Екатерина Калинина, LL.M., старший юрист
Асия Тахтаева, LL.M., юрист
- Продажа помещения в здании – обязательно ли теперь нотариально удостоверять такую сделку?
Согласно последним изменениям законодательства, начиная с 29 декабря 2015 г. обязательному нотариальному удостоверению подлежат такие сделки как: (1) продажа доли в праве общей собственности на недвижимость постороннему лицу; (2) продажа земельной доли в праве на земельный участок сельскохозяйственного назначения; (3) сделка с недвижимостью на условиях доверительного управления или опеки; (4) продажа недвижимости несовершеннолетнего или недееспособного.
На первый взгляд, сделка с помещением, у которого один собственник, не попадает в указанный список. Однако на практике с учетом данного новшества возникает серьезный вопрос, и связан он с тем, что, как правило, у собственника помещения в здании автоматически возникает право долевой собственности или аренды на земельный участок под зданием, в котором находится помещение (даже если такое право не зарегистрировано).
В силу принципа единства судьбы земельного участка и расположенных на нем объектов нельзя отдельно продать помещение в здании без одновременной продажи доли в праве собственности на земельный участок под этим зданием. Таким образом, и помещение, и доля в праве общей собственности на земельный участок должны быть указаны в одном договоре купли-продажи.
В связи с этим как раз и возникает вопрос – нужно ли теперь в обязательном по-рядке нотариально удостоверять каждый договор купли-продажи помещения в здании, ведь по нему также продается и доля в праве на земельный участок?
Для ответа на данный вопрос необходимо понять главное – при продаже помещения в договоре купли-продажи помещения главным продаваемым объектом является именно помещение, а не доля в праве на земельный участок. В юридических терминах это называется «главная вещь и принадлежность». Таким образом, по такому договору продается одна главная вещь (помещение), которая находится в собственности одного лица, и доля в праве собственности на сопутствующую вещь (земельный участок).
Исходя из данной логики, согласно существующей практике нотариусов и реги-страции сделок с недвижимостью, если в рамках сделки продается помещение, у которого один собственник, то такую сделку в обязательном порядке удостоверять у нотариуса не надо. Тот факт, что в рамках данной сделки продается также доля в праве общей собственности на земельный участок, не будет имеет значения.
Если же главная продаваемая по сделке вещь – помещение, здание, земельный участок или другой объект недвижимости - находится в собственности нескольких лиц, то такая сделка подлежит обязательному нотариальному удостоверению.
- Сколько стоит нотариальное удостоверение сделки по продаже помещения, если также продается и доля в праве на земельный участок?
Если продается доля в праве на помещение, здание или иной объект, а также доля в праве на участок под зданием, то размер пошлины рассчитывается на основании общей стоимости таких долей. Согласно подпункту 5 пункта 1 статьи 333.24 Налогового кодекса РФ, размер государственной пошлины за нотариальное удостоверение сделки с долей в праве собственности будет составлять 0,5% суммы договора, но не менее 300 руб. и не более 20 000 руб.
Если же у помещения один собственник , то при продаже помещения он вправе, но не обязан обращаться за нотариальным удостоверением сделки. При этом пошлина будет рассчитана как сумма пошлины за продажу единого объекта недвижимости, т.е. помещения (например, согласно подпункту 1 пункта 1 статьи 22.1 Основ законодательства РФ о нотариате при продаже помещения стоимостью от 1 до 10 млн руб. не близкому родственнику тариф будет составлять 7000 рублей плюс 0,2% от суммы сделки, превышающей 1 000 000 руб.; при стоимости помещения более 10 млн руб. тариф будет составлять 25 000 руб. плюс 0,1% суммы сделки, превышающей 10 000 000 руб.) и пошлины за удостоверение сделки с долей в праве собственности на земельный участок (размер такой пошлины указан выше).
