Запад остаётся дороже востока, а юг – востребованнее севера. Доля вакантных площадей выросла до 6,8%, ставки скорректировались в сторону снижения, зато ОРЕХ ещё прибавил и составляет в среднем 2 500 рублей за кв. м.

Рекордное предложение на фоне охлаждения спроса.

Общий объем предложения складских площадей классов A и B в Московском регионе вырос до 28,3 млн кв. м, увеличившись за год на 10%. Новое строительство сохранило высокие темпы, достигнув 2,5 млн кв. м (+73% к 2024 году). Однако спрос продемонстрировал существенное падение на 45%, составив всего 1,55 млн кв. м — cамый низкий показатель за последние 5 лет. Это привело к резкому росту доли вакантных площадей, с 0,8% в 2024 году до 6,8% в 2025-м.

Рынок Light Industrial

Сегмент light industrial продолжает динамично развиваться: общее предложение выросло до 1,33 млн кв. м, объем нового строительства 2025 года составил 387 тыс. кв. м. Однако здесь также наметились признаки накопления предложения: доля вакантных площадей в готовых объектах увеличилась до 17%. Средневзвешенная арендная ставка в сегменте скорректировалась вниз на 8%, составив 13 тыс. руб./кв. м/год, что стало прямым следствием увеличения вакантных площадей.

Метрики в ключевых складских кластерах

По предварительным итогам 2025 года самые высокие средневзвешенные арендные ставки в готовых объектах сформировались в кластере Внуково (13,1 тыс. руб./кв. м/год), а самые низкие — в кластере Жуковский (10 тыс. руб./кв. м/год). Максимальная доля вакантных площадей — в Терехово (92%), что обусловлено выходом большого объёма площадей от девелопера RBNA в рамках проекта «Шишкин Лес» (более 170 тыс. кв. м). Минимальная же доля вакантных площадей сложилась в Подольском кластере (2%) благодаря выгодному транспортному положению и ограниченному объёму новых спекулятивных проектов. Наименьший спрос зафиксирован в Ногинском кластере и кластере Белый Раст (4,5 тыс. кв. м и 0 кв. м соответственно), самым активным по объему сделок оказался кластер Домодедово (307 тыс. кв. м).

Арендатор в центре внимания

Рост вакансии сместил баланс сил в сторону арендаторов. Если ранее, при околонулевой вакансии компании были вынуждены заключать сделки почти на любых доступных площадях, то теперь бизнес тщательно сравнивает варианты, ведет переговоры по условиям сделок и скрупулезно рассчитывает совокупную стоимость владения. Критически важными факторами выбора стали готовность объекта к оперативному заезду, качество инженерных систем, гибкость и надежность девелопера.

Структура спроса в 2025 году подтвердила лидерство e-commerce (27% от общего объема сделок), за которым следуют производственный сектор (18%) и дистрибуция (14%).

2025 год стал годом перегруппировки: спрос снизился, а рост вакантности отражает масштабный ввод новых площадей. В 2026 году ожидаем балансировку спроса и предложения на новых равновесных уровнях. В дальйнешем мы прогнозируем увеличение спроса на склады при условии улучшения макроэкономических показателей.