Уже пять лет назад московский рынок торговой недвижимости характеризовался как насыщенный и высоконкурентный, а сильные игроки смотрели в сторону регионов, вспоминает Марина Толстошеева, руководитель УК «Альта+». «Спрос и в прошлом году в регионах был высоким, а вот строительство – явно недостаточным, – добавляет она. – В 2024 году ожидается увеличение объема ввода регионального предложения на 62%; наибольшие объекты по арендопригодной площади строятся в Курске, Нижнем Тагиле и Хабаровске, при этом самый крупный из них не превышает 32 тыс. кв. метров по GLA».
В рамках существенного удорожания денег и строительства, дефицита площадок в центральных локациях, а также значительного количества старых объектов, девелоперы торговой недвижимости все больше отдают предпочтение проектам редевелопмента, отмечает г-жа Толстошеева. Переориентация же на восток и выстраивание новых торговых маршрутов затрагивает целый ряд областей, расположенных на пути от Балтики до Каспия, а также уральские и сибирские регионы в сторону границы с Китаем. «Всё это делает климат для регионального девелопмента, который уже демонстрирует постоянно растущие показатели, прекрасным», – резюмирует эксперт.
Источник: CRE
Прямая речь
Андрей Сурков, руководитель отдела исследований и консалтинга "Магазин Магазинов":
- За последние два года глобальных изменений в группе городов с численностью постоянного населения более 1 млн. человек не произошло, поскольку это слишком маленький период времени для подобного анализа.По итогам 2023 года объем нового предложения в сегменте качественных торговых центров в целом по России составил всего лишь 188 тыс. кв. м GLA, по итогам 2022 года - 202 тыс. кв. м GLA. Для сравнения – по итогам 2021 году аналогичный показатель составил 873 тыс. кв. м GLA. Но, если взять более ретроспективу более отдалённых периодов, то изменения будут существеннее. Например, можно отметить, что по сравнению с 2019 годом из списка наиболее привлекательных городов выбыла Пермь. Там открылась вторая очередь ТРЦ <Планета> и первая очередь ТРЦ <IMall Эспланада>. Таким образом, рынок Перми стал более зрелым и насыщенным (но при этом на нем сохранился определенный потенциал для дальнейшего развития).
Существует и ряд крупных региональных центров (например, Казань, Новосибирск), в которых наиболее активный девелопмент на рынке торговой недвижимости наблюдался уже достаточно давно (в 2000-х годах, и отчасти – в 2010-х). Потом развитие в этом сегменте практически прекратилось или существенно замедлилось, и города из лидеров по насыщенности рынка
качественными торговыми центрами перешли в разряд аутсайдеров. Так что сегодня и Казань, и Новосибирск снова являются наиболее привлекательными для нового девелопмента в сфере торговой недвижимости (в группе аналогичных по численности населения городов).Кроме того, к потенциально интересным городам можно отнести Красноярск – это один из самых быстрорастущих миллионников, в котором исторически вводилось немного новых качественных торговых центров.
Источник: Магазин Магазинов
Шли на рекорд
2023-й для регионального рынка торговой недвижимости был всё-таки рекордным – за счёт сделок по покупке торговых центров со стороны непрофильных игроков, среди которых – значительная часть региональных объектов, напоминает Алексей Ефимов, генеральный директор IBC Real Estate. Так, «Газпромбанк» выкупил портфель из 14 ТРЦ «МЕГА» (9 объектов из которого расположены в региональных городах), производитель строительных материалов «Металлист» – ТРЦ «Аквамолл» в Ульяновске и ТРЦ «Радуга-Парк» в Екатеринбурге, частными инвесторами были приобретены ТРЦ «Жар-Птица» в Нижнем Новгороде, ТРЦ «Сибирский Молл» в Новосибирске, пять ТРЦ «Макси» в регионах России.
Ввиду ограниченного столичного предложения фокус игроков продолжает смещаться на региональные города, соглашается Георгий Кизесов, директор по инвестициям AKTIVO. «Но куда, в какие регионы пойдет инвестор дальше, спрогнозировать пока сложно, – продолжает эксперт. – В первую очередь, конечно, он пойдет за качественным продуктом, однако из-за дороговизны кредитов, сделки будут заключаться с относительно недорогими объектами – до 2 млрд. рублей». «Основное влияние будет оказывать макроэкономическая ситуация и вектор развития в России денежно-кредитной политики, а также поддержка и программы субсидирования отдельных отраслей экономики со страны государства, – прогнозирует Алексей Ефимов. – Драйверами по-прежнему останутся внутренний туризм, развитие онлайн-торговли и новые цепочки поставок в складском сегменте».
