Обзор офисного рынка Москвы: итоги 2007 года

Общая ситуация
Мировой кризис банковской недвижимости стал самым упоминаемым экспертами событием минувшего года. При этом оценки его влияния на рынок различны: с одной стороны, подорожание денежных средств – одно из заметнейших послед­ствий кризиса – не может не отразиться на стоимости строительства и, соответственно, доходности проектов. Можно даже предположить, что количество объектов из-за этого сократится, что усугубит дефицит площадей и приведет к дальнейшему росту арендных ставок. Долгосрочные последствия кризиса для российского рынка недвижимости пока не ясны: вполне возможно, что количество сделок сократится, а отдельные проекты будут приостановлены из-за недостатка средств на строительство. В то же время не исключено, что такой уникальный рынок, как российский, сможет избежать значительного влияния ипотечного кризиса. В настоящий момент нет сведений о приостановке или отмене строительства, несмотря на трудности с привлечением финансирования.
В минувшем году несколько компаний-девелоперов успешно провели IPO (AFI Development, ГК «ПИК», группа «ЛСР» и др.), еще несколько компаний начали подготовку к выходу на биржу. Эта тенденция является благоприятной для рынка по крайней мере по двум причинам. Во-первых, она свидетельствует о готовности компаний к открытию информации о своей деятельности, что привносит на рынок недвижимости так недостающую ему прозрачность. Во-вторых, привлеченные в результате размещения сред­ства расширяют возможности девелоперов, что в результате ведет к росту конкуренции между ними, а значит, повышению качества объектов недвижимости.
На российский и, в частности, московский рынок продолжают выходить новые игроки. Среди крупных западных инвесторов, вышедших на российский рынок недвижимости в ушедшем году, можно отметить следующие:

• Венгерская TriGranit Development Corp, которая совместно с ООО «Газпромбанк-Инвест» планирует инвестировать в рынок российской недвижимости 5 млрд. евро
• Британский инвестор Ovental Investments – в ближайшие пять лет компания планирует вложить в деловые центры, торгово-развлекательные комплексы и спа-отели в Москве, Санкт-Петербурге и регионах России около $1 млрд.
• Фонд инвестиций в недвижимость Aberdeen Property Investors, входящий в британскую инвестиционную группу Aberdeen Asset Management ALC. Фонд планирует вложить около $1 млрд. в готовые объекты недвижимости в Москве, Санкт-Петербурге и регионах России.

Продолжается увеличение спроса на покупку объектов коммерческой недвижимости, в том числе со стороны международных компаний. В минувшем году состоялось несколько заметных сделок по приобретению офисной недвижимости, как с инвестиционной целью, так и для собственных нужд. Вот некоторые из сделок купли-продажи, прошедшие в 2007 году:

• Компания «Газпромстрой» купила около 133 тыс. кв. м площадей в комплексе «Mirax Плаза» за $850 млн. Это крупнейшая сделка на российском рынке офисной недвижимости. Ожидается, что часть площадей будет использована под штаб-квартиру компании, остальные площади будут перепродаваться или сдаваться в аренду строительным и нефтегазовым компаниям
• Deutsche Bank Global Commercial Real Estate (девелоперское подразделение Deutsche Bank) приобрел долю в офисно-гостиничном центре в Москве в районе станции метро «Павелецкая». Соинвесторами проекта будут финансовая корпорация «Открытие», американские хедж-фонды Old Lane LP и Artha Capital и паевой инвестиционный фонд Starr Investments. В рамках этого проекта предполагается строительство четырех 11-этажных офисных зданий класса А и гостиницы на 170 номеров площадью около 110 тыс. кв. м.
• Американский инвестиционный фонд Wells Real Estate Investment Trust (REIT) II заключил сделку с компанией «М.О.Р.Е. – Московская недвижимость» по приобретению доли проекта строительства бизнес-центра класса А «Двинцев» общей площадью около 60 тыс. кв. м.
• AFI Development приобрела за $243 млн. у фирмы Placon бизнес-парк «Косинская плаза» площадью 116 тыс. кв. м в районе метро «Выхино»
• Инвестиционный фонд Quinn Group приобрел торгово-офисный центр «Каспий» площадью около 17 тыс. кв. м на северо-западе Москвы. Сумма сделки, по оценкам экспертов, составила $40–50 млн.

