Инкубатор технологий

Инфраструктура технопарка позволяет работать всей технологической цепочке – от теоретических исследований до выпуска нового продукта в сфере высоких технологий. Здесь находятся научно-исследовательские и опытно-конструкторские институты, высшие учебные заведения, коммерческие организации, инновационная деятельность которых поддерживается и экономически стимулируется государством.

История возникновения технопарков
Первые технопарки возникли в Соединенных Штатах Америки в 50-е годы. Тогда компании военно-промышленного комплекса активно искали производственные и офисные площади для выполнения правительственных заказов в области инновационных разработок. В течение тридцати лет высокотехнологичные компании-резиденты осваивали территорию в Калифорнии, названную Силиконовой Долиной (Silicon Valley) – промышленный район прославился феноменальными достижениями в наукоемких индустриальных отраслях. Сегодня инфраструктура Силиконовой Долины потрясает воображение – это свыше 3 тысяч высокотехнологичных компаний, в деятельности которых заняты около 300 тысяч человек. «Здесь расположена половина всех бизнес-структур планеты, оперирующих венчурным капиталом, – рассказывает Вячеслав Сосинский, исполнительный директор «РосЕвроДевелопмента». – Микропроцессор и персональный компьютер, контактные линзы, электронный звукосинтезатор и многие другие фундаментальные изобретения конца ХХ века появились именно здесь. Бум технопарков в США пришелся на 80-е годы прошлого века, и сегодня здесь насчитывается более 160 технопарков – это около трети от их общей численности в мире».

Сегодня в России
В России в настоящее время технопарки строятся в рамках государственной программы «Создание в Российской Федерации технопарков в сфере высоких технологий», разработанной в соответствии с поручением президента РФ и направленной на развитие высокотехнологичных отраслей экономики. Основная цель программы – обеспечение ускоренного развития высокотехнологичных отраслей экономики и превращение их в одну из основных движущих сил экономики страны. В 2006–2010 годах технопарки планируется создавать на территории Московской, Новосибирской, Нижегородской, Калужской, Тюменской областей, Республики Татарстан и Санкт-Петербурга. Стоимость совокупного объема продукции и оказанных услуг, полученных в результате деятельности технопарков, может превысить 100 млрд. рублей.
Стоит отметить, что технопарки являются одной из разновидностей бизнес-парков наряду с индустриальными, логистическими, исследовательскими и корпоративными парками. Имея определенные сходства с этими объектами, технопарки в то же время обладают своими, специфическими особенностями. «В России рынок складской недвижимости сравнительно молодой и пока еще не имеет деления объектов по видовым признакам. Существующая классификация подразделяет их только в зависимости от качества самого здания и наличия в нем современных инженерных систем и коммуникаций (класс А, В, С). Именно поэтому все еще встречаются примеры, когда отдельные складские комплексы со схожими характеристиками их владельцы относят к разным видам бизнес-парков, хотя принадлежность данного объекта к той или иной группе может абсолютно иначе трактоваться западными классификациями, – считает Алексей Новиков, директор отдела складской, индустриальной недвижимости, земли Knight Frank. – К примеру, схожими характеристиками обладают бизнес-парк «Шереметьево», расположенный в непосредственной близости к аэропорту Шереметьево, индустриально-складской парк «КУЛОН Восточный», индустриально-складской парк «Кулон-Истра», проект индустриально-складского парка «Аксис и Ко» в Лобне, проект индустриального парка I.R.E.S в Ступино. Если следовать классификации Urban Land Institute, то эти объекты нельзя причислять к технопаркам».
В то же время в Knight Frank привели примеры существующих и строящихся технопарков: Nagatino i-land (Москва), технопарк в Санкт-Петербурге, «Курчатовский» (Россия), «Идея» (Татарстан), «Новосибирск» (Россия).
Из действующих технопарков также можно отметить технопарк концерна «КРОСТ» в г. Сходня. В него входят 5 предприятий: фабрика «Мажино» (производство железобетонных изделий, архитектурный ж/б); производство алюминево-свето-прозрачных конструкций; завод металлоконструкций; фабрика «Готика» – производство элементов мощения; производство опалубки для монолитного строительства, а также исследовательские лаборатории, бизнес-центры, кафе, административные здания. Территория парка очень ухожена, его сотрудники могут пользоваться услугами медицинского центра, есть спортивная площадка, кафе, построено современное общежитие для рабочих.

