает в другое хозяйство – «Анненский», мы снова срочно организуем контрскупку».
Кроме того, процесс скупки сопровождался земельными войнами между компаниями-покупателями. Существует ставшая уже легендарной история о том, как владельцу ГК «ВФП» Василию Бойко конкуренты сломали руку. И хотя на самом деле он повредил ее сам, но действительно в конфликте с ЧОПом компании-скупщика. Корпоративные войны мало чем отличаются от обычных – здесь все средства хороши. В ход идут власть, милиция, оружие, прокуратура и т. д.
Так, в Рузском районе «ВФП» пришлось бороться за землю с еще тремя компаниями. Тогдашний глава администрации района подписала инвестиционные соглашения с «ВФП», «Знаком», «Атоном» и, видимо, с «Нерлью». В результате в нескольких совхозах «ВФП» не один год был вынужден партнерствовать с другими компаниями, но сегодня 8 из 10 хозяйств Рузского района контролируются компанией Василия Бойко.
Сроков исковой давности для корпоративных войн нет. В 2003 году шло противостояние между рейдерами, сейчас приходят другие рейдеры, которые отнимают землю уже у новых владельцев. Так что нынешние землевладельцы еще долго не смогут быть абсолютно спокойны за свою собственность.
В ряде случаев удается оспорить сделку, потому что земельные скупщики торопились и сплошь и рядом законодательство нарушали: не проводили допэмиссию акций, собрания акционеров носили фиктивный характер и т. д.
После приобретения сельхозземель возникает еще одна серьезная проблема – землеустроительные работы и перевод этих земель в другие категории (земли поселений, под промышленное использование). Но сейчас процесс этот худо-бедно идет.

Генеральный план
Юридическое оформление земель – лишь начало долгого пути. Вопрос «что с этой землей делать?» возникает сразу на этапе приобретения. Большинство землевладельцев пока на этот вопрос не ответили и рассматривают землю как низколиквидный актив, оставляя его в пассивном запасе. Такой подход вполне оправдан, учитывая, что с каждым годом она дорожает и безо всяких вложений.
Некоторые девелоперы уже приступили к освоению своих землевладений. Основа любого проекта – идея, особенно актуальная для проектов, реализующихся на площадях 1–40 тыс. га и рассчитанных на 10–50 лет.
Варианты использования земли и распределение форматов недвижимости по площади зависит от близости участка к городу, его рельефа, специализации местности и т. д. Управляющая компания «Масштаб» реализует проект «А101» на Калужском шоссе общей площадью 13 тыс. га, из которых 6 тыс. находится в собственности УК. Земли «Масштаба» расположены вдоль Калужского шоссе в радиусе от 3 до 23 км от МКАД. Концепция проекта учитывает разное использование участков, в зависимости от их удаленности от столицы. В ближних пределах будет развиваться офисное строительство, возводиться многоэтажное жилье, таунхаусы. Поля вдалеке от города предназначены для коттеджей, резиденций и вилл.
Технопарки в Троицке, Черноголовке, Новосибирске основаны на имевшемся научном потенциале этих городов. И новые проекты явились логическим продолжением специализации этих городов.
Компания Coalco возводит многоэтажное жилье (10 млн. кв. м) рядом с Домодедово. Проект «Большое Домодедово» рассчитан на близость к крупному сателлиту и привлекательность подмосковного города для покупателей.
Под «Сафари-парк» отведено 750 га в Дмитровском районе, недалеко от Дмитрова. Север области, как известно, отличается разнообразием рельефа, подходящего для создания парка живой природы.
Чем дальше от Москвы, тем большее значение для успешности проекта приобретает наличие уникальной идеи. Для «дальних» проектов красоты и виды местности начинают играть более важную роль. По мнению Гани Шабад, директора департамента девелопмента УК «Масштаб», природный ландшафт – это фактор, который можно обыгрывать и который может значительно поднять привлекательность проекта. В Калифорнии в современных проектах ландшафт используется на 100%.
