30 ноября в Radisson Blu Leninsky Prospect Hotel в Москве состоялась встреча Retail & Development Brunch, посвященная рынку торговой недвижимости и ритейла. Мероприятие состояло из двух сессий, в первой из которых представители консалтинговых компаний наметили основные тренды и вызовы для различных сегментов ритейла, а во второй ритейлеры и девелоперы за круглым столом дали свою оценку обозначенным тезисам, а также рассказали о результатах деятельности и планах на будущее.
Модератором первой сессии выступила Эвелина Ишметова, директор по консалтингу и развитию KEY CAPITAL. Участники сессии поделили между собой основные направления ритейла: FMCG, фэшн, фитнес, БТиЭ, общепит. Формат мероприятия предполагал высокую динамику, поэтому на каждое выступление было дано не более пяти минут – время, достаточное для того, чтобы выделить ключевые моменты по сегменту.
Так, продуктовый ритейл представлял Эдуард Тишко, директор, управляющий партнер LCM Consulting. Эдуард обозначил пять основных трендов этого направления. Это движение в эконом-сегмент (развитие дискаунтеров), увеличение доли собственных торговых марок (СТМ) и готовой еды (в том числе, организация кофе-станций в магазинах), рост доли онлайн-продаж в обороте ритейлеров, сокращение площади магазинов (ритейлеры не только наращивают долю формата «у дома», но и запускают форматы мини-магазинов площадью менее 100 кв. м), консолидация рынка в руках крупнейших игроков (активное поглощение небольших локальных ритейлеров).
Представлять одежный ритейл досталось Евгении Хакбердиевой, региональному директору департамента торговой недвижимости NF Group. В 2022-2023 гг. мы наблюдали активный рост российского ритейла, который занимал площадки ушедших международных брендов, расширял форматы и запускал новые линейки. По словам Евгении, после бурного роста этот сегмент ожидает период адаптации и оптимизации. Компании будут отлаживать эффективность работы магазинов, искать оптимальные решения по площадям и ассортименту для каждой конкретной локации. Что касается иностранных брендов, их развитие в России идет не так быстро. Из 19 вышедших в 2023 году на российский рынок брендов, один уже снова ушел, и только семь открыли два магазина и более, - напоминает Евгения.
Марина Малахатько, старший директор, глава ритейл-департамента CORE.XP, взяла на себя сегмент фитнес-центров, которые за последние годы прошли трансформацию от непрофильного арендатора, до полноценного «якоря» в ТЦ. Сейчас, отмечает Марина, фитнес в ТЦ это: 1500-2000 кв. м занимаемых площадей в среднем, порядка 18 млн рублей оборота в месяц и прирост трафика на 2500-3000 человек. При этом доля трат на фитнес в общих тратах населения составляет около 1%, то есть, сегмент имеет широкий простор для роста. Сегодня вызовом для фитнеса становится расширение сетей в регионы и охват городов с населением до 200-500 тыс. человек. Кроме того, Марина предлагает смотреть не только на фитнес в отдельности, но выделять велнес-услуги в целом. На начальной стадии активного развития находятся также термы, и это тоже перспективный «якорь» для торговых центров. Единичные проекты в Москве пользуются большой популярностью у аудитории.
Сегмент бытовой техники и электроники (БТиЭ) на мероприятии представляла Анна Папаскири, управляющий партнер Retex. В качестве основной проблемы этого направления Анна отмечает конкуренцию со стороны маркетплейсов, которую игрокам становится уже сложно выдерживать, даже несмотря на омни-канальную модель. Обороты ритейлеров показывают в 2023 году хорошие результаты, но здесь сыграл роль отложенный спрос. При этом есть тенденция к увеличению срока пользования техникой, все больше запрос на ремонт, поэтому на будущее перспективы традиционного ритейла БТиЭ не такие радужные. Из этого следует тренд на сокращение площадей физических магазинов. Также трендом является замещение известных международных брендов продукцией из Китая, Индии, Турции, Ирана и увеличение доли собственных торговых марок. Примечательно и то, что сейчас наметился тренд на открытие монобрендовых магазинов.