Источник: IBC Real Estate
В свою очередь, самая низкая в новейшей истории России безработица стабилизировала и укрепила рынок труда. «Население работает, значит, у него есть деньги, есть, что тратить, – поясняет Елена Михайлова, руководитель направления маркетинговых исследований и аналитики, ПАРУС Управление Активами. –Это отражается в росте потребления – объёмы розничной торговли показали рост в 5,3% по итогам 2023 года после падения на 6,7% в 2022 году (по данным Минэкономразвития), а онлайн-рынок вырос на 25–30% (по данным АКИТ). На этом фоне в регионах сохранится тренд на строительство торговых центров микрорайонного и районного форматов, что, в первую очередь, связано с новыми привычками горожан, основанными на рациональном потреблении и покупках в торговых объектах «у дома». Влияет и сокращение площадей ритейлеров в связи с «перетоком» покупателей в онлайн и развитием омниканальности. Торговый сектор будет пополняться районными и региональными качественными торговыми центрами в городах с низкой обеспеченностью качественными площадями и высоким потребительским спросом. Это преимущественно города-миллионники и регионы с растущим населением».
Источник: Malltech
Прямая речь
Дмитрий Томилин, генеральный директор компании «Этерна», эксперт в области управления недвижимостью:
- Регионы, точно так же, как и столица, лишились привычной матрицы товаров, которые предоставляли наши зарубежные коллеги. И эта ниша – пуста. На фоне необходимости импортозамещения у нас остро возникла необходимость в развитии своих производств, причем во всех сферах. Понятно, что для запуска таких объектов, в большей степени, подходят как раз регионы. Например, я знаю московскую компанию, которая уже не первый завод по производству сыра строит в Калужской области. Это связано с логистикой, с поставками сырья, да и просто с тем, что собственнику известен этот регион и у него там образовались нужные связи.И, если уж мы заговорили о производствах, то нельзя не упомянуть об их самой очевидной боли – отсутствии оборудования и комплектующих, которые ранее поставлялись из той же Европы. Эта ниша свободна в очень длительной перспективе, и я уверен, что развивать такие индустриальные объекты следует именно по регионам (в первую очередь в тех, где есть необходимое сырье и/или выход на рынки, которые позволят восполнить пробелы в циклах производства). Там они могут стать системообразующими, подстегнут экономику, обеспечат населения рабочими местами.
Будут интересны и те регионы, где региональные власти создают условия для более эффективного развития – например, льготные кредиты, где есть промышленно-экономические зоны с наименьшими налогами.
В целом же, в регионы пойдут инвестиции через e-commerce, маркет-плейсы. Они будут искать каналы продвижения там, где нет достаточно цивилизованных форматов, например, профессиональных торговых центров.
Капитал, безусловно, будет идти туда, где выше окупаемость инвестиций. Сейчас будут рассматриваться активы, где можно, немного «доинвестировав», получить окупаемость выше, чем на рынке. Многие инвесторы ищут активы с окупаемостью 4-5 лет, и находят.
Сейчас особенно интересны регионы, где есть рабочая сила – и для того, чтобы производства создавать, и наращивать объемы, где уже произвдства созданы.
Будут рассматриваться и профицитные регионы с низким проникновением федеральных сетей и цивилизованных форматов торговли. Есть, повторюсь, и такие регионы, где вообще нет приличных ТЦ. И, если их открыть там, то, несмотря на кризис отрасли, они станут станут местом притяжения покупателей, завоюют популярность.
Однако самыми привлекательными остаются московский регион и петербуржский. В большей степени будут рассматривать ЦФО – снова же, из-за небольшого удаления от Москвы, откуда будет вестись управление теми объектами, которые приобретаются.
Динамика выхода и ухода с российского рынка международных брендов, штук, 2015?2023 гг.