В основу проекта «Рузская Швейцария», как следует из названия, заложено наше представление о Швейцарии: горы, лыжи, озера, коровы, домашние продукты, неспешный отдых. Горы, правда, будут насыпными. На территории 40 тыс. га ГК «Вашъ Финансовый Попечитель» планирует развивать животноводство, разнообразную инфраструктуру (гольф- и яхт-клубы, конные клубы, горнолыжный курорт) и коттеджную застройку которая подразделяется на две группы. В основу первой заложена идея «усадьбы». Помимо коттеджа покупателям будет предложено приобрести большой участок сельхозземли. Вторая группа – стандартное коттеджное строительство.
Основная идея «задает тон» генеральному плану развития территории. Он включает в себя основные показатели застройки, транспортную, инженерную инфраструктуру, этапы строительства и т. д. При застройке больших территорий генплан разрабатывается с учетом Генплана района. В Рузском районе он сейчас еще разрабатывается. На него достаточно просто и недорого накладываются девелоперские планы «ВФП». В конце ноября 2006 года программа «Создание в Рузском муниципальном районе Московской области курортно-рекреационных и жилых комплексов мирового уровня «Рузская «Швейцария» на 2006–2010 годы и на перспективу до 2030 года» была одобрена советом депутатов Рузского муниципального района Московской области.
Существует мнение, что в России нет архитектурных мастерских, способных разрабатывать профессиональные генпланы.
В УК «Масштаб» к работе над проектом привлекли целую команду из российских и зарубежных архитекторов, инженеров, планировщиков и градостроителей. Нидерландская компания Maxwan Architects and Urbanists и английская URS выступили генеральными проектировщиками проекта. «У западных компаний большой опыт развития городов, – объясняет Ганя Шабад, – и иностранные проектировщики знают, как можно избежать градостроительных ошибок». Maxwan – автор проекта и Генерального плана строительства города Leidsche Rijn, недалеко от Утрехта в Нидерландах, который на сегодняшний день считается самым крупным объектом жилищного строительства, построенным в Европе. В настоящее время компания занимается разработкой более десятка крупнейших проектов в разных странах мира.
Немногие лендлорды придерживаются подобного взгляда, предпочитая работать с отечественными специалистами. «Брендовых архитекторов мы не приглашали, – отмечает Кирилл Савицкий. – У нас есть собственное архитектурное бюро, существующее уже 10 лет, и мы можем говорить даже о своей архитектурной школе». Генеральный план развития территории проекта «Рузская Швейцария» разработал НИиПИ Генплана МО.
Вопрос согласований проекта хоть и трудоемкий, но не является серьезной проблемой. В отличие, например, от США, где процесс согласований может занимать до 15 лет и после этого шаг вправо-влево уже невозможен. Так, в Калифорнии план одного элитного поселка площадью 1000 га на 400 домов стоимостью по $8 млн. девелопер согласовывал 15 лет. И в свое время не подумал о торговой зоне, подразумевалось, что жители все купят по дороге в больших американских супермаркетах. Но приехали люди, и им, естественно, не захотелось ехать, например, за мороженым, в ближайший магазин за 10 км. Но согласовать строительство маленького магазинчика девелопер уже не может.
В России в условиях развивающегося рынка все процессы идут на порядок быстрее. Параллельно разрабатываются генплан района, мастер-план территории, что-то уже строится, что-то еще досогласовывается, что-то меняется...

Сколько дорожке ни виться…
«Ключом к освоению больших территорий в Подмосковье станет транспортная стратегия», – уверен Константин Романов. Наша транспортная инфраструктура безнадежно отстала. В Москве сеть транспортных дорог составляет 8–9% всей площади при мировом нормативе 18–20%. Тем более остро эта проблема стоит в Подмосковье. «Успех крупных проектов во многом будет зависеть от способности девелопера создать эффективные способы доставки людей внеуличным транспортом: легкое, наземное метро, строительство ж/д станций, дополнительные ж/д ветки. Поскольку шоссе перегружены, рассчитывать только на машины, автобусы и маршрутки нереально», – полагает он.
