Что не так с коммерческими помещениями в столичных жилых комплексах?

Специалисты Отдела коммерческой недвижимости компании Est-a-Tet проанализировали предложение коммерческих помещений в жилых комплексах, введенных в эксплуатацию с начала 2015 г. 
3777

Специалисты Отдела коммерческой недвижимости компании Est-a-Tet проанализировали предложение коммерческих помещений в жилых комплексах, введенных в эксплуатацию с начала 2015 г. Из-за слабой проработки концепции помещений свободного назначения в жилых проектах на рынке увеличился объем невостребованных объектов, а доля вакантных помещений составляет порядка 30%, причем до конца года она может увеличиться до 40%.

«Запрет перевода квартир в нежилой фонд столичные власти компенсировали обязательством застройщиков по заполнению первых этажей жилых проектов помещениями свободного назначения. За последние два года объем предложения жилья в Москве увеличился на 70%, поэтому на рынок в том числе вышел большой объем коммерческих объектов в жилых проектах, но большая часть из них обладает низкой ликвидностью. Проблема в том, что застройщики к нежилым помещениям относятся по остаточному принципу, поскольку в жилом комплексе они занимают минимальную долю на фоне квартир и приносят гораздо меньшую прибыль», – рассказывает Елена Мишина, руководитель Отдела коммерческой недвижимости Est-a-Tet.

1. Скромность вам к лицу

Наиболее востребованный формат для коммерческих помещений в жилых комплексах – это небольшие объекты со свободной планировкой площадью 50-80 кв. м. Однако застройщики, чтобы упростить себе процесс реализации помещений, чаще делают более широкую нарезку с объектами свыше 200 кв. м.

Получается, что при распределении коммерческих помещений в жилых комплексах порядка 20% приходится на предложения площадью до 50 кв. м, 35% – от 50 до 100 кв. м, 40% – от 100 до 500 кв. м, 5% – свыше 500 кв. м. Коммерческие помещения свыше 100 кв. м в жилых домах чаще всего мало востребованы, поскольку они редко выходят на оживленные торговые улицы. Объекты с площадью свыше 200 кв. м интересны в основном более крупным продуктовым операторам, но более чем одного такого покупателя в проект сложно привлечь. Помещения с площадью 200-300 кв. м могут быть интересны только в том случае, если у них есть возможность работать и на внешний поток посетителей, а не только на жителей жилого комплекса.

При этом конструктив панельных домов предусматривает кабинетную планировку, что в сегменте стрит-ритейла серьезно ограничивает возможности конечного использования помещений. Например, для салона красоты и учебного центра такая планировка еще может подойти, а вот для продуктового магазина – нет.

2. Ближе к народу

Среди покупателей помещений свободного назначения в жилых комплексах порядка 80% – это будущие жильцы этого дома. Для большинства таких частных инвесторов приобретаемое в проекте жилье - единственное, причем нередко для этого привлекаются ипотечные средства, поэтому бюджет для покупки коммерческих объектов у них ограничен 3-5 млн руб., верхняя граница – 15 млн руб. Таким образом, мелкая нарезка для коммерческих помещений в жилых комплексах необходима для обеспечения минимального бюджета покупки, которым располагает основная часть инвесторов из числа жителей комплекса, а также в связи с ограниченным внутренним трафиком внутри проекта.

3. «Недотянули»

Еще одна серьезная проблема при реализации помещений свободного назначения в жилых проектах – это тот факт, что в них зачастую не выдерживаются технические характеристики для объектов стрит-ритейла. К примеру, автономная вентиляция стала «камнем преткновения» для арендаторов в жилых проектах с коммерческими помещениями. Многие жилые комплексы страдают этой проблемой, в связи с которой объекты стрит-ритейла просто невозможно «посадить» в помещения, где отсутствует автономная вентиляция или у нее недостаточная мощность.

«В связи с ростом вакантности коммерческих помещений в жилых проектах ряд застройщиков при проектировании своих новых объектов уделяют гораздо бОльшее внимание их концепции, а в текущих комплексах вместо продажи сдают такие помещения в аренду, открыв соответствующее подразделение (ГК “МОРТОН”, концерн “КРОСТ”). Это связано и с тем, что проще продать коммерческое помещение с арендным бизнесом, чем “голый” объект, ведь покупатель сразу сможет просчитать уровень доходности от такого вложения, и ему не нужно самостоятельно искать арендатора», – отмечает Елена Мишина.

 



иГРОКИ РЫНКА

Est-a-Tet

Мишина Елена

Консалтинг и брокеридж

Est-a-Tet

Материалы по теме

Исследования рынка

Стрит-ритейл Москвы: вакантных площадей меньше не станет

CBRE обозначила основные тенденции развития рынка стрит-ритейла Москвы в 2016 г.

15.03
Точка зрения

Как изменился московский рынок стрит-ритейла в I полугодии 2015 года?

Екатерина Подлесных,  руководитель направления стрит-ритейла Colliers International Россия

05.08
Исследования рынка

На рынке стрит-ритейла Москвы наблюдается оживление спроса

По итогам 1-го квартала зафиксирован рост активности банков и кафе и увеличение бюджетов на аренду.

21.05

журнал CRE 18 (396)

Октябрь 2
Вышел из печати второй октябрьский CRE №18 (396). Журнал выпущен при поддержке: Алютех https://alutech-group.com/   Raven Russia www.rrpa.ru   Группа компаний «Пионер» pioneer.ru   Knight Frank www.kf.expert   Apleona Group https://ru-hsg.apleona.com/   ФМ Сервис https://fmservice.ru/   Lynks Property Management www.lynkspm.com В НОМЕРЕ: Репортаж CRE FEDERAL AWARDS 2021: БЕЗ ПРОИГРАВШИХ! Регионы выходят из тени столицы! Именно эти слова рефреном звучали на прот...

Популярное

Проект

Radius Group расширяет «Южные Врата»

Radius Group приступил к строительству нового склада в индустриальном парке «Южные Врата». Площадь объекта составит более 30 000 кв. м.
19.10
Назначения

Ольга Антонова теперь в Cushman & Wakefield

Ольга возглавила департамент торговой недвижимости консалтинговой компании.

18.10
Назначения

В SOK новый директор по маркетингу

Новым директором по маркетингу SOK стала Екатерина Белова. 
18.10
Сделка

Кинотеатры ADG Group станут спортивнее

Фитнес-клубы DDX появятся в 5 районных центрах «Место встречи»: «Место встречи София», «Место встречи Ангара», «Место встречи Будапешт», «Место встречи Байконур» и «Место встречи Экран».
19.10
Сделка

Чемпионы мира по Dota 2 сняли офис

Команда откроет новое креативное пространство и тренировочную базу площадью 824 кв. м в БЦ «Сибирский», сообщает агентство премиальной недвижимости Point Estate, выступившее брокером сделки.
22.10
Проект

Sminex построит БЦ на Савеловской

Общая площадь девятиэтажного здания составит 12 тыс. кв. м.

18.10
Открытие

«Невский Центр» полюбил готовить

В ТК «Невский Центр» открылся магазин сети товаров для кухни Cook House на минус первом этаже. 
18.10

подпишись НА эксклюзивные новости cre