Источник: Nikoliers
На краю в свете
Никита Николаев, руководитель отдела продаж непрофильных активов и аренды «Главстрой-Недвижимость», также прогнозирует в 2024-м увеличение объема ввода торговой недвижимости. «И основной вклад будет сформирован за счет строительства качественной недвижимости в регионах страны, – убеждён он. – Крупные игроки московского рынка уже несколько лет расширяют присутствие в регионах страны. В ближайшие годы тенденция сохранится. В сегодняшних кризисных условиях одним из стратегических приоритетов социально-экономического развития является содействие предпринимательству. Есть много различных факторов, сдерживающих рост малого и среднего бизнеса в стране, но возможно, важнейшим является как раз отсутствие доступных помещений для размещения».
Одним из основных механизмов, направленных на качественное обновление городов, формирование комфортной городской среды и увеличение рабочих мест, безусловно, остаётся федеральный проект комплексного развития территорий жилой застройки, добавляет эксперт. Лидерами здесь пока остаются Нижний Новгород, Сахалин, Тюмень, Краснодарский край. «Но многие города-миллионники обладают высоким потенциалом для развития торговой недвижимости, – резюмирует Никита Николаев. – Наиболее перспективными могут стать Казань, Екатеринбург и Новосибирск. Уфа и Самара также демонстрируют хорошие возможности для привлечения инвестиций. Эти города обладают развитой инфраструктурой и растущим населением». Никита Деев-Анисимов, управляющий директор Titul, соглашается: Краснодарский край, Свердловская область и Новосибирск будут особенно интересны для инвестиций в сфере торговой недвижимости в 2024 году благодаря активной экономической деятельности и растущему спросу на розничные помещения.
Прямая речь
Роман Кокорев, руководитель департамента развития проектов RealJet:
- Города-миллионики уже достаточно насыщены качественными ТЦ, и ритейл будет двигаться дальше, вглубь этих регионов, в города с населением 50 -100 тыс. человек, где есть спрос на качественные ТЦ, развлечения, фэшн.Наиболее перспективными направлениями для девелопмента торговых центров станут ЮФО и Приволжский федеральный округ. Это подтверждается и запросами от сетей по локациям.
Источник: CRE
Дальневосточные сказки
Среди самых интересных российских регионов Никита Николаев называет и Дальний Восток. «Стратегически важный, активно развивающийся и привлекающий все больше инвестиций, – поясняет он. – Различные инфраструктурные проекты и программы государственной поддержки также способствуют развитию сектора коммерческой и, в частности, торговой недвижимости на Дальнем Востоке, «бумят» Владивосток, Южно-Сахалинск и Хабаровск». «Если говорить про перспективные регионы в целом, то в той части страны это Саха (Якутия), Магаданская область, Сахалинская область и Чукотский автономный округ, – соглашается Эдуард Тишко директор, управляющий партнер компании LCM Consulting. – Дальний Восток уже несколько лет является инвестиционно-привлекательным рынком: кроме частных инвестиций, туда вливаются федеральные средства и развит формат частно-государственных партнёрств. Если говорить про Сибирь, то это республики Тыва и Хакасия, Красноярский край, Иркутская область. На Урале – Свердловская область и Ямало-Hенецкий автономный округ. В Приволжье – Башкортостан и Марий Эл, Оренбургская область, частично Самарская область. Так же крайне низко обеспеченны современными торговыми площадями регионы Северо-Кавказского федерального округа – Дагестан, Ингушетия, Кабардино-Балкария, Северная Осетия-Алания. Локально есть потенциал для девелопмента в Чечне и Ставропольском крае. На юге – Калмыкия, Крым и Астраханская область. На северо-западе можно найти неосвоенные локации в Карелии, Коми и Hенецком автономном округе. Если же рассматривать малые и средние города с населением 20 000- 100 000 человек, то количество населенных пунктов для перспективного освоения девелоперами хватит, как минимум, на ближайшие двадцать лет. Такие города есть практически в каждом регионе, в том числе, в областях Центрального федерального округа. Ну а завершение СВО даст старт комплексному освоению новых регионов, которые станут предметом максимального интереса государства и бизнеса. Туда должны прийти инвестиции, нацеленные на замещение ушедшего капитала российским. Ближайшие год-два внесут ясность, каким именно образом будет протекать этот процесс».