Вопрос частного метро поднимается уже не первый год. Возможно, первым примером решения этой проблемы станет станция метро в Мякининской пойме. На стрелке Мякининской поймы компания Crocus International Араса Агаларова планирует реализовать большой проект делового центра: 14 офисных высоток площадью 50 тыс. кв. м. Ранее по соседству было решено строить здание подмосковной администрации. Арас Агаларов уже объявлял о намерении компании участвовать в строительстве новой станции Митинской линии.
Землевладельцы-девелоперы явно недооценивают проблему транспортной доступности, наивно полагая, что федеральные шоссе с этим вопросом как-нибудь справятся. Максимум, что сейчас делается, – развязки и съезды к поселкам. Но это пока. Думать, что проблема дорог – это проблема только местных властей – смешно. «Владельцу 10 га можно не волноваться по поводу транспорта, он перебрасывает проблему на власти, – говорит Константин Романов. – А девелопер, который хотел бы осваивать крупные территории, целые городские кластеры, без развития транспортной инфраструктуры это сделать просто не сможет». «ВФП» в Рузском районе планирует развивать лишь местные дороги, их сеть спроектирована. По мнению Кирилла Савицкого, транспортная доступность района в ближайшей перспективе только улучшится. После строительства Звенигородского проспекта «пробки» на Новой Риге исчезнут, и через 3 года трасса станет свободнее, чем сейчас. С другой стороны района проходит Минская трасса, которую до 2015 года расширят. По территории района пройдет и ЦКАД.
На строительство новых трасс рассчитывает и Coalco. У будущей ЦКАД компания планирует строить логистические комплексы...
УК «Масштаб» в вопросе транспортной инфраструктуры заглядывает дальше. В мастер-план развития территории проекта «А101» заложены конечные транспортные коридоры, предусмотрен общественный транспорт, линии экспресс-трамваев (новый экологически чистый вид транспорта), соединенные с ветками московского метро. В данном случае территория спланирована так, чтобы было возможным расширение Калужского шоссе, строительство трассы Солнцево – Бутово – Видное и модернизация существующих дорог, но в то же время упор делается на систему дорог, которая сможет распределить транспортные потоки так, чтобы ни одна из трасс не была перегружена. «Девелопер, который решает задачу комплексного городского строительства, должен понимать, что он будет вкладывать деньги в инфраструктуру, – говорит Ганя Шабад. – Он может надеяться на какие-то муниципальные вложения, но главным образом должен рассчитывать только на себя».
В мировой практике сначала разрабатывается мастер-план развития территории на 20–30 лет, и транспортный вопрос решается на этапе планирования. Закладываются транспортные коридоры, и, если дороги и не строятся сразу, подразумевается возможность их появления по мере необходимости.

Поймать в сети
Коммуникации для Подмосковья – настоящая беда. Но, как ни парадоксально, для крупных проектов это менее актуально. У владельцев большой земли, как правило, хорошие отношения с местными властями. Ленлорды принимают участие в формировании Генплана развития района, где учитываются и потребности в мощностях и коммунальной инфраструктуре. Кроме того, для масштабных проектов экономически эффективно построить собственные генерирующие мощности, мини-ТЭС, тепловые пункты, что для относительно небольших проектов было бы разорительно.
С проблемой коммуникаций сталкиваются все девелоперы в МО. Так, Рузский район довольно слабо газифицирован (год назад было менее 40%), и в настоящее время разрабатывается программа газификации и электрификации района. И компания «ВФП» достаточно легко может включить объекты своей программы в Генплан развития района. Потребности в мощностях для объектов первой очереди эта программа покроет практически полностью. Первый этап строительства должен быть завершен в конце 2010 – начале 2011 года, а ввод мощностей запланирован не позже 2008–2009 годов.
Тем не менее «ВФП» рассматривает и альтернативные источники энергии.

