Стрит-ритейл: маленький, но очень бойкий

Наталья Блохина, директор департамента коммерческой недвижимости Kalinka Group

6941

У брокеров на рынке стрит-ритейла страда: год начался так же, как кончался предыдущий 2015-й - удивительной активностью покупателей объектов. Вот только скорого восстановления экономики это, увы, не означает. Это означает всего-навсего, что мы видим последствия усиливающегося государственного контроля за перемещением денежных средств. И – что мы по-прежнему живем во времена кризиса.


Смотрите, что происходит. За последние 6 месяцев спрос на объекты стрит-ритейла увеличился на 70% по сравнению с прошлым годом. Но объем приобретаемых площадей сократился в среднем на 40%, а средний бюджет  сделки – более чем в два раза. Проще говоря, берут «мелкого, но очень много».

Откуда такая активность? Казалось бы, кризис – не лучшее время для развития торговли, в том числе и уличной. Я думаю, что ларчик открывается гораздо проще, пусть и «с другой стороны». Дело в том, что инвесторы, не готовые рисковать своими деньгами в кредитных организациях, торопятся вложить их в недвижимые активы. Банки снизили ставки по вкладам, а арендный бизнес в стрит-ритейле приносит более выгодную доходность. К тому же накладываются изменения на валютном рынке и его переход на рублевые расчеты. Рубль в этом году скакал вверх-вниз процентов на 30, и под куполом этого «цирка» объекты коммерческой недвижимости и готового арендного бизнеса - по-прежнему один из самых надежных видов инвестиций и сохранения капитала.

А тем временем немного поднялась и стабилизировалась цена на нефть. Возможно, покупателям, ожидавшим снижения стоимости квадратного метра коммерческих площадей, стало очевидно, что ценовое дно уже достигнуто. Вот и третья причина: проявился отложенный спрос.

Все вышесказанное вполне относится к рынку коммерческой недвижимости в целом, но стрит-ритейл – самый чувствительный его сегмент. Он практически мгновенно реагирует на изменения политической и экономической конъюнктуры, и нынешний ажиотаж, его нюансы, - прямое тому доказательство.

Я хорошо помню, как когда-то покупатели мечтали о пятилетней окупаемости, окупались лет за семь, и все были довольны, тогда как «пятилетние» объекты зачастую даже не появлялись в открытом предложении, расходились «среди своих». А с прошлого года хорошие объекты стали исчезать и из «келейного» оборота, их просто снимали с продажи и оставляли себе. Продавать по текущим ценам бессмысленно, а если приносит операционную прибыль - «такая корова нужна самому».

Но вот помещений сомнительного качества в продаже сейчас много. Средняя окупаемость уверенно перешагнула за 10 лет. Здесь ситуация следующая. Вакантных площадей тоже хватает, и поэтому арендаторы постоянно ищут возможности уменьшить ставку. Собственник понимает, что прежний доход уже не получить, и решает продавать. Покупателю (или нам, выступающим от его имени) непременно следует пообщаться с арендатором, ведь если окажется, что тот сидит на чемоданах, легко можно купить пустые стены и в них и остаться, еще больше увеличив объем вакантных помещений на рынке.

Кстати, еще одна особенность текущего момента: большинство реализуемых помещений продаются с краткосрочными договорами аренды. Собственники не могут договориться о фиксированной цене, индексации арендной ставки или валютном коридоре. А за 11 месяцев – срок, на который они заключены, - сложно прогнозировать поведение арендатора, так что большим спросом пользуются долгосрочные договоры.

Как-то один из клиентов задал вопрос: «Сколько надо иметь помещений, чтобы два из них сдавалось всегда?». Так ведь можно иметь одно – и сдавать его по двойной цене. А можно десяток - и ни одного не сдать. Это очень тонкий вопрос – правильность выбора, но в целом, повторюсь, сейчас востребованы небольшие площади, тем более что большой актив требует больше внимания, денег, подготовки к продаже. Из маленького актива всегда проще выйти. Самый востребованный район – Патриаршие пруды, где готовы платить $20 тыс. за метр. Но он же и самый дефицитный: сейчас там продается несколько помещений, за самое дорогое просят $45 тыс. за метр. Появился интерес к переулкам, доселе, вроде бы, стрит-ритейлом не любимым.

