В нашу гавань заходили: как изменяются старые и новые «тихие гавани» для российских инвесторов

В России завершается репатриация капиталов, и объём денежной массы на рынке недвижимости уже более года называется критическим. Лоты существенно подорожали во всех сегментах, в отдельных – очевидно переоценены, и российские игроки продолжают искать условные «тихие гавани», карта которых на фоне геополитических и экономических факторов корректируется в режиме реального времени. Инвестиционные риски растут даже в признанных дружественными государствах, на авансцену выходят самые неожиданные юрисдикции, а лучшей старой-новой «тихой гаванью» для локальных интересантов всё чаще признаётся Россия.

Текст: Влад Лория. Журнал CRE
1865
Изображение взято из источника: CRE
Вывод капиталов за границу теперь если не невозможен, то существенно затруднен, и большая часть денег остаётся в России, соглашается Валерий Трушин, партнер, руководитель отдела исследований и консалтинга IPG.Estate, называя их объёмы «уже критическими». «Тихая гавань» – страна или территория, предлагающая юридические, финансовые и налоговые преимущества для иностранных инвесторов, – напоминает Ирина Ушакова, старший директор отдела рынков капитала и инвестиций CORE.XP. – Такие локации обыкновенно имеют более низкие ставки налогов, строгую финансовую конфиденциальность, упрощенные регуляторные требования и другие преимущества, которые делают их привлекательными для инвестиций и защиты активов. И если раньше к популярным у россиян "тихим гаваням" относились преимущественно западные юрисдикции (например, Кипр, Мальта, Люксембург, Швейцария и прочие), то в последнее время, учитывая инициативы со стороны западных стран по ограничению прав инвесторов из России, список таких специальных зон претерпел изменения. Очевидно, что, с учетом международных политических изменений, заморозки активов российских игроков (а в некоторых случаях – и возможности их конфискации), из списка рекомендаций можно исключить страны Западной Европы, Соединенные Штаты Америки (в частности, штат Делавэр), а также сателлитов США (Япония, Южная Корея и т.д.)».


Источник: CRE

Для инвесторов с российским паспортом сама по себе концепция «тихой гавани» сегодня слишком условна, поддерживает Юрий Аксёнов, партнёр, Orchards. «Даже те, кто не попал под американские или европейские санкции, постоянно сталкиваются с трудностями при прохождении комплаенс-процедур как в банках и депозитариях, так и при взаимодействии с хедж-фондами, управляющими компаниями и иными институционалами – для них такие клиенты «токсичны по умолчанию», – поясняет эксперт. – Типичные проявления подобной политики – закрытие счёта или требование к увеличению остатка средств на нем, повышенные комиссии на операции, отказ в переводе средств или активов либо многомесячное согласование с запросами самых разнообразных документов. Кроме того, дополнительным фактором риска является тренд на ужесточение вторичных санкций, а актуальная внешнеполитическая ситуация не даёт никаких гарантий, что на очередном витке санкционной истерики зарубежные активы, размещенные в условной «тихой гавани», не окажутся вдруг заблокированы».



Но тучи сгустились и, например, на армянском направлении, добавляет Андрей Алёшкин, партнёр, исполнительный директор, NAI Belarus. «Страна была привлекательна и для релокантов-«физиков», и для бизнеса, особенно включившегося в направление параллельного импорта, однако на инвестиционный климат слишком влияют политические разногласия между правящими элитами последних месяцев, – поясняет эксперт. – Да, пока это не отразилось на частном бизнесе. Но тут главное слово – «пока».


Источник: CRE


Прямая речь
Станислав Бибик, партнер NF Group:
– Среди российских игроков по-прежнему сохраняется интерес к зарубежным инвестициям. Однако традиционное понимание «тихой гавани» как места, где можно безопасно и комфортно вести бизнес, все больше ассоциируется исключительно с российским рынком. Это связано с увеличением секторальных и банковских рисков на международной арене, а также особенностями трансграничных переводов даже в странах, традиционно считающимися дружественными.

Несмотря на это, активная инвестиционная деятельность не прекращается. Рынки таких стран, как Индонезия, Таиланд, Ближний Восток, а также некоторые европейские локации, включая Кипр, Турцию, Венгрию и Испанию, продолжают привлекать российских инвесторов, особенно в части приобретения жилой недвижимости с целью диверсификации своего портфеля. Однако каждая из этих стран имеет свои нюансы, связанные как с вводом, так и с выводом капиталов.




