NF Group: Арендаторы складов пошли за дисконтом
По итогам I квартала 2026 года общий объем предложения складской недвижимости классов А и B в Московском регионе составил 28,5 млн кв. м. Из них в аренду предлагалось 1,7 млн кв. м: на прямую аренду приходилось 997 тыс. кв. м, еще 699 тыс. кв. м — на субаренду. К концу 2026 года совокупный объем свободных площадей может увеличиться до 2,4–2,6 млн кв. м при общем объеме существующих площадей 30,7 млн кв. м.
В процентном выражении доля свободных площадей также продолжает расти. По итогам I квартала 2026 года вакантность складов классов А и B в Московском регионе составила 6% с учетом субаренды против 4,3% по итогам 2025 года и 1,3% годом ранее. По прогнозу, к концу 2026 года показатель может достичь 8,2%. Без учета субарендного предложения вакантность может увеличиться до 6,3%.
В I квартале 2026 года на субаренду в Московском регионе приходилось 699 тыс. кв. м — около 41% всех доступных для аренды площадей. Появление такого объема субарендного предложения может говорить о том, что часть компаний пересматривает потребность в складских площадях или оптимизирует ранее занятые объемы. Для арендаторов это создает дополнительный выбор и расширяет возможности для обсуждения условий. При этом к концу года структура предложения может измениться: объем субаренды сократится до 550–600 тыс. кв. м, а основной рост свободных площадей придется на прямую аренду.
Увеличение объема доступных площадей влияет и на коммерческие условия сделок. Средневзвешенная запрашиваемая ставка аренды на готовые к въезду складские площади класса А в Московском регионе по итогам 2026 года может снизиться до 9 500 руб./кв. м в год без учета НДС и операционных расходов. Снижение показателя продолжается на протяжении последних четырех кварталов: в I квартале 2025 года ставка находилась на уровне 12 320 руб./кв. м в год, по итогам I квартала 2026 года — 10 500 руб./кв. м в год.
На фоне расширения выбора меняется и механика сделок. Арендаторы стали внимательнее сравнивать локации, технические параметры, сроки готовности и коммерческие условия, поэтому согласование аренды чаще занимает больше времени. При этом наиболее выраженный торг характерен для площадей с менее конкурентной локацией, ограниченной функциональностью или более длительным сроком экспозиции.
Рост переговорной активности не означает повсеместного снижения ставок по всем объектам. Скорее речь идет о более индивидуальной настройке условий сделки. Сегодня арендаторы получили больше возможностей для выбора: если раньше по крупному запросу у компании могло быть два-три релевантных предложения, то сейчас подборка может включать 10–15 вариантов. Это увеличивает сроки принятия решений и меняет характер согласования сделок: арендаторы внимательнее сравнивают локации, технические параметры, сроки доступности и коммерческие условия. В среднем корректировка ставки по итогам переговоров может составлять около 10%, а по отдельным объектам диапазон бывает выше. При этом речь не идет о повсеместном снижении ставок: наиболее устойчивыми остаются качественные объекты с удачным расположением и современными характеристиками.
