IBC Real Estate: Стоимость строительства складских объектов стабилизировалась
Незначительный рост индикатора обеспечен увеличением стоимости работ и механизмов (+10,5%) на фоне снижения цен на материалы (-4%).
Основным фактором удорожания строительства стал рост стоимости работ и механизмов (+10,5% г/г). При этом суммарные затраты на строительные материалы в пересчете на 1 кв. м склада составили 38 600рублей – за год показатель снизился на 4%. Этому способствовало замедление темпов экономического роста и, как следствие, значительное снижение инфляции производителей промышленных товаров (по итогам 2025 года индекс цен производителей составил 1,9%, что ниже прогнозного значения в 6,1%).
Стоимость строительства в пересчете на 1 кв. м существенно зависит от его площади, следует из результатов исследования.Так, для складских объектов площадью до 15 тыс. кв. м себестоимость выше базового показателя на 10–15% за счет распределения постоянных затрат на меньшую площадь и отсутствия эффекта масштаба. Для объектов площадью 15–30 тыс. кв. м удельные показатели служат ориентиром, к которому приводятся корректировки. При увеличении площади до 30–70 тыс. кв. м себестоимость 1 кв. м снижается на 3–5%, а для объектов более 70 тыс. кв. м — на 5–10%. Для более крупных проектов — «эффект масштаба» уменьшается и практически не сказывается на стоимости 1 кв. м.
Для фулфилмент-центров, как правило, реализуемых в объеме более 70 тыс. кв. м, стоимость строительства 1 кв. м будет выше в среднем на 30-35% и составит 83 200–86 600руб./кв. м. Удорожание связано с наличием многоуровневых систем хранения и дорогостоящих инженерных систем. В основе анализа представлено более 15 проектов фулфилмент-центров в портфеле Банка.
Цикл снижения арендных ставок длится уже четыре квартала подряд, в то время как объем вакантного предложения продолжает стремительно расти. На фоне резкого снижения спроса в следствие замедления экономической активности в стране часть собственников вынуждена сдавать в аренду помещения по ставкам ниже расчетных показателей. Мы ожидаем, что в перспективе 1–1,5 лет, по мере снижения ключевой ставки, восстановления деловой активности и потребительского спроса, избыточная вакансия будет поглощена, темп снижения ставок аренды остановится, рынок стабилизируется и достигнет баланса.
По состоянию на конец I квартала 2026 года ставка аренды на существующие складские объекты снизилась до 9 800 руб./кв. м в год (-25% г/г), на строящиеся объекты — до 10 200 руб./кв. м в год (-22% г/г). Дальнейшая динамика индикаторов будет напрямую зависеть от макроэкономических факторов: экономической и потребительской активности, а также от объемов нового строительства. В I квартале 2026 года уже введено в эксплуатацию 723 тыс. кв. м (+41% г/г), из которых 281 тыс. кв. м или 39% — спекулятивные. До конца года аналитики IBC Real Estate ожидают, что в эксплуатацию будутвведены еще 2,3 млн кв. м, из которых 83% также придется на спекулятивные площади. С учетом этих факторов на конец 2026 года прогнозируемые средневзвешенные запрашиваемые ставки аренды на существующие и строящиеся объекты составят 9 000–9 500 руб./кв. м в год.