Источник: CRE


Тихо в лесу

Изменения на карте «тихих гаваней», очевидно, обусловлены сразу несколькими факторами, и дело не только в геополитике, СВО и санкционном давлении, подчёркивает Андрей Гусев, управляющий партнёр адвокатского бюро Nordic Star. Отрицательный эффект, кроме того, оказывают изменения в глобальной и локальных экономиках, включая флуктуации процентных ставок, уровень инфляции и другие показатели, введение новых регуляторных требований для иностранных инвесторов в некоторых странах. «Но в целом картина остается прежней – страны СНГ, Ближний Восток, Юго-Восточная Азия, – считает Алексей Фёдоров, директор департамента рынков капитала и инвестиций Bright Rich | CORFAC International. – Да, после бума последних лет Дубай, например, переживает период охлаждения, но фундаментальные преимущества этой юрисдикции – низкие налоги, развитая инфраструктура и постоянный приток высокооплачиваемых экспатов – сохраняются. Также интересны и другие эмираты, в первую очередь – Абу-Даби. Список будет расширяться по мере освоения россиянами новых рынков и наработки опыта работы с ними у банков и юристов».


Источник: Becar Asset Management

«Всех по-прежнему интересуют растущие рынки, – соглашается Виктория Тупикова, заместитель директора департамента брокериджа RRG. – Мы тоже являемся партнёрской структурой девелоперской компании Segrex Development Dubai, наши клиенты покупают апартаменты, коммерческую недвижимость, но речь там, скорее, идёт о дополнительной доходности, а не о парковке капитала». Минимальный порог инвестиций в недвижимость в ОАЭ по-прежнему относительно низкий, и можно найти варианты на любой бюджет, поддерживает Андрей Гусев. Среди минусов – высокая стоимость жизни, зависимость от цен на нефть, а также риски, связанные с геополитической ситуацией в регионе.


Источник: Nikoliers

Помимо ОАЭ, у россиян сохраняется интерес к Турции, которая привлекает, в том числе, возможностью получения турецкого гражданства, добавляет Юрий Аксёнов. Андрей Гусев также считает, что инвестиции в недвижимость в Турции остаются привлекательными из-за относительно низких цен, хорошей доходности от аренды и потенциала роста капитала. Риски связаны со снижением курса турецкой лиры и ужесточением правил для иностранных инвесторов. «Затем – Таиланд и Бали, – продолжает Юрий Аксёнов. – В числе плюсов названных юрисдикций – стабильная внутриполитическая ситуация и высокий уровень защиты иностранных инвестиций, комфортный налоговый режим, а также доходность на уровне 5–15 %».



Помимо ОАЭ, россияне начали обращать внимание на регион Юго-Восточной Азии (Гонконг, Сингапур), а также на дружественные страны, поддерживает Ирина Ушакова. Однако, ситуация в мире меняется слишком динамично: чтобы избежать санкций, даже дружественные государства вводят ограничения по работе с россиянами (например, под угрозой усиления санкционного давления банки КНР начали останавливать платежи российских компаний), поэтому в сегодняшних реалиях "тихие гавани" для инвесторов из России – понятие относительное, соглашается она с другими собеседниками CRE.


Источник: CRE


Прямая речь
Александр Шибаев, бизнес-директор, партнер Kalinka Middle East:
- Если говорить про «тихие гавани», то география действительно немного изменилась и расширилась, потому что раньше ими были исключительно ОАЭ, а теперь они сосредоточены в пределах всего Ближнего Востока.

Это и Бахрейн, и Оман, где россияне предпочитают инвестировать, получать резидентство и управлять капиталами именно в этих юрисдикциях. При этом клиенты не только покупают недвижимость для золотых виз, но и открывают банковские счета с тем, чтобы оплачивать свои услуги за границей, перелеты в частных джетах, размещают средства на инвестиционных счетах, играют на местных биржах, инвестируют в местные ценные бумаги.

Если говорить о тех странах, кто выбыл из списка «тихих гаваней», то это Швейцария и Кипр – россияне выводят деньги оттуда. Турция также потихоньку выбывает из этого списка, так как турецкие банки дружелюбно относятся к вводу денег, но крайне негативно – к выводу.

