Торговая недвижимость в Германии пользуется спросом у российских инвесторов

Российские покупатели все чаще становятся собственниками торговых помещений в ключевых городах (Мюнхене, Гамбурге Берлине, Франкфурт-на-Майне и др.), инвестируя в качественные активы стоимостью до 5 млн евро и ритейл - объекты свыше 50 млн евро. 

Значительное увеличение объема транзакций объясняется закрытием ряда крупных сделок как с отдельными объектами, так и портфелями активов. Среди  крупнейших «единичных» сделок  стоит отметить  приобретение комплекса K?-Bogen в Дюссельдорфе компанией Art-Invest за более чем 400 млн евро и продажу торгового центра AquisPlaza (ранее – Kaiserplatzgalerie) в Аахене компании KGFarmsen за 290 млн евро. Доля инвестиций в портфели торговой недвижимости в общем объеме сделок с января по сентябрь 2013 г. составила 27% (1,5 млрд евро).

В последнее время в Германии сформировался пул российских компаний, которые  рассматривают в качестве  долгосрочных инвестиций  покупку качественных торговых и офисных объектов в таких городах, как Берлин, Мюнхен, Гамбург, Дюссельдорф, Франкфурт-на-Майне и др.  Тенденция прослеживается все отчетливее  и напоминает ситуацию на рынке Австрии, где покупатели из России в течение последних десяти  лет входят в TOP 3 самых активных игроков в секторе коммерческой недвижимости. Российские покупатели, инвестирующие в торговые объекты Германии, условно делятся на две группы: частные инвесторы, которые приобретают единичные активы (в основном  это торговые помещения (streetretail) на центральных улицах или некрупные специализированные торговые центры) стоимостью до 5 млн евро; инвестиционные фонды, управляющие частным капиталом и рассматривающие высококачественные активы на ключевых рынках Германии стоимостью от 50 млн евро.

Инвестиций в классические торговые комплексы на ключевых рынках Германии на конец третьего квартала составили около 2,2 млрд. евро, что соответствует 39% от общего объема  капиталовложений в торговую недвижимость. Объем сделок с розничными центрами и специализированными магазинами достиг 1,7 млрд евро. За ними с небольшим отрывом следуют универмаги. В то время как специализированные магазины продавались преимущественно в рамках портфелей недвижимости, торговые комплексы, универмаги и отдельно расположенные объекты (т.н. помещения streetretail) в центральных районах в основном приобретались как единичные активы. Треть объема сделок (почти 1,9 млрд. евро) в результате нескольких крупных продаж сконцентрировалась в шести основных хабах Германии – Берлине, Дюссельдорфе, Франкфурт-на-Майне, Гамбурге, Мюнхене и Штутгарте. Помимо сделки с комплексом K?-Bogen к ним относятся продажи торгового центра HallenamBorsigturm в Берлине, Zeil 94 и Zeilgalerie во Франкфурте, а также торговой галереи Alsterhaus и универсального магазина Saturn в Гамбурге.

Среди заинтересованных в приобретении недвижимости инвесторов явными лидерами стали открытые и специальные фонды, общая доля рынка которых составила 25%, а объем сделок достиг почти 1,4 млрд евро. За ними с некоторым отрывом следуют частные инвесторы и семейные офисы с объемом инвестиций 747 млн евро, затем c похожими показателями – закрытые фонды недвижимости, пенсионные фонды и программы пенсионного обеспечения с объемом инвестиций 593 млн евро и 582 млн евро соответственно. Доходность  высококачественных  активов остается низкой

В конце третьего квартала высококачественные розничные центры по всей Германии в среднем продемонстрировали доходность 6,25%. Доходность отдельных специализированных магазинов в центральных  районах составила 6,65%.

Прогноз: рост спроса на премиальные объекты сохранится и в 2014 г.