В I квартале 2016 г. московский рынок офисов установил своеобразный антирекорд, продемонстрировав самый низкий уровень ввода в аналогичные периоды за последние шесть лет. Все введенные объекты относятся к классу В+, что также является уникальным за последние несколько лет явлением - ранее основной объем ввода приходился на класс А. Уровень вакансии начал снижаться, однако на арендные ставки это положительной динамики не оказало.
Разогнавшемуся в предыдущие годы сегменту офисной недвижимости понадобилось больше года, чтобы под давлением нефте-валютного катка снизить обороты. Девелоперы сдавали объекты на очевидно падающем рынке и, несмотря на снижающийся спрос, открывали новые БЦ. Но вот, наконец, за первые три месяца 2016 г. объем ввода составил около 53 тыс. кв. м арендопригодных или порядка 70 тыс. кв. м общих площадей, что в 2,7 раза ниже, чем в IV квартале и в 2,3 раза, чем в I квартале 2015 г. Благодаря этому скромному вводу с января по апрель офисный рынок столицы вырос всего на 0,3% и достиг отметки в 14,35 млн кв. м. в сегментах А, В+, В или 15,58 млн кв.м – с учетом класса С.
Эксперты отмечают, что вопреки сложившейся в последнее
время тенденции преобладания в строительстве офисов класса А, весь новый объем
предложения в I
квартале пришелся на объекты класса В+. Но его не хватило для того, чтобы
оказать влияние на общую структуру рынка – доли каждого сегмента в общем объеме
предложения остались прежними. По итогам первых трех месяцев 2016 года на класс
А приходится 29% рынка, на класс В+ – 45%, на класс В – 18% и на класс С – 8%.
Новые объекты пополнили предложение в трех округах: ЮАО, СЗАО и НАО.
Спрос
На конец I квартала 2016 г. средний уровень вакансии в классах А, В+, В снизился относительно конца 2015 г. на 3,8% – до 20,3%. Невысокие показатели объема ввода за IV квартал прошлого года и нулевой ввод в начале текущего сыграли на руку владельцам высококлассных объектов, а вот в классах В и С наблюдалась обратная динамика. Однако несмотря ни на что вакансия в классе С остается самой низкой. В начале апреля она составила 9%, в то время как в классе А оставалась на уровне 27,9%, в классе В+ – 16,5%, в классе В – 10,2%.
В отчетный период в Москве было зарегистрировано несколько крупных сделок. Наиболее заметная относится к аренде в сегменте В+, «Росэнергоатом» арендовал почти 11 тыс. кв. м в БЦ «Порт Плаза», где будут консолидированы офисы дочерних предприятий компании. Также российское подразделение компании «АББ» стало якорным арендатором БЦ iCUBE, арендовав 4 тыс. кв. м. Сразу несколько сделок по аренде помещений свыше 1 тыс. кв. м закрыто в БЦ «Симонов Плаза».
В классе А крупнейшей сделкой стала аренда французской телекоммуникационной компанией Orange Business Services более 5 тыс. кв. м в БЦ «Меркурий Сити Тауэр» в ММДЦ «Москва-Сити». Еще одной крупной сделкой в сегменте А стало расширение в БЦ «Белые сады» компании Avito, арендовавшей дополнительно 4,2 тыс. кв. м. Общая площадь арендуемых компанией помещений достигла 8 тыс. кв. м.
Коммерческие условия
Начало 2016 г. ознаменовалось заметным падением стоимости аренды. Относительно IV квартала показатель средней арендной ставки в классе А упал на 12,5%, в классах В+ и В – на 6%. Такая динамика была обусловлена преимущественно объектами, расположенными за пределами ТТК, бизнес-центры внутри кольца в целом сохранили арендный доход. Еще одной тенденцией, касающейся всех сегментов, было снижение верхней границы ценового диапазона и как следствие сокращение длины ценового предложения. Только офисы класса С избежали этого тренда и остались на прежнем уровне.
«На столичном офисном рынке более 2 млн кв. м пустующих площадей, поэтому фактически нет оснований для роста арендных ставок, - отмечает директор департамента управления объектами NAI Becar Мария Онучина. - Экономическая ситуация будет продолжать вынуждать владельцев недвижимости делать арендаторам дисконты. При этом ключевым событием отчетного периода стала отмена судом решения о понижении курса валюты по договору аренды офиса «Вымпелкома», что в противном случае могло бы привести к банкротству огромного количества владельцев».
В итоге на конец отчетного периода средние ставки в рублях составили для класса А 2 300 руб. за 1 кв. м в месяц, для класса В+ – 1 490 руб., для класса В – 1 090 руб. и для класса С – 940 руб. за 1 кв. м в месяц. Ставки, номинированные в долларах, сохраняются в среднем на уровне $650 /кв. м/год и варьируются в диапазоне $500-900 /кв. м/год без учета скидок и фиксирования курса. Эксплуатационные расходы в настоящее время составляют порядка 2400-9300 руб. за 1 кв. м в год для сегментов А, В+, В.
В результате ценовой динамики в I квартале 2016 г. дистанция между классами В и В+ осталась примерно на прежнем уровне, между классами В+ и А сократилась до 35%, между С и В – сократилась до рекордных 14%.
Также отмечается сокращение длины ценового предложения во всех сегментах: в классе А – до 3 780 руб., в классе В+ – до 2 300 руб., в классе В – до 1 500 и в классе С – до 1 520 руб.
Прогнозы на год
До конца 2016 г. в Москве заявлен ввод нескольких объектов площадью 60-120 тыс. кв. м, благодаря которым годовой прирост рынка может составить 500-600 тыс. кв. м, т.е. остаться примерно на уровне 2015 г.
Кроме того, ряд участников рынка анонсировал планы по новому строительству. В частности, «НДВ Групп» планирует в 2016 г. приступить к реализации бизнес-центра для своего центрального офиса в Москве на МКАД, общая площадь которого составит 15 тыс. кв. м. Принято решение об оформлении ГПЗУ на строительство на Очаковском шоссе офисного здания Московского кредитного банка. Площадь нового здания составит порядка 61 тыс. кв. м. В Пресненском районе Москвы одобрено строительство 15-этажного офисно-гостиничного комплекса с вертикальным озеленением GBA 26,7 тыс. кв. м.
По прогнозам Марии Онучиной, замедление темпов ввода может послужить предпосылками для сокращения уровня вакансии в качественных объектах, в этом случае будет возможна стабилизация арендных ставок и некоторый рост. Однако 2016 год все еще будет непростым временем для собственников бизнес-центров любого класса в любой локации.
