Лизинг воспрял духом

«Года через три-четыре, – полагает Ольга Батурина, руководитель группы аналитики рынка офисной недвижимости компании Jones Lang LaSalle, – когда рынок будет более развитым и стабильным, услуга лизинга станет более актуальной и востребованной». Сегодня, по ее мнению, рынок пока еще не достиг того уровня стабилизации, когда лизинг недвижимости становится распространенной услугой. «Через три-четыре года на рынке лизинга недвижимости начнется бум, – уверена Елена Гущина, генеральный директор «Лизинговой компании Уралсиб». – К этому моменту у нас будут отработанные схемы, ресурсы, место на рынке».
Пока же лизинг недвижимости очень узкий, специфический сегмент, неинтересный крупным иностранным инвестиционным фондам, ведущим консалтинговым компаниям.
Сдерживает развитие лизинга в России отсутствие информированности. Схема требует разъяснений и просвещения масс. И сегодня крупные компании, заинтересованные в развитии этого направления, этот процесс обучения рынка начали. Кстати, до сих пор в бизнес-среде не существует однозначно всеми понимаемого словосочетания «лизинг недвижимости». При опросе специалисты просили меня пояснить, что именно я имею в виду. Под лизингом в разных случаях могут понимать разные вещи.
Существует более десятка лизинговых продуктов, например, таких как лизинг транспортных средств, оборудования, авиатехники и т. д. В случае с недвижимостью речь, как правило, идет о финансовом лизинге; возвратный лизинг почти не используется. Финансовый лизинг – это «операция по специальному приобретению имущества в собственность и последующей сдаче его во временное владение и пользование на срок, приближающийся по продолжительности к сроку эксплуатации и амортизации всей стоимости имущества». В течение срока договора лизинга лизинговая компания за счет лизинговых платежей возвращает себе всю стоимость имущества и получает прибыль от сделки. Фактически финансовый лизинг представляет собой форму долгосрочного кредитования.
Возвратный лизинг также может представлять интерес. «С точки зрения владельцев зданий лизинговые сделки могут представлять двойной интерес, – полагает Полина Назаренко, специалист отдела консультационных услуг компании Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko. – Помимо классической схемы лизинга существует возможность осуществления так называемой сделки возвратного лизинга. Когда на первом этапе происходит продажа здания лизинговой компании, а затем его обратное получение в эксплуатацию, когда бывший собственник становится лизингополучателем. В этом случае у собственника возникает возможность высвобождения денежных средств при появлении такой необходимости».

Схема и условия
Сама схема приобретения недвижимости по лизингу, хотя и состоит из нескольких уровней, достаточно проста.
Некая компания желает купить объект недвижимости. Собственных средств на это дорогостоящее приобретение не имеет или не хочет тратить, а кредит или не дают или по каким-то причинам не хочет брать. Тогда она обращается в лизинговую компанию, которая изучает финансовую историю компании, документацию, на основании чего кредитный комитет принимает решение о выделении или не выделении финансирования. В случае положительного решения определяется объем финансирования, размер аванса. Затем специалисты изучают предлагаемый к приобретению объект, его юридическую историю, определяют его стоимость. Средний срок предварительного этапа – 2 недели, но реально срок зависит от готовности документов клиента, объекта и пр., и может сильно меняться.
Далее лизинговая компания заключает договор финансовой аренды (лизинга) с лизингополучателем и договор купли-продажи с продавцом недвижимости. Поскольку лизинговая компания не платит вперед, расчет производится в аккредитивной форме.
Третий этап – регистрация. Здесь есть свои особенности, о которых речь пойдет ниже. На регистрацию одновременно подаются договор купли-продажи и лизинга. Через установленный законодательством срок договоры регистрируются, лизинговая компания вступает в право собственности, раскрываются аккредитивы, и продавец получает деньги. После регистрации договора лизинга недвижимость переходит в лизинг получателю.
Затем недвижимость страхуется на весь срок договора лизинга. Это имущественное страхование по стандартным ставкам и со стандартным пакетом рисков. В одних компаниях страхование лежит на лизингодателе, в других – на лизингополучателе.
Далее лизингополучатель осуществляет платежи по лизинговому договору в соответствии с установленным графиком, а по окончании срока договора вступает в право собственности имуществом безо всяких дополнительных платежей.
Объектом лизинга может быть любой объект коммерческой недвижимости: офисные, торговые, развлекательные центры, склады, производственные комплексы. По данным Полины Назаренко, чаще всего сделки по лизинговым схемам проводятся в сферах офисной и торговой недвижимости.
В качестве объекта лизинга, согласно законодательству, не могут выступать земельные участки и природные ресурсы.
Ограничений по объекту лизинга мало, но они все же есть. Лизинговые компании не финансируют приобретение недвижимости с неясной юридической историей, чреватой в будущем проблемами и судебными исками. «Но поскольку клиенты приходят с уже выбранным объектом недвижимости, зачастую с риелтором, который сопровождает сделку, какую-то первоначальную экспертизу объекты проходят, и отсев юридически сложных объектов проходит обычно до нас», – отмечает Роман Струков, вице-президент «Лизинговой компании Уралсиб».
Условия лизингового договора могут быть достаточно гибкими. К примеру, средний размер аванса – 25–30%, но он может быть и ниже. «Мы учитываем финансовое состояние клиента, его пожелания, – рассказывает Елена Гущина. – Размер аванса в каких-то случаях может быть и 0%. Многое зависит от ликвидности залога. Мы можем рассмотреть дополнительный залог в обеспечении финансирования, например, другое имущество клиента. И в зависимости от обстоятельств можем принять это обеспечение всего на несколько месяцев или более».
График лизинговых платежей также может быть достаточно гибким, с учетом разных факторов, вплоть до сезонности бизнеса клиента. По договоренности могут быть предоставлены льготы на период ремонта объекта.