Места приложения труда
В больших проектах неизбежно встает вопрос занятости населения. «Город всегда развивается по какой-то модели: курортная, промышленная, постиндустриальная и др., – говорит Константин Романов. – Так, промышленная модель предполагает, что есть градообразующее предприятие, где занята основная масса людей. Постиндустриальная – это инновационные технологии. Каждому девелоперу необходимо понять, какая у него будет ориентация и где будут работать люди». Необходимо предусмотреть образование всех классов населения, поскольку у живого города есть разные потребности и разные виды занятости. Один класс, живущий обособленно, не может быть градообразующим (например, поселок «Рублево-Архангельское», более известный как «Город миллионеров»).
УК «Масштаб» в первой очереди проекта будет строить 500 тыс. кв. м офисных площадей, надеясь создать на своей земле центр деловой активности. По предварительным прогнозам, на территории проекта «А101» к моменту завершения будут работать не менее 30% местного населения (около 100 тыс. человек). «Люди должны работать не только в офисах, но и в сфере обслуживания (рестораны, магазины), в социальных учреждениях – детских садах, школах и т. д., иначе не будет жизни города, – говорит Ганя Шабад. – А чтобы эти земли были доступны покупателям со средним достатком, запланированы разные типы жилья. На одних участках будет построено жилье экономкласса, многоэтажные дома. На других появятся коттеджи, таунхаусы».
В «Рузской Швейцарии» будет возведено 3 бизнес-центра. Но учитывая большую удаленность от Москвы (порядка 100 км), актуальность офисных площадей вызывает сомнение. Разработчики проекта уверены в его востребованности. По мысли Кирилла Савицкого, там могут располагаться бэк-офисы творческих коллективов, компаний, занимающихся высокоинтеллектуальным бизнесом. Рассматривается вариант корпоративных поселков, соответственно, там же люди могут и работать.
В большинстве районов Московской области присутствует аграрный компонент, и игнорировать сельскохозяйственное производство со стороны новых землевладельцев было бы большой ошибкой. «Предположим, мы не стали бы развивать сельское хозяйство, – рассуждает Кирилл Савицкий. – Коров порезали, коровники сломали, освободили место под застройку и построили первую очередь девелоперского проекта. Куда пойдут крестьяне? Поджигать все, что мы построили! Нельзя просто так все закрыть. Экономика проста: если там будет рабочее сельское хозяйство, девелоперский проект мы продадим дороже минимум вдвое».
Согласно генеральной концепции «ВФП», под реальный девелопмент уйдет не более 1/4 всех площадей (т. е. до 10 тыс. га).
В других компаниях соотношение строительства и сельского хозяйства может быть иным, но все равно аграрная составляющая присутствует. Так, Coalco, как отмечалось ранее, из своих 18 тыс. га планирует половину оставить под агробизнес. Компании принадлежат племзавод «Барыбино», племзавод «Повадино», «ПЗ «Заря Подмосковья». В период с 2002 по 2005 год Coalco инвестировала в сельскохозяйственные проекты более $100 млн.
Большие вложения в сельское хозяйство (для МО это преимущественно животноводство) неизбежны, поскольку никаких вливаний в совхозы не было с начала перестройки. Один председатель подмосковного совхоза рассказывал новым владельцам: «Раньше у меня было 10 кормоуборочных комбайнов, потом они все сломались. Я разобрал 10, собрал 9; потом разобрал 9, собрал 8; сейчас у меня 2. В этом году (2002 г. – Прим. ред.) по идее я должен разобрать 2, собрать 1. Что делать дальше – не знаю».
«Коалко-Агро» закупила современную технику для животноводческих комплексов, в том числе у шведской фирмы «ДеЛаваль»; был введен ежедневный учет продуктивности животных с помощью компьютерных программ и т. д. В результате компания заключила контракты на поставку молока Ehrmann, Danon, Campina, Лианозовскому заводу детских молочных продуктов (Wimm-Bill-Dann). А само «Коалко-Агро» заняло 1-е место в отраслевом рейтинге 100 крупнейших и эффективных производителей молока в России, подготовленном сотрудниками Всероссийского НИИ аграрных проблем и информатики имени А.А. Никонова (ВИАПИ) и Росагрофонда по данным госстатистики.