Девелоперам стоит обратить особое внимание и на регионы, где расположены специальные экономические зоны с территориями опережающего социально-экономического развития (ТОР), в которых развиваются международные логистические хабы, убеждён Эдуард Тишко. Например, города-порты Дагестана – Каспийск и Дагестанские Огни, которые уже в 2023 году начали демонстрировать миграционный прирост населения. А также населенные пункты Белебей, Белорецк, Благовещенск, Кумертау, Нефтекамск в Башкортостане – лидеру по количеству ТОР на регион.
Источник: CRE
Прямая речь
Алексей Фёдоров, директор департамента рынков капитала и инвестиций, Bright Rich | CORFAC International:
- Практически все российские города с населением более 100 тысяч человек уже насыщены форматом крупных торговых центров. А вот формат стрит-ритейла шаговой доступности можно назвать полностью развитым только в агломерациях двух столиц. В свою очередь, районные торговые центры и отдельные магазины, в том числе, в формате НТО, еще имеют большой потенциал развития даже в городах-миллионниках, не говоря уже о менее крупных населенных пунктах.
Однако в условиях действующей ключевой ставки у девелоперов отсутствует длительный горизонт планирования, и новых инвестиционных проектов с использованием заёмного капитала практически нет. «В основном переходы права собственности на действующие активы, редевелопмент, реновации и расширение площадей объектов за счет пристройки, – поясняет Эдуард Тишко. – То есть вся активность инвесторов сосредоточена на вторичном рынке торговой недвижимости. Кто-то из собственников выходит из долговой нагрузки, кто-то для диверсификации бизнеса. Основными покупателями торговых объектов, при этом, были и остаются непрофильные инвесторы: крупные производственники – собственники металлургических, нефтедобывающих и перерабатывающих предприятий, производители стройматериалов, металлопроката. Они вкладывают в коммерческую недвижимость не столько с целью диверсификации доходов, сколько для сохранения прибыли от других видов бизнеса. И чаще – из-за отсутствия более надёжных направлений для инвестиций. К тому же, покупка арендного бизнеса дает возможность получать деньги в моменте, что сегодня очень важно: проще купить худо-бедно действующий ТЦ в регионе площадью 40-50 тыс. м2 с дисконтом, обновить физическое состояние актив и коммерческую концепцию объекта, и, тем самым, увеличить его стоимость, чем строить с нуля аналогичный, при этом понимая, что рост себестоимости строительства за это время может составить X2».
Средняя площадь вводимых торговых центров, 2014–2024П гг.
Источник: Nikoliers
Своя игра
С учетом ситуации в экономике и продолжающегося бума жилого строительства в регионах, ключевыми игроками на рынке торговой недвижимости регионов станут крупные жилые застройщики. Они, впрочем, будут реализовывать исключительно проекты малых районных торговых центров при комплексной жилой застройке для закрытия потребностей будущих жителей в продуктах и сервисах повседневного спроса, прогнозирует Эдуард Тишко.
Особенно перспективным эксперт называет строительство торговых центров GLA до 5 000 -7 000 м2 в малых и средних городах. Малый ТЦ с указанными параметрами можно построить за год, что абсолютно и комфортно укладывается в возможности планирования розничных сетей, поясняет г-н Тишко. Инвестор, в свою очередь, получает возможность реализации недорогого проекта с быстрыми сроками окупаемости, наполнение и доходность которого ясны еще на этапе проектирования и гарантированы обеспечительными платежами со стороны заинтересованных торговых сетей. «Но пока мы фиксируем интерес к малым городам только со стороны ритейла, – констатирует он. – В частности, наращивают активы крупные FMCG-игроки, развивая присутствие в регионах органически и за счет покупки местных сетей. Именно поиск клиента привел к тому, что федеральные сети сейчас особенно заинтересованы в проникновении в малые города с населением от 50 тысяч человек. Кроме того, в 2024 году фокус потребления во всех регионах продолжит сдвигаться к более низким ценовым сегментам: покупатели все чаще отдают предпочтение дискаунтерам: в эти магазины преимущественно ходит сейчас каждый пятый житель страны. Все представители крупного FMCG-ритейла сейчас делают упор на данный формат, развивают действующую сетевую розницу в сегменте супер-эконом, а отстающие – запускают новые сети. Например, «Лента» в 2023 году зарегистрировала бренд «Лента эконом» и, похоже, что скоро мы услышим о появлении нового дискаунтера. Причём, если раньше такие магазины базировались в неликвидных локациях, то в 2022-2023 гг. они заявили о себе как о полноценных субъектах ритейла и рынка торговой недвижимости – концептуально развиваются, вкладываются в позиционирование и занимают вакансии в торговых центрах ценового сегмента «средний минус». Отреагируют ли на ситуацию отраслевые девелоперы и кто именно – пока вопрос открытый».