О сегменте общепита рассказала Анна Никандрова, партнер Nikoliers. Здесь выделяются три подсегмента: фудкорты, рестораны и фуд-холлы. По словам Анны, первые два подсегмента довольно стабильны: рестораны в ТЦ показывают хорошие цифры по заполняемости и оборотам, на фудкорте продолжает лидировать большая тройка («Вкусно и точка», KFC, Burger King), которая демонстрирует прирост оборотов из года в год. Вызовом в формате общественного питания являются фуд-холлы. Сейчас этот подсегмент активно развивается, но при этом не все проекты становятся успешными и востребованными у аудитории. Успех того или иного проекта зависит от многих факторов, начиная с концепции и заканчивая обучением персонала, управлением. Впрочем, проблема обучения кадров актуальна в целом для рынка общепита, а управлению (коммерческому) на рынке уделяется незаслуженно мало внимания, - настаивает Анна.
В заключение первой сессии, Эвелина Ишметова предложила спикерам пару вопросов общего характера – по готовности к смещению фокуса на «серебряный возраст» и новому строительству ТЦ. Что касается первого вопроса, тут проблемным остается фэшн-сегмент, игроки которого продолжают больше ориентироваться на молодежную аудиторию, - сетует Евгения Хакбердиева. По строительству же, эксперты отмечают нехватку торговых объектов в малых городах. При этом ритейлеры, выходящие в такие города, показывают взрывной рост, - отмечает Марина Малахатько. По словам Эдуарда Тишко, малые города нуждаются в строительстве торговых центров арендопригодной площадью от 5 000 кв. м, ритейлеры готовы туда заходить, а жители таких городов готовы обеспечивать достойный трафик и конверсию.
Во второй сессии было сразу два модератора. Компанию Анне Никандровой здесь составила Александра Чиркаева, директор по аренде и развитию коммерческой недвижимости Pioneer. Участники сессии постарались ответить на те вопросы, которые были поставлены в первой части мероприятия, опираясь на свой опыт и свою стратегию развития.
Так, Максим Карбасникофф, директор по управлению недвижимостью ADG Group, в качестве точек роста сети торговых центров называет в первую очередь фитнес и общепит. В проектах группы представлены и фитнес-клубы, и фуд-холлы. Эти арендаторы показывают хорошие обороты и трафик.
Николай Юськив, «Спортмастер», в свою очередь рассказал о развитии сети. По его словам, уход западных брендов мало повлиял на развитие, так как «Спортмастер» и до СВО имел хорошее покрытие. Из всех точек ушедшего Декатлона сеть заняла четыре локации. Сейчас ритейлер уходит от формата гипермаркета, который частично трансформируется в формат «Спортмастер PRO». Фокус такого формата – не только расширенный ассортимент, но и лучший сервис, подразумевающий консультации профессиональных спортсменов. Формат останется «штучным»: в Москве планируется до 10 магазинов, в Петербурге - до 5.
Николай Московкин, «Эконика», отметил, что стратегия сети сейчас сосредоточена на выходе в премиальный сегмент и предоставлении клиентам премиального сервиса. Точкой роста эксперт видит активные коллаборации с игроками из смежных сегментов, а не расширение ассортимента за счет добавления других товарных групп.
Дина Постоленко, директор отдела аренды ТЦ «Авиапарк», отмечает рост сегмента фэшн в этом году. По ее словам, доля оборота фэшн выросла до 50% от общего оборота ТЦ (в 2022 году было 40%). При этом рост осуществляется за счет российских брендов, чья доля в обороте фэшн сегмента составила 63% против 40% годом ранее. Также Дина отмечает спрос на формат универмагов дизайнерской одежды. Собственный проект «Авиапарка» Trend Island сейчас готов выходить не только в другие ТЦ, но и в другие страны.
Алина Стрелкова, директор по коммерции и развитию группы объектов Mall Management Group, говорит, что все настоящие вызовы у рынка еще впереди. В 2022-2023 гг. торговые центры решали задачи по заполнению освободившихся площадей, с чем успешно справились. Теперь с этим нужно работать, для повышения доходности и капитализации объектов. По словам Алины, фудкорты сейчас все больше движутся в сторону ресторанных концепций по сервису, организации посадочных мест. Также эксперт коснулась вопроса спортивных товаров, где, по ее словам, проблемой может стать отсутствие у «Спортмастера» конкурентов.