Предложение
На конец 2007 года общее предложение качественных офисных площадей достигло, по разным оценкам, от 6,45 млн. кв. м (данные компании DTZ), до 7,42 млн. кв. м (Jones Lang LaSalle). Доля офисов класса А в общем качественном предложении составляет около 15%, что заметно ниже, чем на конец 2006 года (27–30%). Понижение доли офисных площадей класса А связано с принятием новой классификации офисных центров, в соответствии с которой часть бизнес-центров класса А перешли в категорию В+.
По данным Jones Lang LaSalle, структура общего предложения качественных офисных площадей на конец 2007 года выглядит следующим образом:

• класс А: 1,1 млн. кв. м (15% от качественного предложения)
• класс В+: 3 млн. 696 тыс. кв. м (50%)
• класс B-: 2 млн. 630 тыс. кв. м (35%)

В ушедшем году качественное предложение офисных площадей увеличилось примерно на 1,5 млн. кв. м. По данным Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko, было введено в эксплуатацию 62 новых офисных здания, из которых к классу А относится около 20%. Общий объем построенных в Москве за 2007 год зданий почти удвоился по сравнению с аналогичным показателем 2006 года. Данные CB Richard Ellis:

• Новое предложение офисных площадей класса А в 2007 году составило 312 тыс. кв. м (в 2006 году – 126 тыс. кв. м)
• Новое предложение офисов класса В составило 1 млн. 188 тыс. кв. м (в 2006 году – 790 тыс. кв. м).

Заметным событием прошлого года стало завершение строительства последней фазы третьего здания делового комплекса «Башня на Набережной» компании Enka – в результате на рынок вышло более 100 тыс. кв. м офисных площадей. Среди других крупных проектов, завершенных в 2007 году: еще один объект на территории ММДЦ – «Северная Башня» (общая площадь 135 тыс. кв. м, арендуемая офисная площадь – около 50 тыс. кв. м), 2-я очередь проекта компании «Промсвязьнедвижимость» «Новоспасский двор» (37,7 тыс. кв. м), Kutuzoff Tower (инвестор – Quinn Group, офисная площадь – около 30 тыс. кв. м) и другие (см. табл. 1).
Что касается объектов, запланированных к сдаче в наступившем году, то, по данным Colliers International, объем нового строительства и реконструкции офисных площадей классов А и В в 2008 году может достигнуть 2,5 млн. кв. м (класс А – 35%, класс В – 65%). В CB Richard Ellis называют более скромную цифру – около 1,7 млн. кв. м. По оценкам аналитиков компании DTZ, за ближайшие 2 года (2008–2009 гг.) объем качественных офисных помещений в Москве возрастет более чем на 70% и к концу 2009 года превысит 11 млн. кв. м. Однако, учитывая сложившуюся практику переноса даты ввода в эксплуатацию на значительный срок (нередко строительство задерживается на год и более), объемы ввода могут быть значительно скорректированы.
Среди наиболее значимых проектов, находящихся в заключительной стадии строительства, можно отметить 1-ю очередь технопарка Nagatino i-land (8 зданий общей площадью 216 тыс. кв. м), башню «Запад» комплекса «Федерация» компании Mirax Group (территория ММДЦ, офисная площадь – более 80 тыс. кв. м), многофункциональный комплекс «Метрополис» компании Capital Partners (офисы – более 80 тыс. кв. м) и др. (см. табл. 2).
По данным Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko, в 2007 году объем реконструированных офисов был почти вдвое больше, чем в предыдущем (520 тыс. кв. м по сравнению с 220 тыс. кв. м в 2006-м), и это означает, что девелоперы успешно застраивают промышленные зоны или реконструируют старые здания низкого качества. Из недавно завершенных проектов реконструкции можно назвать «Новоспасский Двор» (2-я очередь), «Кругозор» (2-я очередь), «Фабрика Станиславского», «Дербеневская Плаза» и др. В 2008–2009 гг. выйдут на рынок следующие реконструированные объекты: офисный комплекс «Луч», комплекс на месте бывшего отеля «Минск», «Буревестник», «Романов Двор-3», «ЛеФорт-3» и др.



