Что не так с коммерческими помещениями в столичных жилых комплексах?

Специалисты Отдела коммерческой недвижимости компании Est-a-Tet проанализировали предложение коммерческих помещений в жилых комплексах, введенных в эксплуатацию с начала 2015 г. 
4927

Специалисты Отдела коммерческой недвижимости компании Est-a-Tet проанализировали предложение коммерческих помещений в жилых комплексах, введенных в эксплуатацию с начала 2015 г. Из-за слабой проработки концепции помещений свободного назначения в жилых проектах на рынке увеличился объем невостребованных объектов, а доля вакантных помещений составляет порядка 30%, причем до конца года она может увеличиться до 40%.

«Запрет перевода квартир в нежилой фонд столичные власти компенсировали обязательством застройщиков по заполнению первых этажей жилых проектов помещениями свободного назначения. За последние два года объем предложения жилья в Москве увеличился на 70%, поэтому на рынок в том числе вышел большой объем коммерческих объектов в жилых проектах, но большая часть из них обладает низкой ликвидностью. Проблема в том, что застройщики к нежилым помещениям относятся по остаточному принципу, поскольку в жилом комплексе они занимают минимальную долю на фоне квартир и приносят гораздо меньшую прибыль», – рассказывает Елена Мишина, руководитель Отдела коммерческой недвижимости Est-a-Tet.

1. Скромность вам к лицу

Наиболее востребованный формат для коммерческих помещений в жилых комплексах – это небольшие объекты со свободной планировкой площадью 50-80 кв. м. Однако застройщики, чтобы упростить себе процесс реализации помещений, чаще делают более широкую нарезку с объектами свыше 200 кв. м.

Получается, что при распределении коммерческих помещений в жилых комплексах порядка 20% приходится на предложения площадью до 50 кв. м, 35% – от 50 до 100 кв. м, 40% – от 100 до 500 кв. м, 5% – свыше 500 кв. м. Коммерческие помещения свыше 100 кв. м в жилых домах чаще всего мало востребованы, поскольку они редко выходят на оживленные торговые улицы. Объекты с площадью свыше 200 кв. м интересны в основном более крупным продуктовым операторам, но более чем одного такого покупателя в проект сложно привлечь. Помещения с площадью 200-300 кв. м могут быть интересны только в том случае, если у них есть возможность работать и на внешний поток посетителей, а не только на жителей жилого комплекса.

При этом конструктив панельных домов предусматривает кабинетную планировку, что в сегменте стрит-ритейла серьезно ограничивает возможности конечного использования помещений. Например, для салона красоты и учебного центра такая планировка еще может подойти, а вот для продуктового магазина – нет.

2. Ближе к народу

Среди покупателей помещений свободного назначения в жилых комплексах порядка 80% – это будущие жильцы этого дома. Для большинства таких частных инвесторов приобретаемое в проекте жилье - единственное, причем нередко для этого привлекаются ипотечные средства, поэтому бюджет для покупки коммерческих объектов у них ограничен 3-5 млн руб., верхняя граница – 15 млн руб. Таким образом, мелкая нарезка для коммерческих помещений в жилых комплексах необходима для обеспечения минимального бюджета покупки, которым располагает основная часть инвесторов из числа жителей комплекса, а также в связи с ограниченным внутренним трафиком внутри проекта.

3. «Недотянули»

Еще одна серьезная проблема при реализации помещений свободного назначения в жилых проектах – это тот факт, что в них зачастую не выдерживаются технические характеристики для объектов стрит-ритейла. К примеру, автономная вентиляция стала «камнем преткновения» для арендаторов в жилых проектах с коммерческими помещениями. Многие жилые комплексы страдают этой проблемой, в связи с которой объекты стрит-ритейла просто невозможно «посадить» в помещения, где отсутствует автономная вентиляция или у нее недостаточная мощность.