Среди «тихих гаваней» назову ещё Таиланд, Сингапур, Бали. Минимальный порог инвестирования практически везде составляет от $ 150-200 тыс., то есть он достаточно низкий. Из рисков – комплаенс, но в основном это относится к лицам санкционного списка и их родственникам.

Профильный бизнес, поддерживающий эти инициативы, продолжает активно развиваться. В этих юрисдикциях появляется множество консалтинговых компаний по взаимодействию с россиянами, которые оказывают услуги по получению резидентства, бухгалтерскому учету и аудиту. А также отраслевые: ритейл (начинают активно привозить российские продукты), e-commerce, платформенный сервис, инвестиционные компании, которые занимаются репатриацией портфелей клиентов в дружественные страны.


Источник: Nikoliers


Источник: Nikoliers


Источник: CRE


Шёлковый путь

О каком-то глобальном изменении вектора интересов инвесторов говорить рано, поддерживает Андрей Алёшкин. «Как начали осваивать два-три года назад ОАЭ, страны Центральной Азии и Закавказья, так, вероятно, в ближайшем будущем и продолжат обрабатывать почву этих рынков, – добавляет он. – Бизнес, конечно, гибкий, но одновременно и консервативный, поэтому не так быстро соглашается на перемещение капиталов в неизведанные страны и рынки. Что до «рабочей» недвижимости, тех же объектов складской логистики, то интересны Казахстан, другие дружественные страны Центральной Азии. Ну, отчасти, и Беларусь. Здесь наблюдается определенный интерес к апартаментам и жилой недвижимости: ведь то, что в Минске кажется очень дорогим для местного потребителя, по цене метра совсем не смущает российских покупателей».

Казахстан и Узбекистан сохраняют высокий потенциал для развития, соглашается Алексей Фёдоров. Крупнейшие города этих стран по доходам населения сопоставимы с Россией, а вот уровень сервиса и обеспеченности недвижимостью существенно отстает. Страны Центральной Азии настоящие тихие, но перспективные гавани для логистической индустрии, также убеждён Станислав Ахмедзянов, управляющий партнер IBC Global. «В связи с перестройкой логистических цепочек, изменением вектора развития онлайн-ритейла на рынке коммерческой недвижимости есть острая потребность в качественных складских площадях, – напоминает он. – Казахстан, Киргизия, Таджикистан, Узбекистан – самые интересные.


Источник: CRE

Даже в Казахстане, который считается одним из наиболее успешных регионов в этой сфере, построено только 1,4 миллиона квадратных метров складских помещений, при этом половина относится к классу B, и 98,5% этих площадей уже заняты. Учитывая растущий спрос, в среднесрочной перспективе казахстанскому рынку логистической недвижимости грозит серьёзный дефицит свободных площадей — около 1,2 миллиона квадратных метров. Почти две трети всех складских ресурсов сосредоточены в Алматы. Еще около 20% приходится на долю Астаны. Среди других городов выделяется только Шымкент с 8%. Однако благодаря границе с Россией есть потенциал для создания локальных транспортных связей между соседними городами, такими как Астрахань-Атырау, Самара-Уральск, Екатеринбург-Челябинск-Костанай.

Киргизию российские инвесторы также расценивают как стратегический транспортный узел: географическое положение позволяет активно участвовать в транзитной торговле из Китая, с Ближним Востоком, СНГ и Европой, а также государствами Южной Азии для России и Казахстана. Кроме того, на границе Казахстана и Киргизии планируется строительство новых складских площадей, которые создадут единую линию для торговли и ритейла.


Источник: CRE

К ещё одной перспективной «тихой гавани» Станислав Ахмедзянов относит Таджикистан, где наблюдается значительное улучшение демографической ситуации – на сегодня это одна из самых молодых стран в мире, со средним возрастом населения 22,4 года. «Молодежь всё чаще отказывается от миграции, оставаясь в стране, – поясняет эксперт. – Ну а в связи с ростом населения местным торговым сетям требуются дополнительные площади. При населении в 10 миллионов их потребность может составлять до 3,5 млн кв.м. Уже известно о планах по строительству трех логистических центров — двух в Душанбе и одного в Худжанде».

