В условиях исчерпания потенциала масштабного строительства крупных торговых центров, активно развивавшегося профессиональными девелоперами на протяжении 2000–2015 годов, ключевыми драйверами ввода новых торговых площадей в Москве становятся непрофильные игроки, прежде всего — девелоперы жилой недвижимости. Согласно прогнозу на период 2026–2030 годов, доля непрофильных девелоперов в структуре нового строительства торговых центров Москвы достигнет 68%. В количественном выражении профильные девелоперы заявляют о реализации 3 проектов до конца 2030 года, тогда как непрофильные — 19 проектов.

Динамика роста непрофильного девелопмента в сегменте торговой недвижимости демонстрирует устойчивую положительную тенденцию. До 2000 г. в самом начале становления профессионального рынка торговой недвижимости, объем качественного предложения составлял всего 7 проектов общей площадью 139,3 тыс. кв. м, среди которых ГУМ, «Охотный ряд», «Смоленский пассаж», ТРЦ «Семеновский». Период активного развития крупных форматов пришелся на 2000–2015 года, и в этот период появились проекты, которые стали строиться профильными девелоперами (компаниями, специализирующимися на девелопменте торговой недвижимости, портфель которых имеет несколько крупных проектов) Именно в этот период активно развивали свои проекты такие девелоперы как IKEA (МЕГА), ГК «Ташир» (сеть ТРЦ «РИО), Crocus Group „Крокус Сити Молл“ и Vegas), РосЕвроДевелопмент (Malltech, сеть ТРЦ „Планета“), Enka (сеть Капитолий», «Каширская плаза», «Кунцево Плаза»), ГК «Киевская площадь» («Европейский», «Фуд Сити») и др. В 2000–2015 гг. объем ввода торговых центров составил 4,9 млн кв. м, из которых 78% было построено профильными девелоперами, в 2016–2019 гг. общий объем ввода снизился до 870 тыс. кв. м, из которых 73% было построено профильными девелоперами.

Ключевой перелом наступил в последние годы: в 2020–2025 годах на долю непрофильных девелоперов пришлось уже 40% введенных площадей (465,1 тыс. кв. м из 1,15 млн кв. м).

Рост непрофильного девелопмента связан с тем, что в связи с кризисными периодами в первую очередь достраивались те крупные проекты, которые были уже запущены, проекты на этапе концепции были отложены. Одновременно с этим малоформатные ТЦ имели возможности и экономические предпосылки для развития: их реализацией занимались как профильные, так и непрофильные девелоперы, благодаря программам МПТ и КРТ. При этом профильные игроки, специализирующиеся на торговой недвижимости, столкнувшись с рядом сложностей вызванных как неблагоприятной на тот момент экономической ситуацией, отсутствием роста арендных ставок, развитием онлайна* и ростом себестоимости строительства, с одной стороны — не получили льгот, с другой стороны, весь свой ресурс тратили на решение сложностей в текущих проектах, что привело к сокращению нового девелопмента с их стороны.

Казанский Николай

Управляющий партнер

До конца 2030 г. профильные девелоперы заявили о реализации трех проектов. Крупнейшим профильным девелопером на текущий момент выступает ГК «Киевская площадь», которая в этот период реализует сразу два проекта: МФК «Олимпийский» (GLA более 100 000 кв. м), один из крупнейших объектов за всю историю наблюдений и МФК «Венеция». Также Immochan Development реализует вторую очередь ТЦ «Гагаринский» (GLA 15 000 кв. м). Проекты классических торговых центров в формате отдельностоящих зданий заменяются на концепции МФК, ТЦ в составе ТПУ или ЖК. В 2025 году лишь 40% пришлось на классический концепт. В 2026 году таких проектов и вовсе не будет, 43% нового строительства придется на МФК с торговой частью, 38% придется на ТЦ в составе ЖК и 30% в составе ТПУ.

Сейчас мы наблюдаем трансформацию форматов на рынке торговой недвижимости. Одновременно с этим активно развиваются непрофильные девелоперы, что происходит в первую очередь за счет реализации программ МПТ и КРТ. Эти девелоперы реализуют малоформатные торговые центры в рамках жилой застройки, что в свою очередь соответствует изменению потребительского поведения. Реализация таких проектов позволяет жилым девелоперам, помимо экономической составляющей, обеспечить свои проекты качественной ритейл-инфраструктурой. Девелоперы жилых проектов и инфраструктурные инвесторы уже сегодня формируют до половины нового предложения, и эта доля будет только расти. Торговые центры не исчезнут в их классическом понимании, но станут многофункциональными. Ритейл все чаще будет выступать не как самостоятельный продукт, а как обязательный и коммерчески эффективный элемент комплексного освоения территорий. Это создаст новые вызовы и возможности как для арендаторов, которым предстоит адаптироваться к разным типам трафика и локаций, так и для профессиональных девелоперов и УК, которым придется пересматривать стратегии в пользу партнерств и управления сложными mixed-use проектами.