Источник: Магазин Магазинов
Клуб путешественников
Елена Чернова, старший директор, руководитель отдела управления недвижимостью Lynks Property Management, указывает на продолжающуюся глобальную трансформацию рынка торговой недвижимости и ритейла, и называет несколько тенденций ближайших лет. «Во-первых, классический ритейл даже сейчас продолжит расти, в основном, за счет увеличения благосостояния местного населения и активного развития туристической отрасли, – перечисляет она. – Стоит выделить новый вид бизнеса в этой сфере – ритейл, ориентированный исключительно на туристов. Товары, специально предназначенные для такого потребителя, будь то местные продукты, спортивная или пляжная одежда, приобретают особую актуальность. Эти продукты часто выходят за рамки интересов местного населения, создавая дополнительные возможности для развития рынка».
В качестве наиболее перспективного в этом контексте эксперт выделяет Краснодарский край, приводя в качестве примера анонс «Самолетом» планов по запуску нового курортного города на Кубани. «Под него выделили площадь порядка 3 тыс. гектар, рассчитывая, что сможет вместить от 500 тыс. до 1 млн жителей, – перечисляет г-жа Чернова. – Также в конце прошлого года было анонсировано строительство в Краснодаре крупнейшего термального курорта в районе Западного обхода. Общий объем инвестиций в проект составит свыше 3,5 млрд рублей. Резюмируя: все инвесторы предпочитают максимально быстрый возврат средств, что и делает наиболее привлекательными туристические места с историческим потенциалом или крупные города с развитой инфраструктурой и сильной экономикой».
Топ-5 крупнейших сделок 2023 года с объектами недвижимости для внесения в ЗПИФ
Источник: IBC Real Estate
На этом фоне продолжат усиливаться и инвестиционные фонды, считает Эдуард Тишко. «Они являются сегодня ещё и буфером, позволяя не только консолидировать ресурсы для крупных вложений, но и завуалировать их источники, – уточняет эксперт. – Многие компании ведь опасаются напрямую работать с инвесторами из санкционного списка из-за рисков в перспективе самим попасть под санкции. ЗПИФ от Сбербанка же для инвесторов в коммерческую недвижимость, например, работает с проектами складов А-класса. Aktivo предлагает коллективные инвестиции в 11 объектов торговой недвижимости на общую сумму ~3,5 млрд рублей. С ограниченным списком объектов торговой недвижимости работает и молодой фонд SimpleEstate».
Источник: Malltech
Куда вы удалились
Среди самых сложных, но и перспективных для торгового девелопмента и ритейла регионов остаётся Крым. «Республика до сих пор находится в «особом» положении, – поясняет Эдуард Тишко. – Федеральные девелоперы и торговые сети опасались заходить в регион до 2022 года в связи с санкционными рисками. Сейчас же инвесторам из санкционного списка уже нечего терять, как и российским ритейлерам, которые не планируют выходить на международный рынок. И хотя с 2014 года Крым развивался как бы сам по себе, регион ежегодно показывает серьезный миграционный прирост населения (+1,98% в 2023 году) и имеет хороший потенциал для развития рынка торговой недвижимости. В свою очередь, список перспективных регионов покинула Пермь. В 2022 году за счет строительства МФЦ «iMALL Эспланада» и ТРЦ «Планета» обеспеченность торговыми площадями города выросла на 49 % до 384 м2 на 1 000 человек, а в 2023-м году Пермь показала прирост еще на +4,2%. Аналогичная ситуация в Череповце. Он входит в рейтинг быстрорастущих городов (+0,98% населения за 2023 год). Но открытие ТРЦ «Мармелад» c GLA 45 000 м2 увеличило показатель обеспеченности города торговыми объектами до 973 м2 на 1000 человек».
