Особенности предварительного заключения

До недавнего времени никакой необходимости подписывать предварительные договоры аренды не существовало. «Такая практика получила широкое распространение около трех лет назад, – рассказывает Андрей Дуранин, директор по развитию компании Relogix. – В это время в складской сектор пришли крупные и надежные девелоперы, чье финансовое положение не вызывало никаких сомнений, а завершение строительства в срок подтверждалось банковскими или какими-либо другими гарантиями».

Российское know how
Желание «застолбить» за собой складские площади, безусловно, одна из основных причин заключения предварительных соглашений. «На рынке не хватает высококачественных предложений, поэтому арендаторы, заинтересованные в складских площадях класса А, вынуждены еще на стадии «фундамента» подписывать предварительный договор с арендодателем», – считает Андрей Дуранин. Кроме того, подобный договор позволяет юридически закрепить взаимоотношения между сторонами, договориться о сроках реализации объекта, арендных ставках, сумме эксплуатационных платежей, в результате чего арендаторы могут заранее планировать свой бюджет. Многие арендаторы заинтересованы и в том, чтобы при строительстве логистического комплекса учитывались их индивидуальные требования к планировке, качеству инженерных систем, энергетическому обеспечению, организации движения на прилегающем участке и т. д. Влиять на конечную конфигурацию проекта арендатор может в случае, если намерения сторон скреплены предварительным соглашением (такая практика – если девелопер не реализует спекулятивный объект – широко применяется и на западном рынке). Предварительный договор аренды страхует и собственника – соглашение свидетельствует о серьезности намерений арендатора.
Еще одно преимущество предварительного соглашения – льготные арендные ставки. Впрочем, дело не только в этом. Из-за особенности российского законодательства предварительное соглашение является, по сути, единственным инструментом, при помощи которого можно заключить сделку на новые объекты. «По российскому законодательству, нельзя заключить договор аренды на объект незавершенного строительства. Другими словами, договор заключается, только если у владельца есть свидетельство о праве собственности. Предварительное соглашение – это способ, при помощи которого российский бизнес приспосабливается к нюансам законодательства», – поясняет Руслан Суворов, руководитель отдела исследований и аналитики компании Praedium.
Предварительные договоры незаменимы, если площади сдаются в аренду на заключительной стадии реализации объекта или даже после завершения строительных работ. Представим, что арендатор решил подписать соглашение после ввода объекта в эксплуатацию. Однако, как уже говорилось, это невозможно сделать без свидетельства на право собственности, которое владелец сможет получить только спустя какое-то время. Бюрократическая волокита может затянуться на неопределенный срок, и ждать, пока все юридические нюансы будут улажены, никто не собирается – склад должен работать и приносить владельцу доход! И это одна из причин, почему все сделки на рынке недвижимости, в том числе и складской (речь идет о вновь построенных объектах), совершаются при помощи предварительных соглашений. Вопрос только в том, на какой стадии реализации проекта они заключаются.

Долой предубеждения!
Принято считать, что чем раньше компания «садится» на объект, тем большие скидки по арендной плате она получает. Опрос специалистов показал, что это правило работает не всегда. «Величина льготных арендных ставок зависит от нюансов переговорного процесса и от того, насколько владелец заинтересован в арендаторе. В отдельных случаях стоимость аренды может снизиться до 12%», – отмечает Андрей Дуранин.
«Если арендатор подписывает соглашение за год или 9 месяцев до появления объекта, он получает более низкую ставку. Чем ближе срок сдачи объекта, тем дороже становится арендная плата, – рассказывает Алла Соловьева. – Сэкономить можно до $15/кв. м».
Однако далеко не во всех случаях можно говорить о скидках, подчеркивает Руслан Суворов. «Более низкой арендная ставка в условиях дефицита не становится. Собственник может пойти на уступки, только если арендатор подпишет предварительное соглашение на очень ранней стадии существования объекта – до начала строительных работ, в тот момент, когда инвестор еще может реструктуризировать финансирование строительства. Тогда у него появляются дополнительные возможности в оптимизации инвестиций. Что касается этапа строительства, то здесь, как правило, арендатор скидки не получает», – заключает Руслан Суворов.
Возможно, разногласия возникают из-за того, что рынок пока еще недостаточно сбалансирован. Условия каждой сделки, учитывая дефицит площадей, индивидуальны и в каждом конкретном случае согласовываются сторонами исходя из ситуации.

