Общая ситуация
По результатам 2007 года можно констатировать, что наиболее активное развитие продолжается в сегменте высококлассных отелей: в условиях стоимости земли в Москве и при наличии неудовлетворенного спроса на гостиничные номера всех категорий наиболее рациональным представляется строительство отелей категорий 4–5*. Между тем большинство туристов, путешествующих с развлекательной целью, традиционно останавливаются в 2–3-звездочных гостиницах, которые в Москве практически не представлены. Таким образом, несмотря на историческую и культурную ценность российской столицы, развитие рекреационного туризма здесь сдерживается отсутствием средств размещения: существующие отели средней ценовой категории слишком дороги для российских туристов и недостаточно качественны для иностранных гостей.
Между тем московское правительство, озабоченное существующим положением дел, стремится облегчить девелоперам выход в сегмент гостиничной недвижимости: два года назад было принято постановление, предусматривающее ряд льгот, в числе которых: возможность освобождения девелоперов гостиничной недвижимости от выплаты доли города, снижение ставок налогообложения за право аренды земли, частичная компенсация части процентной ставки по кредитам на строительство. Оценивать действенность этих мер пока рано, однако эксперты рынка отмечают, что введенные в том же, 2006, году ограничения на строительство офисных зданий в центре Москвы уже побудили часть застройщиков включить гостиничные составляющие в свои проекты в ЦАО.
Осенью 2007 года московские власти ввели дополнительные меры «по исключению из практики фактов изменения функционального назначения собственниками объектов гостиничного хозяйства», предусматривающие введение штрафов за несанкционированные изменения функционального назначения объектов гостиничного хозяйства. Таким образом, власти стремятся усилить контроль за деятельность девелоперов, получивших участок под строительство гостиниц, и пресечь их нецелевое использование.
Динамика предложения гостиничных номеров современного стандарта в МосквеМеждународный гостиничный оператор Kempinski Hotels приобрел 69% акций гостиницы «Балчуг», ранее принадлежавших правительству Москвы. В результате контроль над отелем полностью перешел к Kempinski Hotels.
Предложение
По данным Комитета по туризму города Москвы, на 1 января 2008 года в столице функционировало 219 гостиниц общей вместимостью более 45 тыс. номеров. Из них к современному качественному номерному фонду относится лишь небольшая часть:
- Эксперты компании Jones Lang LaSalle Hotels к номерному фонду, отвечающему современным стандартам, относят около 13,4 тыс. номеров.
- По оценкам специалистов Ernst & Young, международным гостиничным стандартам, предъявляемым к гостиницам уровня 3–5*, соответствует не более 8–9 тыс. номеров.
В 2007 году продолжилась тенденция роста предложения номеров высшей категории на фоне сокращения количества номеров среднего сегмента. Больше тысячи номеров ушло с рынка с закрытием на реконструкцию гостиницы «Украина», при этом сообщается, что после реконструкции отель, ранее востребованный гостями столицы со средним бюджетом, займет место в категории 4*, т. е. будет отнесен к верхнему ценовому сегменту. Ранее были закрыты для реконструкции или полной перестройки такие гостиницы, как «Ленинградская», «Минск», «Москва», «Россия». Таким образом, происходит регулярное сокращение номерного фонда среднего сегмента, и туристам с ограниченным бюджетом на сегодняшний день почти ничего не предлагается взамен. В качестве примеров новых отелей среднего сегмента (3–4*) можно назвать небольшой отель «Ассамблея Никитская» (ул. Большая Никитская, 12, стр. 2, 29 номеров), отель «Бородино» (Русаковская ул., 13/2, 230 номеров) под управлением российской компании WEL Hotels & Resorts, гостиницу «Максима Славия» (Ярославское ш., 44, 100 номеров). Необходимо отметить, что граница между отелями средней и верхней категории в целом весьма условна. Как отмечают в компании Jones Lang LaSalle Hotels, гостиница в соответствии с различными характеристиками, такими как оборудование номера, ассортимент и качество предлагаемых услуг, установленные цены на размещение и т. д., может быть отнесена к различным категориям, не совпадающим с официальным позиционированием отеля.
По данным GVA Sawyer, в 2007 году было введено в эксплуатацию 6 отелей с общим номерным фондом 1077 номеров, 70% которого пришлось на высший ценовой сегмент. Также в результате постепенной реконструкции действующая гостиница «Международная» вышла на рынок под новым брендом – Crowne Plaza Moscow WTC (4*, 575 номеров). В результате с учетом закрытия гостиницы «Украина» (4*, 1018 номеров) реальный прирост номерного фонда составил 59 номеров.
