Аналитики GVA Sawyer рассказали о сделках с районными ТЦ в конце 2015 – начале 2016 г. и пришли к следующим выводам.
Основные выводы
•Общий объем инвестиций в российские районные ТЦ в конце 2015 - в начале 2016 г. составил 4,6 млрд руб.
•Лидером по привлечению инвестиций в сегмент районных ТЦ является Санкт-Петербург: он привлек более половины от общей суммы – 2,6 млрд руб.
•В сделках участвовали как высоколиквидные объекты, так и залоговые активы обанкротившихся компаний.
•Ставка капитализации для ликвидных активов зафиксирована на уровне 10-12%, для залоговых активов она достигала 30%.
•Рынок пока не фиксирует существенного роста сделок с «токсичными» активами.
Краткое описание сделок
Крупнейшая сделка была совершена в Санкт-Петербурге в конце 2015 г. по схеме Sale&Leaseback между компанией OBI и инвестфондом Romanov Property Holdings Fund. В результате сделки OBI продала свой торговый центр на Пулковском шоссе с одновременным заключением договора аренды для своего гипермаркета. Общая площадь ТК составляет 18 тыс. кв. м. Сумма сделки - порядка 1,2 млрд руб. Это уже вторая подобная сделка между OBI и фондом RPHF: в 2012 г. фонд приобрел «ОБИ Боровское», расположенный в Москве.
Вторую крупную сделку в формате районных ТК заключили зимой 2016 г. финский концерн Kesko и ЗАО «Мегалит». Kesko приобрел гипермаркет строительных материалов «Метрика», расположенный на Выборгском шоссе в Санкт-Петербурге, для включения его (после реконструкции) в собственную сеть DIY «К-раута». Общая площадь ТК – 15 000 кв. м. Стоимость сделки составила около 1 млрд руб., точная сумма не разглашается.
Третья крупная сделка также связана с операторами гипермаркетов. В начале 2016 г. «Лента» достигла соглашения о выкупе выставочного центра «Пермская ярмарка», расположенного на бульваре Гагарина в Перми. Общая площадь здания составляет 11 тыс. кв.м. После реконструкции в здании разместится ТК «Лента». Сумма сделки не разглашается. По оценкам специалистов, она составляет порядка 600 млн руб.
Единственная сделка с районным ТК, расположенным в Московском регионе, прошла в подмосковном городе Раменское. Финская инвесткомпания Sponda продала ТК «Солнечный рай», расположенный на ул. Вокзальной в Раменском, в рамках своей стратегии по выходу из российских активов. Покупателем объекта стал российский закрытый инвестфонд Horizon Properties. Общая площадь ТК «Солнечный рай» – 6,5 тыс. кв. м. Сумма сделки – порядка 1 млрд руб. По оценкам специалистов, эта сумма меньше той, за которую Sponda приобрела актив в 2008 г.
Скандальной сделкой с районным ТК отметился небольшой город Урай, расположенный в Ханты-мансийском АО. Местный «авторитетный бизнесмен» и бывший депутат Думы ХМАО продал ТК «Апельсин» администрации города Урай за 183 млн руб. Общая площадь ТК составляет 3 тыс. кв.м. Здание приобретено для размещения в нем музея. Коррупционную составляющую сделки проверяет прокуратура ХМАО.
Остальные сделки реализованы банком ВТБ, который планомерно распродает активы обанкротившейся компании RRT-авто. В конце 2015 и начале 2016 г. по поручению банка были проведены три аукциона и проданы 6 автосалонов, расположенные в Санкт-Петербурге и Вологде. Активы были проданы со значительным дисконтом даже относительно их залоговой цены. Основными покупателями стали компании, связываемые с бывшими владельцами RRT-авто.