Иван Ситников, DDX Fitness, подтверждает тезис из первой сессии о росте сегмента фитнес-центров. По его словам, продажи абонементов сейчас растут даже без затрат на маркетинг и рекламу. Прорывом в этом направлении Иван называет внедрение подписочной модели, которая сделала фитнес-услуги доступнее для потребителя. По его оценке, это позволило увеличить аудиторию сегмента примерно на 200 тыс. человек только по Москве (те люди, которые раньше фитнес-услугами не пользовались).
Виктория Санина, заместитель генерального директора по торговой недвижимости Central Properties, отмечает большие перспективы региональных торговых центров (компания приобрела за последнее время три ТЦ в регионах). По ее словам, региональные ТЦ «благодарнее» московских, в них лучше работает маркетинг, быстрее отклик аудитории на любые изменения.
Екатерина Большакова, Hello Park, представляла в этой сессии сегмент семейных развлечений. Сейчас сеть активно развивается по франшизе и уже представлена в 17 зарубежных странах. Среди трендов для сегмента Екатерина отмечает запрос именно на семейный отдых (когда родители играют вместе с детьми), а также на общепит в таких проектах. По ее словам, ресторанами в проектах Hello Park пользуются не только родители с детьми, но и посетители ТЦ, которые в посещении самого проекта в данный момент не заинтересованы.
Константин Анисимов, директор по маркетингу Fashion House Group, рассказал о том, как себя сегодня чувствуют аутлет-центры. Здесь, как и в классических ТЦ, удалось нивелировать уход иностранных брендов и достичь минимальных показателей вакантности (сейчас 4% в московском Fashion House). Но вызовы действительно все впереди. Это и запрос на иностранные бренды, хотя в 2021 году покупатели больше интересовались российскими, и растущее недоверие покупателя к скидкам. Сейчас в аутлетах вводится система не скидок в процентах, а понятие «последней цены», что по словам Константина, уже реализовано в Польше на законодательном уровне. Вероятным сценарием эксперт считает растущий контроль скидочной политики ритейлеров со стороны государства и у нас.
Павел Куценко, DNS, отмечает, что в 2022 году компания несколько притормозила развитие на время неопределенности, но сейчас возвращается к активному росту. Так, на 2024 год запланировано открытие около 40 новых магазинов. При этом, тренда на уменьшение площадей в DNS не поддерживают. В ближайшее время должен открыться магазин-склад площадью 3,5 тыс. кв. м на ст. м «Пражская». Оборот ритейлера составит порядка 600 млрд рублей в этом году. На 2024 год планируется выручить 700-750 млрд рублей.
Елена Елизарова, генеральный директор GV Holding, согласна с тем, что тренд скорее на сокращение торговой площади БТиЭ, при этом все больше занимают складские помещения. В качестве точки роста для любых ритейл-концепций Елена называет активное взаимодействие сетей с собственниками ТЦ, так как все регионы разные, а управляющая компания, зная аудиторию и вовлекая ритейлера в общие маркетинговые активности торгового центра, позволит всем сторонам увеличивать прибыль.
Денис Хохлунов, Gagawa, высказал свое мнение о развитии общепита. По его словам, посетителям уже не хватает того сервиса, который предлагают традиционные фудкорты. Этот рынок должен трансформироваться, чтобы оставаться актуальным, - считает Денис.
В заключение Анна Никандрова объединила мысли большинства участников дискуссии в один тезис о том, что в ближайшие годы на фоне снижения покупательской способности ключевую роль будет играть сервис, предоставляемый торговыми объектами, поэтому будет расти роль управляющих компаний. И успех торгового центра или ритейл-концепции будет зависеть от взаимодействия, обмена опытом, внедрения лучших практик.
На этом официальная часть мероприятия была завершена, а гости и спикеры продолжили общение уже в неформальной обстановке.
Партнерами Retail & Development Brunch выступили: Raven Russia, Nikoliers, Pioneer, NF Group, LCM Consulting.
