Как отметила Вера Сецкая, президент GVA Sawyer, многие девелоперы в последнее время обращаются не к точечной застройке, а к комплексному освоению территорий в десятки гектаров, что порождает целый ряд проблем и вопросов.
Одной из важнейших проблем, возникающих перед девелоперами при реализации КОТ, является необходимость создания инженерной и социальной инфраструктуры.
Дмитрий Новожилов, руководитель проектов индустриального развития территорий компании «Загородный проект», рассказал, что в своем проекте индустриального парка М4, девелопер сам подводит магистральные сети. Расходы, конечно, включаются в стоимость участков, но как ни странно это работает – спрос со стороны производителей есть. Им предлагаются небольшие участки – 1-2 га (девелопер не готов принимать в своем парке производства, чьи санитарные зоны больше 100 метров, а также химические производства, так как их санитарные зоны заходят на другие территории), собранные средства девелопер тратит на магистральные сети.
В то же время другие участники мероприятия убеждены, что создавать инженерную и социальную инфраструктуру за свой счет – неподъемно для девелопера, в этом ему должно помогать государство. «Должна возникать какая-то форма государственно-частного партнерства. Во многих других странах государство берет на себя все, что находится за пределами земельного участка. То, что происходит у нас, ведет в тупик многие проекты», - говорит Александр Ольховский, вице-президент, управляющий директор банка ВТБ.
«На мой взгляд, ключевой фактор успеха проекта комплексного освоения территории – хорошие отношения с властью», - полагает эксперт. По его словам, чтобы убедить власти Санкт-Петербурга в необходимости строительства индустриально-логистического парка «Марьино», ВТБ приводил в пример опыт других стран. «Мы упирали на бюджетную эффективность. Но когда нужно было провести расчеты ее в государственной организации, оказалось, что у нас никто бюджетную эффективность посчитать не может». Проблема еще в том, отмечает эксперт, что для чиновников крайний горизонт планирования – 2 года. При КОТах это невозможно, поскольку, например, в индустриальном парке строительство производств начинается только через 5 лет. В этой ситуации единственный выход – крупный якорь, какое-нибудь уникальное, очень известное производство, бренд. «Тогда появляется политическая воля, которая начинает двигать проект, но воля эта должна быть на уровне не ниже первого лица региона», - подчеркивает Александр Ольховский.
«Действительно, результат чиновникам надо показать быстро, четко и осязаемо. Поэтому идти с проектом к властям надо, когда вы уже на финишной прямой. Но проблем с властями быть не должно, так как им нужна экономическая активность, и если они видят хорошего инвестора, то поддерживают его», - комментирует Михаил Семенов, генеральный директор «Ренова-СтройГруп», реализующей КОТ «Академический» в Екатеринбурге.
По его мнению, помимо концентрации усилий всех вертикалей власти для создания успешного проекта КОТ необходимо участие талантливых архитекторов. Кроме того, у девелопера должен иметься существенный капитал. Ему также нужно учесть в самом начале, что существенной статьей расходов станут налоги – какое-то время земля будет «простаивать», а платить налоги на нее придется.
Сэкономить на таком проекте сложно, предупреждает эксперт, девелоперу так или иначе нужно думать о комфорте людей. Ведь КОТ реализуется 15-20 лет, в несколько очередей. И именно те, кто станут первыми клиентами, через несколько лет будут играть важнейшую роль в маркетинге следующих очередей проекта. Построить, продать и уйти, пока люди ничего не поняли, не получится.
Яна Кузина, директор отдела стратегического консалтинга и оценки CB Richard Ellis, добавила, что для успешной реализации проектов КОТ в нашей стране должно также иметься стратегическое видение развития регионов. Без этого нет понимания, где какие проекты будут востребованы. В свою очередь Ольга Архангельская, партнер, руководитель группы по оказанию услуг компаниям сектора недвижимости в СНГ Ernst & Young, выразила опасения, что проектов КОТ становится слишком много. «В европейской части России, по нашим данным, заложено уже 500 индустриальных парков. Как они будут строиться примерно понятно, но вот как они будут продаваться?»