Спрос
В минувшем году, по данным Jones Lang LaSalle, объем сделок с офисными площадями (покупка и аренда) составил 2,1 млн. кв. м, что в полтора раза больше, чем в прошлом году. По оценкам специалистов Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko, эта цифра несколько меньше – 1,6 млн. кв. м, что является рекордом среди европейских городов. По данным CB Richard Ellis, около 70% сделок составляют сделки аренды, 30% – сделки продажи.
В новой классификации офисных зданий появился пункт, обязательный для бизнес-центров класса А: здание должно принадлежать одному владельцу, т. е. не должно быть распродано отдельными этажами или блоками различным владельцам. Благодаря этому пункту ряд высококлассных объектов перешли из класса А в класс В+, хотя это, конечно, не отразилось на арендных ставках. Впрочем, эксперты рынка отмечают, что данный критерий не оказал существенного влияния на соотношение сделок аренды и продажи – для сохранения привлекательности здания как инвестиционного продукта большинство собственников и раньше избегали распродажи зданий по частям.
Аналитики рынка отмечают продолжающуюся тенденцию увеличения запрашиваемых площадей и увеличения сроков договоров аренды, что демонстрируется крупными сделками аренды, заключенными в 2007 году, среди которых можно отметить следующие:

• Международная компания Procter&Gamble арендовала более 18 тыс. кв. м офисной части многофункционального комплекса «Метрополис» компании Capital Partners.
• Интернет-холдинг «Яндекс» арендовал 29,1 тыс. кв. м в московском бизнес-центре «Легион II». Срок аренды – 5 лет.
• PricewaterhouseCoopers весной этого года подписала предварительный договор аренды помещений офисного центра «Белая площадь» общей площадью примерно 32,5 тыс. кв. м. Строительство офисного комплекса осуществляется совместно компаниями AIG/Lincoln и Coalco. Сообщается, что срок договора аренды составит не менее 7 лет.
• В конце 2007 года холдинг IBS арендовал у «ДС-девелопмент» (входит в ГК «ДОН-строй») 36,8 тыс. кв. м площадей бизнес-центра Nordstar Tower, договор аренды рассчитан на 10 лет (с возможностью продления). Это соглашение стало крупнейшей сделкой рынке аренды офисных помещений Москвы.

Помещения небольшой площади также пользуются большим спросом, который подогревается недостатком предложения таких помещений. В компании Colliers International сообщают, что изучение заявок от потенциальных арендаторов офисных зданий показало, что спрос на площади до 500 кв. м примерно в 2 раза превышает спрос на площади от 500 и более кв. м.
По-прежнему большинство сделок аренды качественных офисных площадей заключается на основании предварительных соглашений аренды в строящихся зданиях.
На протяжении 2007 года доля вакантных площадей на рынке офисов оставалась традиционно низкой (1,5–3%). Однако к концу года был введен рекордный для офисного рынка объем площадей класса А (например, «Башня на Набережной» площадью более 100 тыс. кв. м), что мгновенно отразилось на показателе доли вакантных площадей, который составил 7,1% в зданиях класса А и 3,8 % в зданиях класса В (Colliers International).
Однако это не говорит о насыщении рынка: эксперты отмечают, что в ближайшее время пустующие площади будут заполнены. По-прежнему сохраняется высокий спрос на офисные помещения в Центральном деловом районе Москвы: внутри Садового кольца уровень вакантных площадей в высококлассных офисных центрах стремится к нулю.
При этом эксперты рынка отмечают, что все чаще компании делают выбор в пользу офисов за пределами делового центра города, а то и за пределами МКАД. По наблюдениям специалистов компании S.A.Ricci, приоритет многих компаний сдвинулся в сторону качественных проектов класса В, зачастую не обладающих идеальным местоположением и транспортной инфраструктурой. Это связано с интенсивным ростом ставок на качественную офисную недвижимость, в результате которого арендная ставка стала ключевым фактором при выборе нового офиса.