Три плюс три
По мнению специалистов, на сегодняшний день сделок, совершенных в отношении готового объекта, практически не существует. Все они заключаются на стадиях строительных работ.
По словам Виктора Афанасенко, заместителя директора отдела складской, индустриальной недвижимости, земли Knight Frank, несколько лет назад, когда складской рынок только начинал развиваться и качественных проектов было немного, все сделки с крупными арендаторами заключались за 9–12 месяцев до окончания строительства. «По сути, у арендаторов не было другого выбора: 90% площадей поглощалось на этапе проектирования объекта или начальной стадии строительства».
Нужны были прелизы и крупным застройщикам, которые были заинтересованы в заемных средствах. Известно, что банки осуществляют проектное финансирование при наличии предварительных договоров аренды. Средства выделяются поэтапно, по мере заполнения площадей, а необходимое условие для получения кредитного транша – это сформированный пул арендаторов. По такой схеме сегодня работают все российские и западные банки.
С развитием рынка и насыщением его качественными площадями ситуация начинает меняться. Уже сейчас можно говорить о конкуренции в этом сегменте. Так или иначе, но у арендаторов появляется возможность выбора между теми или иными проектами. Заключение договоров происходит уже на более позднем этапе строительства, когда уже понятны сроки ввода объекта, частично сформирован состав арендаторов. Решены вопросы с транспортной инфраструктурой и коммуникациями. «Идет встречный процесс: арендаторы видят, что происходит постепенное насыщение рынка, появляется выбор предложений, соответственно, нет смысла заключать договор за год до выхода объекта. Арендаторы выбирают, условия какого собственника наиболее для них подходят», – поясняет Виктор Афанасенко.
По оценкам Knight Frank, более 62% всех договоров аренды на рынке логистики заключается за 4–8 месяцев до окончания строительных работ. Остальные – либо на самых ранних этапах существования объекта, либо ближе к срокам сдачи. «Это новая тенденция, которая свидетельствует в первую очередь о развитии рынка в целом, – считает Виктор Афанасенко. – Подобные изменения позволяют минимизировать риски арендаторов, связанные со строительством объекта, на более поздней стадии их гораздо меньше, чем на начальном этапе. В то же время финансовые условия становятся жестче – ставки увеличиваются по мере завершения строительства объекта».
По результатам исследования, которое проводила компания Knight Frank, средняя арендная ставка на складские площади в первых очередях по предварительным договорам аренды составляла около $120 (triple net) /кв. м в год.
По словам Виктора Афанасенко, при заключении договоров аренды на более поздних сроках стоимость 1 кв. м всегда выше. «Арендные ставки на складские помещения в начальных фазах были сравнительно невысокие. После того как девелопер решит вопрос с кредитованием проекта и найдет первых клиентов, минимальные ставки аренды поднимутся до $130 и выше (triple net)».
Стоит отметить, что повышение стоимости аренды связано не только с изменением сроков подписания договоров, но и с ростом цен на земельные участки и строительные материалы и увеличением расходов на эксплуатацию и обслуживание объектов.

Технологически сделка выглядит следующим образом. После подписания предварительного соглашения арендатор производит авансовый платеж. Наиболее распространена схема, при которой собственник получает сумму, равную арендной плате за шесть месяцев: половина суммы – аванс (покрывает пребывание арендатора на складе в течение трех первых месяцев), другая половина – страховой депозит, который возвращается после окончания срока действия основного договора. В зависимости от ситуации сумма, которую выплачивает арендатор, может колебаться в ту или иную сторону. В отдельных случаях общий платеж (аванс плюс страховой депозит) может доходить до годовой арендной ставки (шесть плюс шесть). Стоит отметить, что нередко страховой депозит заменяет банковская гарантия или гарантия материнской компании арендатора.

Специалисты рекомендуют…
Оформление арендных отношений на стадии строительных работ – мероприятие весьма рискованное как для арендатора, так и арендодателя.
Каковы же основные риски сторон и способы их минимизации?
Самый распространенный риск – задержка сроков ввода объекта в эксплуатацию. «Примером незавершения строительства в срок можно считать практически любой девелоперский проект, реализованный в России за последние годы», – считает Андрей Дуранин.
Причем наиболее высока степень риска в том случае, если арендатор подписывает предварительный договор на стадиях, предшествующих строительным работам. Так, к примеру, все сделки по проекту «Пушкино», расположенному на Ярославском шоссе, были совершены до начала строительных работ. «Предварительный договор аренды по терминалу в г. Пушкино был подписан, когда компании Capital Partners было предоставлено разрешение на строительство и были начаты работы по планировке участка под застройку», – рассказывает Андрей Дуранин. В дальнейшем строительные работы на Ярославском шоссе затягивались, и первые складские площади были сданы в эксплуатацию значительно позже запланированного срока. По словам Андрея Дуранина, собственник выполнил все условия договора относительно штрафных санкций.
«Совершая крупные сделки, серьезные девелоперы хотят получить гарантии от арендаторов, но и арендатор хочет быть уверенным в том, что склад будет построен вовремя, – рассказывает Виктор Афанасенко. – Поэтому чем ближе к окончанию строительства будет подписано предварительное соглашение, тем меньшим рискам подвергает себя и арендатор, и арендодатель».
По мнению Аллы Соловьевой, управляющего директора Multinational Logistics Partnership, на сегодняшний день практика такова, что стороны оговаривают некий разумный период, в течение которого задержка сроков допустима. Далее – по ситуации. Если срыв произошел не по вине застройщика – изменения в законодательстве, бюрократические проволочки в госструктурах – то штрафные санкции не предусматриваются. Если объект не вводится в эксплуатацию в течение продолжительного времени и по вине застройщика, арендодатель, как правило, выплачивает сумму за каждый день просрочки.
Сумму штрафов никто не разглашает, однако чаще арендодатель выплачивает неустойку по принципу: один день прострочки равен одному дню бесплатной аренды.
Также специалисты не рекомендуют арендаторам подписывать предварительное соглашение в том случае, когда риски вхождения в проект слишком велики и не могут быть оправданы возможной прибылью. «Например, при проверке документации на земельный участок, на котором должен располагаться складской комплекс, выясняется, что, согласно государственному реестру, здесь не предусматривается строительство логистического комплекса. Или девелопер неизвестен и его финансовое положение, а, соответственно, и само строительство, не подтверждено никакими гарантиями», – рассказывает Андрей Дуранин.
Своими опасениями делится и Алла Соловьева: «Поскольку процесс смены назначения земельного участка – самый непредсказуемый (по времени и результату) элемент во всем процессе девелопмента и строительства, арендатору ни в коем случае нельзя подписывать предварительный договор до получения свидетельства, подтверждающего целевое назначение земли, на которой будет вестись строительство».