Бизнес-инкубатор
Часть инфраструктуры технопарков занимают так называемые бизнес-инкубаторы. Это специально выделенные офисные и производственные площади, где на льготных условиях размещаются только что созданные высокотехнологичные компании. Образно говоря – это инкубаторы, где в тепличных условиях «созревают» перспективные инновационные проекты.
«Стоимость аренды в инкубаторе значительно ниже рыночных ставок на подобные помещения. Более того, в большинстве случаев компании, размещенные в бизнес-инкубаторе, не платят за аренду до получения своей первой прибыли. Арендная плата осуществляется либо правительством, либо промышленностью, заинтересованной в технологиях, производимых технопарком», – рассказывает Алексей Новиков.
Если компания размещается в технопарке на льготных условиях, то собственники (собственник) – девелопер, государственные структуры – имеют долю в инновационном продукте, который производит льготный «арендатор». «В технопарке «Идея» помещения бизнес-инкубатора для инновационных проектов с хорошей рыночной перспективой предоставляются арендаторам на безвозмездной основе, но собственник технопарка имеет долю в инновационном проекте, – поясняет Сергей Мирский, руководитель проектной группы отдела консультационных услуг Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko. – Компании, существующие на рынке не более года, могут занять помещения инновационно-технологического центра, оборудованные оргтехникой и мебелью, по льготной ставке, составляющей не более 40% от рыночной ставки по городу, в первый год пребывания. Во второй год ставка составит 60% от рыночной, на третий – 100%. Таким образом, за 3–4 года существования в условиях, предоставляемых технопарком «Идея», компания может достигнуть того уровня развития, который позволит ей переходить на условия коммерческой аренды».
Однако следует отметить, что одна из черт технопарков нового поколения – коммерческая направленность развития сферы высоких технологий, при которой срок от идеи до ее воплощения должен быть минимален. По мнению специалистов, такой подход очень эффективен. Поэтому срок нахождения в бинес-инкубаторе ограничен – если компания не начинает приносить прибыль в течение определенного времени, то она лишается льготных условий и выводится из инкубатора. «Одно из обязательных условий размещения в технопарке – компании, должны заниматься не чисто теоретическими исследованиями, а прикладными исследованиями и разработками, которые можно продать на рынке», – говорит Алесей Новиков.

Девелоперские особенности
Участники рынка считают, что сами по себе технопарки не приносят инвесторам особого дохода. Перспективным это направление может стать только при активной поддержке государства, заинтересованного в развитии сфер высоких технологий. Это и создание особенной экономической зоны, помощь в подводке коммуникаций, безвозмездная передача земельных участков, налоговые льготы и т. д. Здесь могут быть применены различные схемы взаимовыгодного сотрудничества.
Девелопер/инвестор может получать прибыль от реализации коммерческих проектов в рамках технопарков.
Теоретически это могут быть какие-то производственные помещения, минимальный ритейл, но в первую очередь речь идет о коммерческих офисных центрах – как правило, класса В. «Плюсы создания технопарка заключаются в том, что благодаря масштабности проекта девелоперы могут обеспечить себе государственную поддержку, привлечь крупных потребителей («якорей»), создав привлекательное окружение», – отмечает Алексей Новиков.
«Интересы государства и частного инвестора должны быть сбалансированы. Государство развивает необходимые наукоемкие направления, девелопер получает свою прибыль», – рассказывает Сергей Мирский.
К примеру, проект «Идея» – по оценкам экспертов, один из крупнейших технопарков в Европе (30 тыс. кв. м на 2 га земли в центре Казани) – состоит из трех структурных подразделений. Первые две – это вышеупомянутые бизнес-инкубаторы (2500 кв. м) и инновационно-технологический центр – производственная база технопарка, помещения которой также предоставляются на льготных условиях молодым инновационным компаниям (14 200 кв. м). Третий элемент, приносящий прибыль инвестору, – бизнес-центр класса В+, который работает по принципу коммерческой аренды (арендные ставки в бизнес-центре «Идея» составляют $250–420/кв. м в год)».
По словам Вячеслава Сосинского, технопарк новосибирского Академгородка для «РосЕвроДевелопмента» является исключительно девелоперским проектом, прибыль от которого планируется получать, реализовывая объекты недвижимости. Так, например, согласно девелоперской схеме, половина площадей бизнес-инкубатора будет принадлежать государству, половина – «РосЕвроДевелопменту». Новые инновационные проекты, требующие финансовой поддержки и существенных льгот по арендным ставкам, будут «созревать» в той части бизнес-инкубатора, которая принадлежит государству. Затем вставшие «на ноги» компании будут размещаться на площадях, принадлежащих «РосЕвроДевелопменту» по принципу коммерческой аренды. Таким образом, планируется, что площади, предназначенные для компаний-резидентов – а это должна быть значительная часть территории технопарка – будут также приносить девелоперу определенный доход. Невысокие темпы окупаемости планируется компенсировать за счет работы торгово-развлекательного центра, который будет функционировать в рамках технопарка.
Еще один элемент – жилье. По словам Вячеслава Сосинского, собственники технопарка и владельцы компаний-резидентов очень заинтересованы в организации совместных программ по предоставлению жилья. В частности, будут формироваться схемы, при которых предприятие станет датировать для своих сотрудников часть процентной ставки по ипотечному кредиту, надолго «прикрепляя» их к предприятию.
«Ключевое условие удачной бизнес-концепции новосибирского технопарка – многофункциональность, – констатирует Вячеслав Сосинский. – Реализовать, к примеру, большой объем жилой недвижимости невозможно без инфраструктуры технопарка, которая привлекает сотрудников со всего региона. Однако никто не поедет в Академгородок, если здесь не будут созданы приемлемые условия для жизни и работы сотрудников. Каждый сегмент по отдельности здесь бы не работал. Планируется, что в нашем технопарке в 2015 году будут работать 10 тыс. человек – ведущие специалисты со всей Сибири».
Как уже было отмечено, прямым соинвестором проекта в Новосибирске стали государственные структуры. Объем бюджетных федеральных средств в проект на следующий год составит около 340 млн. рублей. В настоящий момент администрация области планирует инвестировать примерно ту же сумму. В общей сложности объем государственных инвестиций на следующий год составит около 0,7 млрд. рублей.