Времена сейчас интересные, требующие энергичности и целеустремленности.  Все, что происходит сейчас на рынке коммерческой недвижимости, можно уверенно назвать временем для новых возможностей. Главное – успеть воспользоваться этим моментом.




Материалы по теме

Исследования рынка

Стрит-ритейл Москвы: вакантных площадей меньше не станет

CBRE обозначила основные тенденции развития рынка стрит-ритейла Москвы в 2016 г.

15.03
Точка зрения

Как изменился московский рынок стрит-ритейла в I полугодии 2015 года?

Екатерина Подлесных,  руководитель направления стрит-ритейла Colliers International Россия

05.08
Исследования рынка

На рынке стрит-ритейла Москвы наблюдается оживление спроса

По итогам 1-го квартала зафиксирован рост активности банков и кафе и увеличение бюджетов на аренду.

21.05

журнал CRE 13 (433)

Ноябрь 2
Журнал CRE № 13 (433) вышел в PDF-формате. Ознакомиться с ним можно ЗДЕСЬ В номере:  Опрос ЧЕТ ИЛИ НЕЧЕТ Топ-менеджеры ведущих компаний – о том, насколько высоки риски кризиса на рынке коммерческой недвижимости   Инвестиции МОЙ АДРЕС - СОВЕТСКИЙ СОЮЗ Так ли уж хорошо там, где нас раньше не было? Тема номера ЦИФРЫ НЕ БЬЮТСЯ  Ситуация с импортозамещением в цифровизации в коммерческой недвижимости оценивается экспертами "нужно просто подождать".   Логистика СИСТЕМА ИЗДЕРЖЕК...

Популярное

Источник: cre.ru
Рейтинг

Топ-10 самых читаемых новостей за неделю (20-26 ноября)

Бутик «Абрау-Дюрсо» в Красноярске, крупная складская сделка в Пензе, инфраструктура в ТиНАО, запуск нового направления NF Group, новый офисный проект Stone, а также свежая статья из журнала CRE Retail – в нашей традиционной подборке.
26.11
Источник: cre.ru
События

ТРЦ «Любимово» дали добро

ТРЦ «Любимово» получил разрешение на ввод в эксплуатацию.
 
27.11
Источник: CRE
Сделка

«Северное Сияние» приняло нового резидента

Офис площадью около 1 000 кв. м арендовала инжиниринговая компания. Консультантом сделки выступила компания Morrow Group (участник Ассоциации КОКОН). 
24.11
Источник: Медси
Открытие

Восьмая клиника по франшизе «Медси» открылась в Саранске

Площадь новой клиники составила 489 кв. м.
24.11
Источник: Остров Мечты
Экспертный анализ

Праздник к нам приходит слишком рано

Новогодний маркетинг в России становится всё более ранним: в этом году некоторые торговые центры и магазины были украшены уже в конце октября. К середине декабря от «тотального Нового года» покупатель может устать, а управляющие компании и ритейлеры получат противоположный эффект, прогнозируют собеседники CRE.
 
Текст: Максим Барабаш. Журнал CRE Retail
24.11
Источник: ПИК
Проект

ПИК насытит Очаково-Матвеевское коммерческой недвижимостью

Девелопер планирует ввести более 60 тыс. кв. м под коммерческую инфраструктуру, в том числе, четырехэтажный комьюнити-центр «ОМА», площадью 18 тыс. кв. м.

28.11
Источник: Пресс-служба NF Group
Игроки рынка

NF Group – новый товарный знак и нейминг в ОАЭ

PARUS Real Estate продолжит работу в странах Ближнего Востока под брендом NF Group Middle East.
 
27.11

подпишись НА эксклюзивные новости cre