По наблюдениям аналитиков Ernst & Young, недостаток опыта у многих девелоперов является одной из причин большого числа затянувшихся гостиничных проектов: из 17 гостиниц, запланированных к вводу в 2007 году, было открыто только восемь (из них 5 отелей с номерным фондом более 80 номеров). Для сравнения, по данным компании, в 2006 году было введено 15 гостиниц, причем 11 из них – малые или мини-отели, за период 2000–2005 гг. было введено в эксплуатацию всего 18 новых гостиниц. Поэтому темпы прироста номерного фонда пока далеки от желаемых.
Таблица 1. Гостиничные проекты, вышедшие на рынок в 2007 г.
| Гостиница | Адрес | Дата выхода | Категория | Кол-во номеров | Управление |
| The Ritz-Carlton, Moscow | Тверская ул., 3 | Июнь | 5* | 334 | Marriott International |
| «Бородино» | Русаковская ул., 13/2 | Июнь | 3–4* | 230 | WEL Hotels & Resorts |
| MaMaison Pokrovka Suite Hotel | Покровка ул., 40 | Август | 5* | 84 | MaMaison Hotels & Apartments |
| «Милан» | Шипиловская ул., 28а | Август–октябрь | 3–4* | 300 | WEL Hotels & Resorts |
| Crowne Plaza Moscow WTC | Краснопресненская наб., 12 | Сентябрь | 4–5* | 563 | InterContinental Hotels Group |
| Источник: Colliers International |
Что касается задержек ввода в эксплуатацию, то, как отмечают в Jones Lang LaSalle Hotels, кроме отсутствия у некоторых девелоперов достаточного опыта работы в гостиничном сегменте, причиной переноса сроков строительства может стать, например, смена собственника (иногда неоднократная) в процессе проектирования и строительства отеля. При этом каждый новый владелец вносит в проект изменения, внедрение которых требует времени. Также возможны задержки с получением технических условий и т. д.
На 2008 год к вводу в эксплуатацию заявлено, по данным GVA Sawyer, более 4 тыс. номеров, из них около половины относится к верхнему сегменту (4–5*), около 25% – к сегменту 3*, категория остальных пока не известна. Учитывая опыт прошлых лет, можно ожидать, что более половины проектов будут реализованы с опозданием или не реализованы вовсе.
Среди отелей, запланированных к открытию в 2008 году, необходимо отметить гостиницу «Hilton Moscow Ленинградская» на Комсомольской площади. После внутренней перепланировки площадь номеров увеличилась, а их количество сократилось с 329 до 275, новый отель будет соответствовать классу 4*. Также до конца года международный оператор Rezidor Hotel Group планирует открыть для гостей отель Park Inn Sadu на 118 номеров на улице Большая Полянка. Он должен стать одним из пока немногих среднеценовых столичных отелей международного класса.
Растет число проектов гостиниц в составе многофункциональных комплексов: в скором времени начнут работать МФК на месте снесенных гостиниц «Москва» (гостиница Four Seasons на 185 номеров) и «Минск» (отель на 260 номеров под управлением InterContinental Hotels Group, 5*), среди заявленных проектов – отель в составе второй очереди МФК Lotte Plaza на пересечении Садового кольца и Нового Арбата, гостиница класса люкс в составе комплекса на месте Средних торговых рядов на Красной площади и др. Многие многофункциональные проекты на территории ММДЦ «Москва-Сити» также предусматривают гостиничную функцию.
Не сложно заметить, что большинство упомянутых выше проектов расположено в Центральном административном округе. Реализованные проекты гостиниц за пределами Третьего транспортного кольца пока единичны, среди них офисно-гостиничный комплекс «Милан» на Каширском шоссе, гостиница «Максима Славия» в районе Мытищ. Эксперты рынка отмечают, что децентрализация гостиничного рынка коснется отелей среднего и низкого сегментов, но массового строительства в районах, прилегающих к МКАД, в ближайшие годы не ожидается.
Примеры гостиниц, заявленных к открытию в 2008–2009 гг.
| Отель | Адрес | Категория | Количество номеров |
| Park Inn Sadu | Ул. Б. Полянка, 17 | 3* | 118 |
| «Энигма WEL Hotels & Resorts» | С. Басманная, 12, с. 1 | 4* | 89 |
| «Novotel Гостиный двор» | Ул. Ильинка, 4 | 4 * | 218 |
| InterContinental Минск | Тверская ул.., 22 | 5* | 205 |
| Four Seasons Москва | Ул. Охотный Ряд, 2 | Де люкс | 210 |
| «Hilton Moscow Ленинградская» (реконструкция) | Ул. Каланчевская | 4* | 275 |
| Источник: Colliers International |
Спрос
На сегодняшний день загрузка московских отелей является одной из самых высоких среди европейских городов. По данным Colliers International, в 2007 году в сегменте гостиниц 4–5* средняя загрузка составила 72,6%, в категории 3* – 75,5%. Аналитики Hotel Consulting & Development Group оценивают загрузку гостиниц верхнего сегмента в 77,8% (для сравнения: по данным компании, в 2006 году она составила 70,24%), среднего – в 79,3% (в 2006 году – 78,2%). Недостаток предложения обеспечивает высокий уровень наполнения московских гостиниц, несмотря на продолжающийся рост стоимости гостиничных номеров. Небольшой спад загрузки столичных отелей, более выраженный в гостиницах верхнего сегмента, наблюдается в январе и августе.