Узбекистан же, будучи самой густонаселенной страной Центральной Азии, со временем мог бы стать одним из ключевых логистических центров региона. В сегменте уже успели отметиться и Ташкент, и Самарканд, а вскоре начнут строиться в долине, добавляет Станислав Ахмедзянов. Однако этот значительный потенциал пока не реализован. «И даже если брать наш, белорусский, рынок, который для российского бизнеса далеко не новый, то и здесь можно отметить активность российских игроков, – соглашается Андрей Алёшкин. – Только в первом полугодии зафиксировано множество новых открытий в наших торговых центрах и множество – готовится. Активны и ведущие российские маркетплейсы, которые даже в отрезок, равный календарному году, существенно нарастили базу ПВЗ – как говорится, не на проценты, а в разы. Ну и Wildberries приобрела участок в 27 га под строительство распределительного центра площадью 125 тыс. кв. м».


Источник: ALUMNI Partners


Я иду по Уругваю

На Ближнем Востоке российские игроки, вероятно, начнут постепенно осваивать соседей ОАЭ, поддерживает Андрей Алёшкин. «Та же Саудовская Аравия, долгие годы остававшаяся закрытой страной, постепенно открывается и для туризма, и для частных инвесторов, – поясняет г-н Алёшкин. – И более того, становится заинтересованной в их привлечении. Или Оман: государство, которое в своё время исторически было лидером международной торговли и связей в регионе, последние десятилетия оказалось лишь сторонним наблюдателем за успехами соседей из ОАЭ. Сейчас Оман совсем не против перехватить инициативу. Или регион Южной и Юго-Восточной Азии: если раньше там все любили сидеть на пляжах и прожигать деньги, то теперь всё чаще встречаются новости об их участии в тех или иных инфраструктурных проектах, в частности, ресторанном или гостиничном секторах».

В свою очередь, Латинская Америка и Африка пока остаются для наших соотечественников terra incognita, за отдельными яркими исключениями, считает Алексей Федоров. «Например, Уругвай, – рассказывает Виталий Можаровский, партнёр, ALUMNI Partners. – По-швейцарски консервативно, по-средиземноморски спокойно, провинциально неспешно и немного винтажно. Если вам нужно срочное решение возникшей бизнес-проблемы или проведение платежа в "пожарном режиме" – то это точно не Уругвай. С комплаенсом здесь всё в полном порядке, коррупция - даже не думайте об этом. Видимо, сказывается очень нехарактерный для Латинской Америки этнический состав: больше 90% населения – потомки европейцев, а аборигены и потомки африканцев в силу исторических причин практически отсутствуют. В глубокой провинции, у аргентинской границы, есть даже маленькая колония русских староверов Сан-Хавьер, эмигрировавших в Уругвай больше века назад. Национальная экономика, как и сама страна, компактна, поэтому крупные успешные бизнесы ориентированы на экспорт: прекрасная говядина, достойное вино, первоклассная целлюлоза, профессиональные IT услуги и решения, сезонный туризм».




Однако, если речь о долгосрочной деловой стратегии, организации "запасного аэродрома" или встраивании интересной в налоговом отношении юрисдикции в корпоративную структуру – Уругвай, возможно, то, что вам нужно, продолжает Виталий Можаровский. Способствуют, по его словам, десятилетиями функционирующие зоны свободной торговли, практически нулевые ставки налогов на прибыль, дивиденды и капитал для международных холдингов, крайне низкие эффективные ставки налогов на прибыль (0,75%) и дивиденды (0,21%) для трейдинговых компаний, отсутствие валютного контроля и налогообложения иностранных активов, устойчивая национальная валюта, свобода репатриации капиталов и прибыли. «Принципы адекватного экономического присутствия (economic substance) до примитивного просты, если не сказать, элементарны, – добавляет г-н Можаровский. – Акционерами и директорами местной компании могут быть иностранцы, при этом не требуется ни директор с местным паспортом, ни его личное присутствие в Уругвае, а заседания советов директоров могут происходить в любой точке мира. В стране вообще широкая свобода операционной деятельности, для которой не требуются предварительные разрешения или согласования. Нет ни требований по минимальному уставному капиталу, ни налогов на увеличение или уменьшение уставного капитала. "Бутылочным горлышком" в этой прекрасной картине, пожалуй, является открытие счёта в местном банке, но и непреодолимым препятствием эту задачу тоже нельзя назвать. Хорошая новость же в том, что уругвайская компания может иметь банковские счета в любой юрисдикции. А для некоторых случаев, например, международный трейдинговый бизнес, по регуляторным и налоговым соображениям это не только приветствуется, но, более того – рекомендуется. Инвесторов привлекает и безвизовый для россиян въезд, комфортные миграционный режим и процесс натурализации, а также отсутствие ограничений для иностранцев на приобретение недвижимости. Кроме того, в Уругвае нет налога на наследство, а в первые десять лет налогового резидентства не будет и налога на доходы из источников вне Уругвая. Ну а если вы стали счастливым обладателем уругвайского паспорта, поздравляю с возможностью безвизового въезда во все страны Европы и Великобританию, Японию, ключевые страны Ближнего Востока и (уже скоро) – в США».