Лизинговые платежи включают:

- стоимость имущества;
- проценты за финансирование, в которые входят маржа лизинговой компании и проценты банка;
- налог на имущество (с учетом ускоренной амортизации);
- аренда земли или налог на землю;
- НДС.

Это единый платеж, который лизингополучатель выплачивает лизингодателю. Лизинговая компания уже берет на себя учет основного средства, регистрацию, выплату налогов, земельных платежей, отношения с налоговыми органами.
Маржа лизинговой компании в среднем составляет 1–3%, но может быть и 0,4, и 4, и 6%. Размер процентов банковского кредита зависит от источника финансирования, средняя ставка удорожания – 10%.
Стандартный срок договора лизинга – 5 лет, в ближайшее время предполагается увеличение сроков до 10 лет.

Пробный шар
Первые лизинговые сделки на рынке недвижимости, по данным экспертов, прошли порядка шести лет назад. Это были своего рода «пробные шары». К примеру, одна из ранних сделок – 2002 год – прошла у Группы компаний «Интерлизинг» в Санкт-Петербурге. Для компании, занимающейся поставками офисной техники, было приобретено офисное помещение площадью 300 кв. м. Срок договора лизинга составил 3 года, сумма контракта – $800 тыс. Сделка эта носила случайный характер: лизингополучатель был поставщиком «Интерлизинга», и лизинговая компания решила помочь партнеру.
И только в 2005 году лизинг недвижимости можно стало называть тенденцией. Объем лизинговых сделок с недвижимостью оценить крайне сложно, поскольку компании их не афишируют. По экспертной оценке, в 2005 году объем лизинговых операций превысил $8,5 млрд.; доля лизинга недвижимости в портфеле лизинговых компаний составила порядка 2–3%. Для сравнения: в Европе и США годовой объем лизинговых операций – $500 млрд., или 30% от общей суммы инвестиций в основные фонды. В России объем лизинговых сделок за I полугодие 2006 года, по данным экспертов, превысил $5 млрд.; по осторожным прогнозам, по итогам 2006 года доля лизинга недвижимости в портфеле лизинговых компаний составит до 10%.
В основном, по информации Полины Назаренко, лизинговые сделки совершаются с небольшими объектами недвижимости. «На данный момент лизинг носит в основном экспериментальный характер, и пока подобные сделки не распространяются на крупные проекты», – отмечает она.
Тем не менее объем сделок растет. В конце 2006 года «Лизинговая компания Уралсиб» объявила о том, что с банком ОАО «Уралсиб» организовала лизинговое финансирование приобретения недвижимости для ОАО «Восток» на сумму $44 млн. Срок договора – 5 лет. Предметом лизинга стало помещение торгово-развлекательного комплекса в ЖК «Воробьевы горы» общей площадью 24 тыс. кв. м.