На попятный…
Подписание предварительного соглашения не гарантирует заключения основного договора. Известны случаи, когда потенциальные арендаторы, для которых девелоперы шли на значительные изменения в проекте, затем отказывались от аренды складских помещений. В свою очередь, арендодатель может отказаться от исполнения своих обязательств, если найдет более выгодного клиента. По мнению Аллы Соловьевой, данные риски также являются головной болью для участников рынка складской недвижимости.
Как можно обезопасить себя от таких форс-мажорных ситуаций? Арендодатель может удержать страховой депозит и авансовый платеж, а также потребовать возмещение причиненного арендатором ущерба (например, расходы на поиск нового арендатора и услуги брокерской компании).
Арендатор в случае неисполнения собственником своих обязательств вправе требовать от него возврата всех платежей и возмещения причиненного ущерба.
Кстати, арендатор может отказаться подписать основной договор из-за срыва по вине застройщика сроков сдачи объекта в эксплуатацию и потребовать возврата авансового платежа.
Также сторонам следует оговорить сроки государственной регистрации права собственности на построенный объект. «Арендатору нужно предусмотреть санкции – вплоть до разрыва соглашения – на тот случай, если арендодатель не получает в течение определенного срока свидетельство о праве собственности. А арендодатель должен постараться воздержаться от этих санкций: если застройщик добросовестный, то единственное, что ему может помешать зарегистрировать право собственности вовремя, – это бюрократия, которая вне его контроля», – считает Руслан Суворов.
Также всегда существует риск, что обещанное в релизах качество «инвестиционного уровня» на поверку окажется сомнительным.
Поэтому специалисты рекомендуют детально описать процедуру «расставания» и штрафные санкции (а также время исправления недоделок) на тот случай, если помещения не будут соответствовать заявленному классу. «Арендатор должен в первую очередь четко прописать основные технические характеристики будущего объекта. Необходимо, чтобы данное описание делал специалист, причем важны не только общие характеристики, но и мелочи», – советует Андрей Дуранин.

Сладкие арендаторы
Вполне понятно желание сторон минимизировать условиями соглашения риски, связанные с подписанием предварительного договора аренды. Хороший договор подразумевает равенство сторон, но добиться сбалансированных условий на стадии формирования рынка не всегда возможно. «Больше всего ущемляются интересы арендаторов при строительстве небольших объектов, которые из-за своих масштабов не получают широкой огласки, – считает Алла Соловьева. – Особенно в том случае, когда склад на 10 тыс. кв. м строит неумелый девелопер. Там возникают существенные задержки сроков, и, как правило, условия предварительного договора с точки зрения защиты интересов арендатора составлены хуже».
Часто условия договора зависят от имени компании, желающей арендовать складские площади. Специалисты уверены: если девелопер хочет получить в качестве арендатора серьезную и известную компанию, способную, в том числе, повысить рейтинг объекта, а значит и его продажную стоимость, то условия договора будут сбалансированы.
Сейчас, по мнению специалистов, штрафные санкции предусматриваются практически во всех предварительных договорах. Хотя в некоторых случаях арендодатели могут не согласиться взять на себя бремя ответственности за срывы сроков, которые возникли по вине застройщика. «Представим на секунду, что на рынок в течение полугода выйдет один, максимум два объекта, – рассказывает Руслан Суворов. – Эта ситуация делает застройщика сильной стороной: он чувствует себя монополистом, и ничто не мешает ему диктовать свои условия».