Источник: ALUMNI Partners


Прямая речь
Саша Лукич, руководитель бюро «Portner Architects»:
– Высокий интерес у российских инвесторов вызывает наш девелоперский рынок Сербии, куда уже второй год мигрируют мини-девелоперы из ЕС (чаще всего – из Испании и Австрии), в которых россиянам стало непросто заниматься строительством и продажей недвижимости или даже продлить визы и вид на жительство.

В основном, они занимаются строительством многоквартирных домов в Белграде и Нови-Саде. Стоимость жилья в Сербии растёт уже четвертый год, в 2022-23 году не было ожидаемого падения цен, а лишь небольшая стагнация. Девелоперы ищут участки площадью от 4 соток в центре города, до 30 соток на окраинах - для строительства объектов площадью 1.500-10.000м2. Стоимость жилья в новостройках с обязательной подземной парковкой (1,3 м/м на квартиру), в зависимости от зоны, колеблется от 2000-4500 евро/м2 с рентабельностью около 40% до вычета налогов. Налог на прибыль компании составляет 20%, а для налоговых нерезидентов не будет налога на дивиденды (15%), поскольку прибыль можно вывести в другую страну.

Курс сербской валюты к евро стабилен уже двадцать лет. С открытием юрлица и получением вида на жительство проблем в Сербии не возникает. Сейчас мы занимаемся разработкой и сопровождением на всех этапах нескольких проектов с участием российского капитала.

Источник: CRE


Время жить в России

Старые и новые «тихие гавани» будут зависеть от дальнейшего усиления санкционного давления не только на Россию, но и на страны (а также организации), ведущие бизнес с россиянами. Пока же одной из "тихих гаваней" для россиян стал родной рынок коммерческой недвижимости, говорит Ирина Ушакова. В частности, объекты в Москве, поскольку они наиболее ликвидные. Самыми популярными сегментами остаются офисы и склады: по данным CORE.XP с января по май 2024 года вложения в склады увеличились в 2,6 раз до 53,7 млрд рублей (относительно января-мая 2024 года), в офисы – в 1,6 раз до 93,4 млрд рублей (по сравнению с соответствующим периодом предыдущего года).

Основная часть денег теперь остается в России, и это идёт на пользу и бизнесу, и недвижимости в том числе, соглашается Валерий Трушин. «Эти деньги формируются в закрытые паевые инвестиционные фонды, которые инвестируют в недвижимость, поддерживают инвестиционные сделки, – перечисляет он. – И, соответственно, тогда можно получить доходы здесь. Очевидно, что в условиях высокой ключевой ставки и недоступности кредитования компании готовы инвестировать средства в собственное развитие. Бизнес понимает, что его ресурсы подъедены инфляцией, но в текущих условиях выбирают инвестирование в свой бизнес в качестве сохранения средств в долгосрочной перспективе, в отличие от краткосрочной повышенной прибыли на депозитах. Кто-то масштабирует бизнес, другие расширяют географию, третьи покупают недвижимость под собственные нужды – офисные, складские, индустриальные помещения. Финансовая грамотность наших инвесторов растёт, что во многом обусловлено и появлением ряда крупных профессиональных УК, развивающих, например, ЗПИФы». «Наблюдается чётко выраженный обратный тренд, когда наши клиенты, зарабатывающие на дальних рынках, хотят вернуть капитал в Россию и вложить в стабильные активы, «тихие гавани», здесь, – поддерживает Виктория Тупикова. – По-прежнему в фаворе супермаркеты, стали интересны клиники, магазины с винными арендаторами. Сейчас наши клиенты начинают смотреть не только на то, кто арендатор, но и – наконец-то – на качество самого актива и ликвидность в моменте. Высок потенциал и региональных инвестиций. Резюмируя: теперь мы в России сами можем предлагать достойный продукт как альтернативу международной «тихой гавани».