В кипящем котле
Что еще получают компании-инноваторы помимо льготных арендных условий? Специалисты отмечают, что площади современных технопарков проектируются с учетом всех требований инновационных технологий. «Другой немаловажный момент – в рамках технопарка может быть создана управляющая компания, среди основных задач которой будет продвижение и повышение стоимости бренда технопарка, привлечение новых заказов для резидентов, –- рассказывает Вячеслав Сосинский. – Кроме того, у компаний-резидентов технопарка будет уникальная возможность по привлечению венчурного капитала (IT-технологии, биотехнологии, лазерные технологии, приборостроение, силовая электроника – это как раз те инновационные технологии, которые привлекают самые большие деньги венчурных фондов). Да, на сегодняшний день в Академгородке множество инновационных компаний, у которых есть отличные разработки, но нет навыков и системы их коммерциализации. Эту задачу и будет решать управляющая компания. Она станет своего рода единым центром продвижения для всех резидентов».
Кроме того, концепция технопарков такова, что работать в рамках единой системы могут как совсем молодые компании, имеющие «на своем балансе» только идею, так и маститые международные бренды. «Более того, арендовать офисные помещения в бизнес-центре технопарка могут компании, оказывающие юридические, финансовые, информационно-технологические, маркетинговые и другие услуги, – отмечает Алексей Новиков. – Такое сочетание позволяет сформировать сбалансированный «пул» арендаторов, создать для них комфортную внешнюю и внутреннюю среду». «Основная особенность реализации проекта технопарка «Идея» заключается в необходимости привлечения инвестиций не только для организации работы самого технопарка, но и для реализации проектов, развивающихся в рамках технопарка. От того, что эти компании будут распложены рядом, выиграют все – обмен опытом, контакты очень важны для более эффективного экономического развития региона», – считает Сергей Мирский.

По словам специалистов, спрос на инфраструктуру технопарков со стороны российских Кулибиных весьма высок. И это не случайно, ведь технопарк – это возможности для разного по масштабу бизнеса. Небольшая компания здесь может бесплатно арендовать площади и через некоторое время капитализировать свои идеи; средний бизнес имеет возможность – с помощью управляющей компании – наращивать обороты, продвигать свои разработки, привлекать инвестиции; крупные инноваторы могут рассчитывать на дополнительные заказы, на привлечение хороших клиентов, на выстраивание долгосрочных отношений со своими деловыми партнерами.