Ставки, инвестиции
По оценкам экспертов, ставка капитализации на рынке офисной недвижимости составляет в среднем 8–10%, хотя может значительно варьироваться в зависимости от качества и местоположения конкретного объекта. Доходность недвижимости в Москве продолжает оставаться одной из самых высоких по сравнению с европейскими столицами.
В минувшем году рост арендных ставок побил очередной рекорд: по данным GVA Sawyer, для офисных помещений классов А и В, расположенных в престижных районах Москвы, он составил 40–50%. Стоимость аренды по-прежнему зависит от местоположения бизнес-центра: по данным Colliers International, в пределах МКАД аренда офисного помещения класса А под чистовую отделку стоит в среднем $800–900/кв. м в год, не включая операционные расходы и НДС. За пределами МКАД класс А обходится арендаторам дешевле – средние ставки колеблются в районе $430–450/кв. м в год без операционных расходов и НДС. Максимальный уровень ставок на класс А доходит до $2500/кв. м в год. Диапазон ставок на помещения класса В, по данным Colliers International, находится в пределах $600–1200/кв. м в год.
Цены продажи офисных помещений также значительно различаются в зависимости от местоположения. В компании Jones Lang LaSalle приводят следующие данные:

• Класс А: от $6000/кв. м (за пределами Центрального делового района) до $15 тыс. (в кремлевской зоне)
• Класс B+: $5500–7000/кв. м
• Класс B-: $4000–5500/кв. м.

Стоимость строительства качественных офисных зданий, по данным S.A. Ricci, составляет $1500–$2000/кв. м.

• Высокий спрос на офисные площади в сочетании с задержками сроков строительства послужил причиной беспрецедентного роста арендных ставок на офисные помещения.
• Дефицит офисных площадей особенно остро ощущается в пределах Центрального делового района, что является причиной значительной дифференциации арендных ставок в зависимости от местоположения объекта.
• Из-за кризиса ликвидности девелоперам стало сложнее привлекать средства под свои проекты, стоимость заемных средств увеличилась.
• Сравнительно новый для российского рынка недвижимости инструмент привлечения средств через IPO получает все большее распространение. Успешный выход на биржу ряда девелоперских компаний послужил стимулом для других игроков рынка – заявления о планах провести IPO звучат все чаще.
• Продолжаются тенденции укрупнения проектов, а также совмещение нескольких функций в составе одного объекта.
• Дефицит офисных помещений побуждает компании арендовать дополнительные площади «на перспективу» и сдавать их в субаренду.
• С целью оптимизации расходов на аренду офисных помещений компании все чаще размещают back-офисы за пределами МКАД.
• На рынок коммерческой недвижимости активно выходят девелоперы жилья. Среди них такие компании, как «Дон-строй», «Баркли», «Крост» и другие.

Прогноз
Благодаря высокому уровню спроса как со стороны существующих арендаторов, так и со стороны новых компаний, выходящих на столичный рынок, рост цен на офисные площади в Москве продолжится и в наступившем году, хотя предполагается, что рост будет менее значительным, чем в 2007 году, и составит 20–25%. Эксперты рынка ожидают некоторого повышения доли свободных помещений в бизнес-центрах. В сегменте офисов класса А это будет связано с вводом большого числа новых офисных зданий этого класса. По этой же причине – выход на рынок большого числа высококлассных объектов – будут освобождаться помещения в устаревших или неэффективных бизнес-центрах класса В: развивающиеся компании, выбирая оптимальное сочетание цены и качества, будут переезжать в более современные и качественные здания, выходящие на рынок.
Повышение стоимости заемных средств повлечет за собой дальнейшее снижение доходности девелоперских проектов, однако в среднесрочной перспективе доходность в Москве останется довольно привлекательной по сравнению с другими европейскими столицами.