15 лет жизни одной из площадок Рунета по размещению объявлений о недвижимости – CIAN.RU – вместили в себя практически всю современную историю этого рынка в столичном регионе. Как развивался и трансформировался рынок, читайте в исследовании экспертов компании ЦИАН.
Наследие СССР – где офисы и ТЦ?..
В Москве времен СССР практически не было офисных и торговых центров в современном понимании этих терминов. Единственный бизнес-центр города был построен в 1980-е компанией американского магната Арманда Хаммера, установившего особые отношения с советским руководством еще в 1920-е гг. Торговая недвижимость была представлена сетью универсамов в спальных районах, десятком универмагов с товарами из социалистических стран, ГУМом и ЦУМом в центре Москвы.
С началом рыночных преобразований в 1990-е гг. в столице строится несколько классических бизнес-центров, а к 850-летнему юбилею города в 1997 г. в Москву приходят и современные форматы торговой недвижимости. На Шереметьевской улице открывается первый гипермаркет «Рамстор» с торговой галереей и кинотеатром, а в самом центре города вместо 30 га асфальта Манежной площади строится подземный торгово-развлекательный комплекс «Охотный ряд».
И все же наша столица в 2001 г. — это бездонный неосвоенный рынок самой большой агломерации Европы. После дефолта августа 1998 г. из России ушли многие торговые сети и не все из них горели желанием возвращаться на столь непредсказуемый и нестабильный рынок.
Первые перемены
Важным
триггером для многих ритейлеров стало открытие в 2000 г. гипермаркета Ikea. Магазин шведского мебельного
концерна появился на Ленинградском шоссе на пути от международного аэропорта
Шереметьево в центр столицы. Все прилетающие и присматривающиеся к московскому
рынку бизнесмены будут видеть этот важнейший индикатор его привлекательности. Уже
через год Ikea
выступит в необычной для себя роли девелопера мультиформатных торговых центров.
На пересечении МКАД и Калужского шоссе открывается «Мега Теплый Стан», первый
торговый центр супер-регионального формата. Главной торговой улицей региона
становится МКАД.
Власти Подмосковья охотнее согласовывают проекты по строительству сотен тысяч квадратных метров торговых площадей, и трасса, строившаяся для транзитного движения автомобилей, в выходные дни загружается едва ли не сильнее, чем в будни. Практически каждый год здесь появляется очередной «самый большой торговый центр» Москвы, России и даже Европы. В 2007-м таковым становится «Мега Белая дача» в Котельниках, в 2009-м — «Вегас» на пересечении с Каширским шоссе. Внутри МКАД торговые центры сначала заполняют градостроительные резервы, оставленные советскими проектировщиками для так и не построенных общественных сооружений (кинотеатров, домов культуры, выставочных залов и пр.) спальных районов советской Москвы. В первой половине 2000-х застройщики аккуратно выбирают площадки.
Лицом к клиенту
Торговые
центры этого периода стараются строить на удобных ровных площадках на вечерних
сторонах магистралей или непосредственно у станций метро (в 2010-х из-за этого
проекты строительства транспортно-пересадочных узлов будут дорогими и не всегда
эффективными, ведь лучшие участки уже будут заняты первыми торговыми центрами),
в традиционно более престижных районах западной части города. С пренебрежением
к западному опыту функционирования транспортных узлов в условиях растущей
автомобилизации появляются большие ТРЦ на ключевых привокзальных площадях
центра города («Европейский» и «Атриум»).
В ходе кризиса 2008-2009 гг. развитие рынка постепенно сменилось с экстенсивного на интенсивное. Девелоперы стали искать новые форматы и нестандартные решения. Объекты, построенные в начале 2000-х, стали подвергаться реконцепции, а в ряде случаев и сносу с последующим новым строительством. С большим опозданием на московском рынке появились аутлет-центры, совмещение транспортных узлов с торговыми галереями (торгово-пересадочные узлы), были снесены или переформатированы все вещевые и строительные рынки, а продуктовые рыночные комплексы один за другим превращаются в аналоги европейских фуд-маркетов.
С офисами все сложно
Развитие рынка офисной недвижимости шло в столице более сложными циклами, во многом повторяя тренды развития российской экономики. В первую половину 2000-х на фоне высоких темпов экономического роста застройщики бизнес-центров просто не успевали за растущим спросом на рынке. Несмотря на рекордные вводы объектов в эксплуатацию и высокие ставки аренды, уровень вакантных площадей находился на около-нулевой отметке. Одной из ошибок того периода, за которые приходится расплачиваться столице на современном этапе, стала сверхконцентрация офисных комплексов в Центральном деловом районе и продолжение спорного проекта «Москва-Сити».
Улично-дорожная
сеть и транспортная инфраструктура города в целом не смогла адаптироваться к
сверхконцентрации мест приложения труда внутри Третьего транспортного кольца. Проект Москва-Сити (место для которого было
определено еще в 1980-е гг.) все это время получается как чемодан без ручки —
нельзя и остановить его реализацию, но и ошибочность строительства 2 десятков
офисных небоскребов в нескольких километрах от Кремля была очевидна уже в
начале 2000-х, когда его первые башни только начали появляться из-под земли.
В отличие от европейских городов в Москве медленнее шли проекты по реновации
промышленных зон с последующим их превращением в деловые районы. Несколько
заметных проектов («Красная роза» в Хамовниках, «Красные холмы» на Садовом
кольце, Голутвинская текстильная мануфактура на Якиманке) не должны вводить в
заблуждение. Сложная структура собственников бывших промышленных земель,
институциональные ограничения, попытки столичного руководства поддерживать
промышленную функцию на нерентабельных предприятиях — все это привело к тому,
что вместо ресурса
коммунально-промышленных зон новое офисное строительство шло в плотно
застроенных кварталах исторического центра столицы.
Децентрализация офисной недвижимости началась лишь во 2-й половине 2000-х. Появляется формат бизнес-парков (сначала в спальных районах западной части города («Крылатские холмы», «Западные ворота»), а вскоре и за МКАД («Гринвуд», «Румянцево», RigaLand). Максимальные темпы ввода в эксплуатацию офисной недвижимости классов А и В пришлись на 2007-2008 гг. (1,5 и 2,1 млн кв. м соответственно); в посткризисный период лишь в 2013 г. удалось превысить отметку в 1 млн кв. м новых офисных площадей. Экономическая стагнация с последующим спадом 2014-2016 гг. вынудила заморозить или переформатировать многие из проектов строительства бизнес-центров. Некоторые из них удалось удачно перевести в формат апартаментов и вывести на рынок жилой недвижимости.
Что мы видим сегодня?
Рынок офисной и торговой недвижимости в Московском регионе к настоящему моменту достиг стадии своего первичного насыщения. По обеспеченности площадями в торговых центрах российская столица сопоставима с большинством европейских. Практически любой жилой квартал в Москве и Ближнем Подмосковье находится в зоне 15-минутной доступности какого-либо крупного ТРЦ, а существующие объемы введенных и строящихся офисных помещений соответствуют той макроэкономической конъюнктуре, в которой будет находиться РФ в 2016-2020 гг. Ключевой задачей, стоящей перед участниками рынка в среднесрочной перспективе, должен стать рост качества строящихся и реконструируемых объектов, их размещение по территории города с учетом принятой градостроительной парадигмы развития столичной агломерации (уход от радиально-кольцевой структуры к полицентрической, насыщение нежилыми функциями периферийных районов (в т.ч. новых территорий), взаимосвязанное развитие двух субъектов Федерации, Москвы и Московской области).
