Стрит-ритейл: маленький, но очень бойкий

Наталья Блохина, директор департамента коммерческой недвижимости Kalinka Group

У брокеров на рынке стрит-ритейла страда: год начался так же, как кончался предыдущий 2015-й - удивительной активностью покупателей объектов. Вот только скорого восстановления экономики это, увы, не означает. Это означает всего-навсего, что мы видим последствия усиливающегося государственного контроля за перемещением денежных средств. И – что мы по-прежнему живем во времена кризиса.


Смотрите, что происходит. За последние 6 месяцев спрос на объекты стрит-ритейла увеличился на 70% по сравнению с прошлым годом. Но объем приобретаемых площадей сократился в среднем на 40%, а средний бюджет  сделки – более чем в два раза. Проще говоря, берут «мелкого, но очень много».

Откуда такая активность? Казалось бы, кризис – не лучшее время для развития торговли, в том числе и уличной. Я думаю, что ларчик открывается гораздо проще, пусть и «с другой стороны». Дело в том, что инвесторы, не готовые рисковать своими деньгами в кредитных организациях, торопятся вложить их в недвижимые активы. Банки снизили ставки по вкладам, а арендный бизнес в стрит-ритейле приносит более выгодную доходность. К тому же накладываются изменения на валютном рынке и его переход на рублевые расчеты. Рубль в этом году скакал вверх-вниз процентов на 30, и под куполом этого «цирка» объекты коммерческой недвижимости и готового арендного бизнеса - по-прежнему один из самых надежных видов инвестиций и сохранения капитала.

А тем временем немного поднялась и стабилизировалась цена на нефть. Возможно, покупателям, ожидавшим снижения стоимости квадратного метра коммерческих площадей, стало очевидно, что ценовое дно уже достигнуто. Вот и третья причина: проявился отложенный спрос.

Все вышесказанное вполне относится к рынку коммерческой недвижимости в целом, но стрит-ритейл – самый чувствительный его сегмент. Он практически мгновенно реагирует на изменения политической и экономической конъюнктуры, и нынешний ажиотаж, его нюансы, - прямое тому доказательство.

Я хорошо помню, как когда-то покупатели мечтали о пятилетней окупаемости, окупались лет за семь, и все были довольны, тогда как «пятилетние» объекты зачастую даже не появлялись в открытом предложении, расходились «среди своих». А с прошлого года хорошие объекты стали исчезать и из «келейного» оборота, их просто снимали с продажи и оставляли себе. Продавать по текущим ценам бессмысленно, а если приносит операционную прибыль - «такая корова нужна самому».

Но вот помещений сомнительного качества в продаже сейчас много. Средняя окупаемость уверенно перешагнула за 10 лет. Здесь ситуация следующая. Вакантных площадей тоже хватает, и поэтому арендаторы постоянно ищут возможности уменьшить ставку. Собственник понимает, что прежний доход уже не получить, и решает продавать. Покупателю (или нам, выступающим от его имени) непременно следует пообщаться с арендатором, ведь если окажется, что тот сидит на чемоданах, легко можно купить пустые стены и в них и остаться, еще больше увеличив объем вакантных помещений на рынке.

Кстати, еще одна особенность текущего момента: большинство реализуемых помещений продаются с краткосрочными договорами аренды. Собственники не могут договориться о фиксированной цене, индексации арендной ставки или валютном коридоре. А за 11 месяцев – срок, на который они заключены, - сложно прогнозировать поведение арендатора, так что большим спросом пользуются долгосрочные договоры.

Как-то один из клиентов задал вопрос: «Сколько надо иметь помещений, чтобы два из них сдавалось всегда?». Так ведь можно иметь одно – и сдавать его по двойной цене. А можно десяток - и ни одного не сдать. Это очень тонкий вопрос – правильность выбора, но в целом, повторюсь, сейчас востребованы небольшие площади, тем более что большой актив требует больше внимания, денег, подготовки к продаже. Из маленького актива всегда проще выйти. Самый востребованный район – Патриаршие пруды, где готовы платить $20 тыс. за метр. Но он же и самый дефицитный: сейчас там продается несколько помещений, за самое дорогое просят $45 тыс. за метр. Появился интерес к переулкам, доселе, вроде бы, стрит-ритейлом не любимым.

Времена сейчас интересные, требующие энергичности и целеустремленности.  Все, что происходит сейчас на рынке коммерческой недвижимости, можно уверенно назвать временем для новых возможностей. Главное – успеть воспользоваться этим моментом.




иГРОКИ РЫНКА

Консалтинг и брокеридж

Kalinka Group

Материалы по теме

Исследования рынка

Стрит-ритейл Москвы: вакантных площадей меньше не станет

CBRE обозначила основные тенденции развития рынка стрит-ритейла Москвы в 2016 г.

15.03
Точка зрения

Как изменился московский рынок стрит-ритейла в I полугодии 2015 года?

Екатерина Подлесных,  руководитель направления стрит-ритейла Colliers International Россия

05.08
Исследования рынка

На рынке стрит-ритейла Москвы наблюдается оживление спроса

По итогам 1-го квартала зафиксирован рост активности банков и кафе и увеличение бюджетов на аренду.

21.05

журнал CRE 20 (356)

15-30.11.2019
Офисная недвижимость Москвы  Совокупный объем офисных площадей на московском рынке по итогам III кв. 2019 года составил 16,6 млн кв. м. 26% объема московских офисов относятся к классу А – 4,4 млн кв. м, 74%, или 12,2 млн кв. м – к классу В. Чем интересны МФК? 30 октября в Немецком Центре Промышленности и Торговли состоялась конференция Mixed-Use Development, посвященная объектам МФК.  Строительные конструкции Максимум диверсификации при минимуме авант...

Популярное

Открытие

ADG group открыла первый районный центр

В Москве в минувшую пятницу состоялось торжественное открытие районного центра «Ангара».
 
11.11
Проект

Ozon начал строительство нового хаба в Зеленодольске

Инвестиции в проект составят более 2 млрд рублей.
11.11
Открытие

BROSKO Mall – на низком старте

ТРК BROSKO Mall получил акт ввода в эксплуатацию.
 
12.11
Сделка

В Москве продан ТЦ «На Беговой»

Цена продажи составила 655 млн рублей.
11.11
Проект

«Пионер» построит деловой квартал у Останкино

Деловой квартал площадью 130 000 кв. м появится в Огородном проезде на севере Москвы.
13.11
Открытие

В ТРЦ «Мозаика» открылся KOTON

В ТРЦ «Мозаика» открылся магазин бренда KOTON в формате универмага площадью 1 227 кв. м.
12.11
Проект

«Четыре Лапы» представил новый формат зооритейла

Сеть товаров для домашних животных «Четыре Лапы» откроет новое пространство, объединяющее зоомагазин и 10 других площадок.
13.11

подпишись НА эксклюзивные новости cre