По пути развития сельского хозяйства пошли и в УК «Масштаб». «Компания владеет сельскохозяйственной фермой, – рассказывает Ганя Шабад. – И хотя со спросом на недвижимость у нас вряд ли могут возникнуть проблемы – объекты располагаются до 20 км по Калужскому шоссе, помимо строительства мы развиваем и молочное производство». Молочная ферма – одно из приоритетных направлений компании, сейчас работают 2 животноводческих комплекса, планируется построить в 17 км от МКАД новый современный комплекс. Молоко от 2000 коров сорта «евро» сегодня покупает компания Danon. А племзавод «Коммунарка» занимает одно из ведущих мест в молочном животноводстве Московской области.
В «ВФП» агробизнесу сразу отводилась определенная роль. «Молоко – это дополнение к основной идее проекта. Но раз есть коровы, значит, они должны доиться. А доиться в убыток неинтересно. В конце 2003 – начале 2004 года мы купили Рузский молочный завод. Мы нашли свою нишу, которая неинтересна «Вимм-Билль-Данну» и другим монополистам, и делаем пастеризованное молоко. В отличие от стерилизованного оно производится из свежего молока и имеет малый срок хранения».
По расчетам «ВФП», сельское хозяйство выйдет на самоокупаемость только к 2008–2009 гг., т. е. через 5–6 лет с начала вложений. А начнет приносить прибыль через 35 лет (начиная отсчет с 2008 г.). Поэтому сельское хозяйство может работать только в условиях комплексного проекта, когда затратные части типа агрокомплекса, транспортной инфраструктуры и т. д. окупаются за счет строительства недвижимости.

С деньгами проблем нет
Основная сложность освоения больших участков – очень высокие начальные затраты. «Девелопер должен понимать, что первые 2–3 года он занимается развитием земли: подводит коммуникации, составляет генплан, решает вопросы с транспортом, – говорит Константин Романов. – Как правило, в это вкладываются собственные деньги девелопера. Далее, как только станет понятно, что на земле можно строить, она уже имеет ценность и является залоговым инструментом». Финансирующие организации будут тщательно анализировать проект, смотреть на участников команды, насколько профессиональны архитекторы, объемщики, транспортные специалисты, инженеры и пр.
Сегодня девелоперы не испытывают больших трудностей с деньгами. Как сказал Кирилл Савицкий, «с деньгами проблем нет, но инвесторы в очередь не выстраиваются». Как считает Ганя Шабад: «Привлечение инвестиций в недвижимость – задача решаемая. На рынке недвижимости очень хороший возврат на инвестиции, поэтому инвесторы сейчас заинтересованы в этой отрасли».
Тем не менее определенные проблемы с привлечением инвестиций есть. «Приходит человек, обещает построить кантри-отель, но хочет потом им управлять, – рассказывает Кирилл Савицкий. – Мы же хотим сохранить контроль над проектом и не намерены отдавать более 49%». При работе с западными инвесторами существуют свои органичения. Так, «ВФП» на MIPIM вели переговоры с директором по развитию CLUB MED крупнейшей отельной сети. Несмотря на заинтересованность топ-менеджера, дальше разговоров дело не пошло – дело в том, что CLUB MED в Россию идти не хочет.
Прогнозируемая сегодня доходность больших проектов весьма привлекательна. Первые пять лет, по словам Константина Романова, прибыль не слишком велика, потому что очень высоки риски. «Девелопер сначала зарабатывает на капитализации земли, когда начинает ее осваивать, а потом начинает зарабатывать на капитализации недвижимости, – отмечает он. – Это «длинные» деньги, рассчитанные на 10–15 лет. Но последние этапы проекта будут очень прибыльными. Вероятная доходность больших проектов – от 30% и выше». По мнению Гани Шабад, компании, инвестирующие в такие проекты, ожидает рост доходности в будущем. И она может быть на 30–40% выше средней по рынку.