«В связи с ростом вакантности коммерческих помещений в жилых проектах ряд застройщиков при проектировании своих новых объектов уделяют гораздо бОльшее внимание их концепции, а в текущих комплексах вместо продажи сдают такие помещения в аренду, открыв соответствующее подразделение (ГК “МОРТОН”, концерн “КРОСТ”). Это связано и с тем, что проще продать коммерческое помещение с арендным бизнесом, чем “голый” объект, ведь покупатель сразу сможет просчитать уровень доходности от такого вложения, и ему не нужно самостоятельно искать арендатора», – отмечает Елена Мишина.

 



иГРОКИ РЫНКА

Est-a-Tet

Мишина Елена

Консалтинг и брокеридж

Est-a-Tet

Материалы по теме

Исследования рынка

Стрит-ритейл Москвы: вакантных площадей меньше не станет

CBRE обозначила основные тенденции развития рынка стрит-ритейла Москвы в 2016 г.

15.03
Точка зрения

Как изменился московский рынок стрит-ритейла в I полугодии 2015 года?

Екатерина Подлесных,  руководитель направления стрит-ритейла Colliers International Россия

05.08
Исследования рынка

На рынке стрит-ритейла Москвы наблюдается оживление спроса

По итогам 1-го квартала зафиксирован рост активности банков и кафе и увеличение бюджетов на аренду.

21.05

журнал CRE 2(447)

Март
Пакуют все: какие новые продукты выйдут на рынок коллективных инвестиций? Доходность депозитов в России всё ещё высока, конкуренция между управляющими ЗПИФ компаниями – всё жёстче. Удастся ли убедить «частников» в них вкладываться, и вообще изменить отношение к исторически непонятной и сложной для них commercial real estate? Высокие отношения: насколько вероятна так называемая деградация девелопмента?    За МКАДом жизнь есть: «великий офисный исход» за МКАД прогнозировался ещё двадца...

Популярное

Источник: cre.ru
Рейтинг

Топ-10 самых читаемых новостей за неделю (10-16 марта)

Расширение Ленты на Алтае, крупная сделка по покупке light industrial, собственный склад Делимобиль, пополнения портфеля CORE.XP в управлении и девелоперского портфеля ЛСР в Москве, а также новые материалы из журнала CRE - о возможном возвращении международных консультантов, аудиторов и юристов на российский рынок.
16.03
Источник: ФСК
Сделка

ФСК нашла покупателя на свой особняк в ЦАО

ГК ФСК продала особняк на Мясницкой.

17.03
Источник: Nikoliers
Назначения

Ирина Царькова - генеральный директор Nikoliers в Петербурге

В сферу приоритетов Ирины на новой должности войдет дальнейшее усиление бизнес-позиций и экспертизы Nikoliers на рынке недвижимости Санкт-Петербурга, укрепление связей с ключевыми клиентами и развитие бизнеса во всех сегментах, привлечение в команду перспективных специалистов отрасли, открытие мира недвижимости через работу в Nikoliers для начинающих талантов. 
19.03
Источник: Megastroy
Проект

«Емельяновский» вышел на четвертую очередь

Компания Megastroy начала строительство четвертой очереди логистического парка «Емельяновский» в Красноярском крае.
 
17.03
Источник: CRE
Сделка

В «Парке Лето» арендовали 30 тыс. кв. м

Арендатором индустриального парка от RBNA стал дистрибьютор автозапчастей Auto Distribution Russia. Консультантом сделки выступила компания Ricci.
18.03
Источник: Stone
Проект

Stone приступил к монолиту на Ходынке

Девелопер завершил работы нулевого цикла квартала Stone Ходынка 1, площадь которого составит более 111 тыс. кв. м.
17.03
Источник: Forma
Игроки рынка

АРКН обрела "Форму"

Девелопер Forma, реализующий бизнес-центры Porta и Frame совокупной площадью около 115 тыс. кв. м, присоединился к Ассоциации участников рынка коммерческой недвижимости.
19.03

подпишись НА эксклюзивные новости cre