Маркетплейсы сбавили темпы экспансии на складском рынке
Доля компаний e-commerce в совокупном спросе на складскую недвижимость Московского региона за последние 10 лет выросла с 0,9% в 2015 году до пиковых 49,5% в 2024 году и 30,5% в 2025 году. В абсолютных значениях объем площадей, занятых крупнейшими компаниями онлайн-торговли, в 2015 году составлял всего 11,2 тыс. кв. м, а в последние 5 лет вырос в десятки раз до следующих значений: 913,8 тыс. кв. м (2021 г.), 828,4 тыс. кв. м (2022 г.), 983,1 тыс. кв. м (2023 г.), 1,3 млн кв. м (2024 г.) и 732 тыс. кв. м в 2025 году.
Если с 2015 по 2019 гг. происходило формирование рынка онлайн-торговли и прирост его доли в спросе казался значительным на фоне низкой базы, то с 2020 года начинается реальная экспансия e-com на складском рынке. Этот период продолжался вплоть до 2025 года, демонстрируя высокую долю игроков e-com в структуре спроса ежегодно: в 2020 году доля e-com выросла на 22,5 п. п. до 30,4% и не опускалась ниже этого показателя, показывая еще более высокие значения (особенно в 2022 и 2024 гг.).
«Ввиду своей зрелости сегмент e-com переходит от ажиотажного спроса к отбору складских площадей по принципу эффективности. Онлайн-игроки останутся системными, но уже не монопольными драйверами рынка. В дальнейшем спрос со стороны e-com сохранится, но станет более точечным, выстроенным по принципу логистической селективности. Компания будет выбирать проект в лучшей локации с учетом своих бизнес-задач, индивидуальных технических параметров и схем адаптации под конкретного заказчика, чтобы наиболее эффективно интегрировать склад в логистические цепочки.
В 2025 году активность маркетплейсов на складском рынка заметно снизилась — их доля упала на 19 п. п. с 49,5% (2024 г.) до 30,5% (2025 г.). В 2026 году тренд на уменьшение доли e-com сохраняется: несмотря на сохранение доли e-com на сопоставимом с 2025 годом уровне (17% в 1 кв. 2026 года против 16% в 1 кв. 2025 года), в абсолютном выражении объем сделок сократился более чем в 2 раза. (1 кв. 2025 г.: 62,7 тыс. кв. м; 1 кв. 2026 г.: 30 тыс. кв. м).
В разрезе географии экспансия e-commerce на складском рынке Московского региона началась с юга и юго-востока, где сегмент сохранил лидирующие позиции, однако постепенно распространилась по всем направлениям.