Доводы в пользу
Достоинств у лизинга достаточно много. Во-первых, лизинг позволяет приобрести недвижимость без отвлечения собственных ресурсов.
Во-вторых, лизинг подходит для тех компаний, которые не могут взять кредит. Банк потребует обеспечение кредита, которого может не быть. Для финансовых институтов лизинг более надежен, так как документы оформляются на лизинговую компанию, следовательно, банки несут меньшие риски.
В-третьих, использование лизинга позволяет уменьшить сумму налога на имущество и налога на прибыль. Такая экономия достигается за счет того, что лизинговое имущество амортизируется с коэффициентом 3 от обычной нормы амортизации. Условно говоря, срок полезного использования объекта недвижимости – 30 лет, при ускоренной амортизации полный срок использования уменьшается до 10 лет. Кроме того, лизинговые платежи относятся к себестоимости, снижая налогооблагаемую базу клиента по налогу на прибыль.
В-четвертых, использование лизинга позволяет обслуживать договор лизинга за счет выручки, получаемой от использования лизингового имущества.
Далее, лизинговые платежи фиксируются на весь срок договора и не зависят от конъюнктуры рынка недвижимости. «Изменение рыночной цены не является причиной расторжения договора лизинга в одностороннем порядке», – добавляет Роман Струков.

Познаем в сравнении
Ипотека сегодня существует лишь на рынке жилья, и банки несут дополнительные социальные обязательства, поскольку ипотека почти нацпроект. На рынке коммерческой недвижимости, где принимается в расчет лишь экономическая эффективность, ипотеки нет. Какими будут условия коммерческой ипотеки, когда она заработает, неясно. Останется ли срок 15 лет, как для жилого рынка, тоже непонятно. Напомним, что лизинг предоставляется сегодня на 5 лет и стремится к 10.
Распространенная практика – предоставление кредита при условии оформления залога. При отсутствии залога – объект недвижимости, банки теоретически могут пойти на предоставление кредита под будущее приобретение недвижимости и передачи ее в залог, но практически это маловероятно. На оформление права собственности и регистрацию залога недвижимости требуется порядка двух месяцев, вряд ли на эти месяцы банк даст необеспеченный кредит. В отличие от кредита лизинг позволяет профинансировать само приобретение недвижимости.
Кредит будет выгоден для тех компаний, которые работают по упрощенной системе налогообложения. Поскольку в обычной практике компания не платит НДС, налог на имущество и пр., нет смысла их платить, а лизинговые платежи все налоги включают.
Процентные ставки по кредиту и лизингу сопоставимы (с учетом кредитных ставок и маржи лизингодателя). Причина в том, что лизинговая компания как более надежный и выгодный партнер для банка получает более дешевые средства.
В настоящее время лизинговые платежи выше арендных примерно на 10%. В договоре лизинга платежи, как уже говорилось, фиксируются на весь срок договора и не зависят от постоянного роста цен на недвижимость или аренду. Аренда на нынешнем «рынке продавца», когда владельцы предпочитают не продавать объект, а держать, сдавая в аренду, явление не всегда прогнозируемое и предсказуемое. На рынке финансовых услуг есть общая тенденция: финансовые ресурсы дешевеют, соответственно, есть тенденция к последующему снижению лизинговых платежей. «Полагаю, что уже в ближайшей перспективе лизинговые платежи будут соразмерны или даже ниже арендных», – считает Роман Струков. И самое главное отличие – после выплаты всех платежей объект переходит в собственность лизингополучателя, а в случае аренды – нет.

Танцуют все
Наиболее активно лизинг развивается не в столице и Санкт-Петербурге, а в регионах, где давление денег меньше, а проблем с финансированием дорогостоящей покупки – больше. Соответственно одной из тенденций развития лизинга в России является экспансия крупных компаний в регионы. Так, на рынок «Лизинговая компания Уралсиб» вышла в 2005 году. За полтора года сделки состоялись в Москве, Уфе, Брянске, Новосибирске. Причем, по словам Елены Гущиной, большинство сделок проходит именно в регионах, хотя в столице стоимость сделок, конечно, выше.
Наиболее актуален лизинг для среднего и малого бизнеса. «Для таких предприятий аренда нестабильна, и они хотят большей определенности, гарантий, – говорит Елена Гущина. – Поэтому нам интересны такие клиенты».
Сегодня основные клиенты лизинговых компаний – средние предприятия с устойчивым финансовым положением. Средний объем сделки – от 10 млн. руб.
К потенциальным клиентам лизингодатели предъявляют ряд требований, основные среди которых: опыт работы от 1 года, стабильное финансовое положение, прибыльность компании. Также учитывают отсутствие задолженностей перед банками-кредиторами, бюджетами. Сумма запрашиваемого финансирования не должна превышать сумму активов клиента, предприятие не должно находиться под процедурой реорганизации и банкротства.