По наблюдениям экспертов рынка, основными потребителями услуг размещения являются бизнес-приезжие – их доля в структуре спроса достигает 80%. По оценкам специалистов Ernst & Young, следующая по размеру категория гостей – индивидуальные туристы, доля которых составляет 12–20%; посетителей выставок, конгрессов и конференций насчитывается 8–15%; и, наконец, на туристические группы приходится 3–5% спроса.
Что касается соотношения российских и иностранных гостей, то большинство из них (60–70%) – наши соотечественники. Основная масса российских туристов размещается в отелях средней и низкой категорий, а с увеличением звездности гостиницы доля российских гостей сокращается.
Международные гостиничные операторы проявляют живой интерес к московскому гостиничному рынку – многие из них ведут поиски качественных проектов во всех сегментах рынка гостиничной недвижимости. Недостаток проектов, отвечающих требованиям западных операторов, а также отсутствие уверенности в их своевременной реализации препятствуют выходу на российский и, в частности, московский рынок, новых игроков гостиничного бизнеса.
Ставки, инвестиции
По данным Colliers International, средние цены продаж (ADR) в 2007 году в сегменте гостиниц 4–5* выросли на 15,5% по сравнению с 2006 годом, составив $331,52 (по курсу $1 = 25,57 руб.). Цены продаж в среднем сегменте составили $129,85. Динамика доходности на номер (RevPar), по данным Hotel Consulting & Development Group, в сегменте отелей 4–5* выросла по сравнению с прошлым годом на 17%, составив $239,8 (для сравнения: в 2006 году – $200,16).
Значительную часть в структуре дохода, приносимого гостиницей, могут занимать дополнительные услуги. По оценкам специалистов Avant Group, доля доходов от дополнительных услуг может составлять 5–10% в случае их минимального набора и достигать 50–60% от валовой выручки при наличии ресторана, бара, спа-центра, конференц-залов и т. д.
Что касается стоимости строительства гостиниц разной классности, то разница приходится на затраты по внутренней отделке и оборудования номеров. Стоимость строительства гостиницы, по различным оценкам, может составлять от 100 тыс. евро за номер для отелей категории 3* и от 250 тыс. евро за номер для 4–5-звездочных гостиниц. Верхний предел зависит от уровня отеля и от возможностей и амбиций собственника – игроки рынка сообщают, что в Москве есть примеры строительства отелей стоимостью более миллиона евро за номер.
Тенденции
- Наметилась тенденция децентрализации гостиничного рынка: из-за отсутствия участков под строительство в центральной части города начинают появляться отели за пределами Третьего транспортного кольца, звучат заявления о строительстве отелей среднего сегмента вблизи границ города.
- С развитием событийного туризма растет спрос на такие сопутствующие услуги отелей, как проведение конференций и конгрессов.
- Продолжается тенденция сочетания гостиниц с другими сегментами недвижимости – среди заявленных гостиничных проектов преобладают отели в составе многофункциональных комплексов.
- В столице начинает развиваться такой новый для России формат, как апарт-отели.
- В среднем сегменте столичных отелей все менее выраженным становится фактор сезонности: из-за дефицита гостиничных номеров загрузка остается высокой даже в месяцы с традиционно низкой туристической активностью.
- Продолжается тенденция снижения количества номерного фонда среднеценовой категории: с закрытием на реконструкцию крупных гостиниц советского периода постройки в центре Москвы гостиниц среднего сегмента почти не осталось.
Прогноз
Недостаток предложения гостиничных номеров современного стандарта повлечет за собой дальнейший рост цен на услуги размещения. В случае реализации хотя бы половины заявленных гостиничных проектов к началу следующего десятилетия дефицит гостиничных номеров сократится, что приведет к некоторой стабилизации стоимости номеров. Однако, учитывая небольшое количество отелей среднего и низкого сегментов даже среди заявленных проектов, можно ожидать сохранения дефицита в этом сегменте, что будет способствовать дальнейшему росту цен и ограничивать развитие рекреационного туризма в столице.
В ближайшие 2–3 года при сохранении существующих темпов строительства эксперты не ожидают насыщения рынка гостиничной недвижимости. В первую очередь будет удовлетворен спрос на высококлассные отели, однако произойдет это не раньше конца десятилетия. Можно ожидать, что в среднесрочной перспективе строительство отелей средней ценовой категории станет более распространенным, но реализовываться они будут за пределами центральной части столицы – вблизи МКАД и за ее пределами.