Коментарии (0)


иГРОКИ РЫНКА

IPG.Estate

Трушин Валерий

Консалтинг и брокеридж

IPG.Estate

CORE.XP

Ушакова Ирина

Консалтинг и брокеридж

CORE.XP

Orchards

Аксенов Юрий

Юридическая поддержка

Orchards

NAI Belarus

Алешкин Андрей

Консалтинг и брокеридж

NAI Belarus

NF Group

Станислав Бибик

Консалтинг и брокеридж

NF Group

Адвокатское бюро Nordic Star

Гусев Андрей

Юридическая поддержка

Адвокатское бюро Nordic Star

Bright Rich I CORFAC International

Федоров Алексей

Консалтинг и брокеридж

Bright Rich I CORFAC International

RRG

Тупикова Виктория

Консалтинг и брокеридж

RRG

Kalinka Group

Шибаев Александр

Консалтинг и брокеридж

Kalinka Group

IBC Global

Станислав Ахмедзянов

Консалтинг и брокеридж

IBC Global

ALUMNI Partners

Можаровский Виталий

Юридическая поддержка

ALUMNI Partners

Поделиться

Материалы по теме

Источник: Nextons
Экспертный анализ

«Ильфы» и Петровы: как уход иностранных фирм перекроил юридическую карту России

Два года назад из России ушли практически все иностранные юридические фирмы, некоторые из которых открывали московские и ленинградские представительства ещё во времена позднего СССР. В режиме онлайн изменялась не только юридическая карта, когда-то чётко сегментированная «ильфами» и «рульфами», но и клиентские портфели и бизнес-климат: с уходом транснациональных игроков начался самый масштабный с девяностых передел активов с рекордными инвестициями в недвижимость, парад дауннейминга и даунбрендинга, а конкуренция в условиях сжатия рынка, санкционного давления и с появлением «ньюльфов» стала ещё более жёсткой.

Текст: Екатерина Реуцкая. Журнал CRE.
19.06
Источник: CRE
Экспертный анализ

Я обниму китайца: почему бизнес из Поднебесной не торопится на российский рынок недвижимости

Два года назад прогнозы о том, что в России «скоро всё будет китайское» - инвестиции, девелопмент, технологии, ритейл, логистика, гостиницы, рестораны, товары и услуги – появлялись практически ежедневно. Однако в итоге на рынке коммерческой недвижимости китайский бизнес оказался самым осторожным, и не только с громкими, но и с любыми выходами пока не спешит.

Текст: Евгений Арсенин. Журнал CRE
05.04
Источник: CRE
Экспертный анализ

Сборная России

С 1 апреля в Петербурге начали взимать курортный сбор; предполагается, что решение уже летом распространится на большинство других популярных туристических регионов. Мера может повлиять на профессиональные объекты индустрии гостеприимства, прогнозируют игроки: чтобы сохранить загрузку, отели начнут уходить в «серые» схемы, а сами туристы – отдавать предпочтение неклассифицированным проектам, апартаментам или квартирам посуточно.

Текст: Иван Майоров. Журнал CRE
15.05
95335

журнал CRE 7(441)

Июль
Вышел из печати CRE №7 (441) Стратегические партнеры журнала в 2024 году: PIONEER, ADG group Читайте в номере: В номере всесторонне рассмотрены самые горячие темы нынешнего лета. И самая «жаркая» из них, безусловно, - завершение программы льготной ипотеки. Стоит ли ждать на рынке коммерческой недвижимости «варягов» из жилого сектора или же те останутся при своем интересе? Не менее обсуждаема и тема новой классификации офисной недвижимости. В Москве она стала фактом, а регионы ждут...

подпишись НА эксклюзивные новости cre