NF Group, Stone: рынок поглотит новые офисы от инвесторов за 3,5 года
Аналитики NF Group и Stone оценили потенциальный объем вторичного предложения офисной недвижимости, которое может сформироваться в Москве до 2030 года. Согласно совместному исследованию, из заявленных к вводу 5,7 млн кв. м офисных площадей около 2,1 млн кв. м могут оказаться в собственности частных инвесторов и впоследствии выйти на рынок аренды или перепродажи.
Всего в 2026–2030 годах в столице заявлен ввод 141 офисного объекта общей площадью 5,7 млн кв. м. Из общего объема около 71% площадей планируется реализовывать через продажу, 12% придется на проекты формата built-to-suit, 9% — на объекты, предназначенные для аренды, оставшаяся часть — на проекты со смешанной или пока не определенной моделью реализации.
По расчетам аналитиков, порядка 2,4 млн кв. м будущих офисов приобретут конечные пользователи, тогда как еще 2,1 млн кв. м могут перейти инвесторам. Именно эти площади частично сформируют вторичный рынок после завершения строительства.
Исследование рассматривает два сценария дальнейшего использования таких активов. В первом инвесторы полностью выводят приобретенные площади на рынок: 1,7 млн кв. м предлагаются в аренду, еще 423 тыс. кв. м — на продажу. Во втором варианте 10% помещений остаются для собственного использования, а оставшийся объем распределяется между арендой и перепродажей примерно поровну. В этом случае объем вторичного предложения составит 1,9 млн кв. м.
Аналитики прогнозируют, что площади, выставленные на перепродажу, будут реализовываться быстрее арендных. В базовом сценарии сроки поглощения составят 8–18 месяцев для продажи и 3,2–5,7 года для аренды, в оптимистичном — 6–14 месяцев и 1,9–3,5 года соответственно. При этом возможный перенос части новых проектов и сохраняющийся дефицит качественных офисов для аренды могут привести к более быстрому поглощению вторичного предложения.
Офисы на продажу сегодня интересны как конечным пользователям, доля которых существенно выросла за последние несколько лет, так и частным инвесторам, для которых офисы остаются выгодным инструментом для инвестиций. Так, в наших уже сданных объектах доля клиентов-инвесторов, которые выбрали стратегию сдачи в аренду, достигает 90%. А для повышения ставки и сокращения срока экспозиции более половины из них готовы делать ремонт. Это обеспечивает высокие темпы заполняемости новых бизнес-центров, например, во второй очереди Stone Towers за 1,5 года было заполнено более 70% площадей.
Наибольший объем нового строительства сосредоточится между Третьим транспортным кольцом и МКАД — здесь планируется ввести около 3,4 млн кв. м, что составляет 60% всего будущего предложения. Еще 1,4 млн кв. м заявлено в зоне между Садовым кольцом и ТТК. В историческом центре Москвы объем нового строительства останется минимальным.