Барьер!
Препятствием развития лизинга, как уже отмечалось, является новизна процесса. Поскольку сложно разобраться, это кажется опасной затеей.
Неразвитость рынка, как говорят специалисты, также тормозит развитие рынка. Это довольно общее понятие включает малый объем предложения на сформировавшемся сегодня в России «рынке продавца». А также разницу между балансовой и рыночной ценой объекта. «Мы можем профинансировать только то, что указано в договоре купли-продажи, – отмечает Роман Струков. – Остальную сумму клиенту придется выплачивать самостоятельно». В настоящее время приближается к рыночной стоимость новых объектов, чья балансовая стоимость высока, и небольших объектов по 200–500 кв. м, неоднократно менявших своих владельцев и использование.
Непрямые механизмы оплаты, свойственные российскому рынку, также не способствуют активному распространению лизинга.
Еще одна проблема, характерная в первую очередь для Москвы, – перезаключение коммунальных договоров. Особая сложность с энергосистемами, мощности которых давно уже даже не на пределе, а за ним. В столице есть ряд объектов с очень привлекательной ценой, продать которые не могут годами именно из-за отсутствия мощностей.
Еще одно препятствие для распространения лизинга – ограничение ресурсной базы. В идеале срок финансирования должен соответствовать сроку полезного использования объекта. В лизинге срок полной амортизации с учетом коэффициента ускоренной амортизации 3 составляет 10 лет. Таким образом, в лизинге недвижимости срок финансирования должен составлять 10 лет. И на рынке есть отдельные прецеденты, когда лизинговый договор заключался на 10 лет, но до массовости этому явлению еще очень далеко.
Также существует такая проблема, как получение лизинговыми компаниями дешевых ресурсов. Гораздо лучше положение у тех из них, которые открываются при финансовых учреждениях. Такие компании открывают многие банки: «Банк Сосьете Женераль Восток», Международный московский банк, «Уралсиб», «Меткомбанк», входящий в Группу компаний «Ренова», «Лефко» и др. Подобные «карманные» компании обладают необходимым финансовым и кадровым ресурсом.
Поскольку лизинг недвижимости – явление новое, практика применения схем не отработана. Каждая компания в одиночку опробует новые решения, ищет пути уменьшения рисков. В отличие от лизинга автомобилей, где все схемы всем известны и понятны, обмена опытом в сфере недвижимости нет.
Лизинговые компании в каждом случае решают комплекс юридических проблем. К примеру, регистрация договора купли-продажи и лизинга в регистрирующих органах. По сути лизинговой сделки договор лизинга первичен, а договор купли-продажи идет в осуществлении договора лизинга. Но для регистрирующих органов регистрируется право собственности первично, соответственно первым должен регистрироваться договор купли-продажи, а уже договор лизинга в последующем как обременение. В результате лизингодатели стараются подать на регистрацию одновременно оба договора. «В каждом регионе свои особенности, – говорит Роман Струков. – Приходится в каждом случае соответствовать требованиям регистрирующих органов».
У лизинговых сделок есть ряд особенностей, осложняющие жизнь участникам сделки. В частности, лизинговые компании требуют, чтобы к моменту заключения лизингового договора объект не был сдан в аренду, т. е. все существующие договоры аренды должны быть расторгнуты. Поскольку договор лизинга рассматривается как договор аренды (финансовой аренды), наличие аналогичного права может стать препятствием для регистрации договора лизинга. Судебной практики по этому вопросу нет, нет и четких разъяснений в законодательстве.
Если бы договор лизинга был выделен законодателем отдельно, арендные договоры не рассматривались бы органом регистрации как аналогичное право, и аренда была бы частью бизнеса.

Словарь терминов и понятий
Лизинг. Согласно ст. 665 ГК РФ: финансовая аренда имущества, при которой арендодатель (лизингополучатель) обязуется приобрести в собственность указанное арендатором (лизингополучателем) имущество у определенного им продавца и предоставить лизингополучателю это имущество за плату во временное владение и пользование для предпринимательских целей.
Лизиногодатель – лизинговая компания, которая за счет собственных и/или привлеченных средств приобретает в собственность имущество и предоставляет его лизингополучателю за определенную плату, на определенный срок и на определенных договором лизинга условиях во временное владение и в пользование с последующим переходом прав собственности.
Лизингополучатель – юридическое лицо или индивидуальный предприниматель, который в соответствии с договором лизинга принимает предмет лизинга во временное владение и пользование за определенную плату, на определенный срок и на определенных условиях.