В I квартале текущего года девелоперы Москвы приостановили ввод во всех сегментах коммерческой недвижимости, не стал исключением и торговый сектор. За отчетный период в нем было сдано всего два объекта, вследствие чего общий объем предложения увеличился на более чем на 0,8% относительно конца 2015 г.
За первые три месяца 2016 г. в Москве было введено два торговых центра арендопригодной площадью 49 тыс. кв. м (GBA - 90 тыс. кв. м), что на 76% ниже результата IV квартала и на 79% – показателя аналогичного периода 2015 г. С учетом нового ввода общий объем предложения на рынке качественной торговой недвижимости Москвы к началу апреля достиг 5,89 млн кв. м GLA, увеличившись за отчетный период всего на 0,8%.
В течение исследуемого периода введены окружной районный ТРЦ Riverdale и ТРЦ Avenue South-West группы компаний «Ташир» на перекрестке проспекта Вернадского и улицы Покрышкина на юго-западе Москвы. В последнем планируется разместить порядка 250 арендаторов сегментов mass-market и middle plus.
Среди других заметных открытий I квартала – начало работы на Новорижском шоссе самого большого в Москве гипермаркета сети «Карусель» общей площадью 22 тыс. кв. м. В гипермаркете предусмотрено 27 кассовых узлов, общий ассортимент составил 25 тыс. позиций. Кроме того, в Москве открылся ТРЦ Ривьера арендуемой площадью более 100 000 кв. м.
Покупательское поведение
«Несмотря на то, что рынки офисной, торговой и складской недвижимости развиваются по одним и тем же законам - сокращаются объемы ввода; девелоперы вынуждены идти навстречу арендаторам, снижая ставки аренды; растет ротация, - у торгового сегмента есть одно существенное отличие, - отмечает директор департамента консалтинга NAI Becar Анна Данченок. - вектор развития рынка определяет прежде всего поведение конечных потребителей – физических лиц, которые в отличие от представителей бизнеса более резко и быстро реагируют на все экономические колебания».
По данным Банка России, уровень инфляционных ожиданий населения в I квартале 2016 г. остался повышенным, хотя и продолжил снижение. Доля населения, считающая, что текущее время не подходит для крупных покупок, превышает долю тех, кто считает его благоприятным, более чем в три раза. Также выросло число респондентов, которым за последние три месяца приходилось экономить на покупке некоторых повседневных товаров. Таким образом, состояние сферы ритейла и торговой недвижимости все еще трудно назвать благоприятным.
Спрос
Осторожность покупателей самым прямым образом отражается на рынке падением продаж, в результате чего даже с учетом сокращения нового ввода в I квартале снова вырос уровень вакансии в торговых центрах Москвы. На конец отчетного периода он составил 10,7%, увеличившись на 0,4 процентных пункта относительно конца 2015 г.
Между тем в отчетном периоде было отмечено несколько крупных сделок по аренде. Традиционно самой масштабной из них стала аренда площадей в строящемся объекте. Компания «Мод Сити», специализирующаяся на управлении мебельными центрами, арендовала 10 тыс. кв. м в ТРЦ «Ривьера», где будет организован мебельно-интерьерный центр «MOD Мебель». Еще одна сделка площадью 2 тыс. кв. м также относится к ТРЦ «Ривьера» – там разместится центр активных развлечений «Панда Парк».
Также отмечена сделка в еще не открывшемся ТРЦ - аренда российской сетью детских игровых центров 1 тыс. кв. м в строящемся ТЦ 4DAILY первым в Московском регионе «Фиеста Парком».
Среди сделок по аренде в действующих объектах
аналитики NAIBecar выделяют следующие транзакции:
- Государственный нефтяной фонд Республики Азербайджан (ГНФАР), владеющий
комплексом «Галерея Актер», сдал в аренду международному ритейлеру H&M всю
торговую часть объекта, то есть около 5,8 тыс. кв. м. После реконструкции
группа H&M откроет здесь свой флагманский универмаг;
- состав мини-якорей ТРЦ «Авиапарк» пополнили fashion-оператор Gloria Jeans,
занявшая 1,5 тыс. кв. м, и гипермаркет товаров для рукоделия и творчества
«Леонардо», арендовавший более 1 тыс. кв. м.
В I квартале продолжилось развитие сформированных раннее тенденций, таких как высокая ротация арендаторов и образование новых форматов и концепций. Например, в ТРЦ Avenue Southwest в марте 2016 г. открылся совместный проект бренда ESSA и певицы KIESZA – ESSA Party Box, позиционирующееся как место для «драйвовых молодежных тусовок», которые будут проходить семь дней в неделю. В ТРЦ «МЕГА Теплый Стан» начали работу два новых заведения фермерского кооператива LavkaLavka. ТРЦ «Авиапарк» приступил к интересному эксперименту по созданию собственного универмага Trend Island, который расположится на третьем этаже комплекса и займет 6 тыс. кв. м. Размещение брендов предусмотрено в формате корнеров с условием ведения торговли через единую кассу.
Коммерческие условия
Средние арендные ставки, номинированные в рублях, на конец отчетного периода продолжили снижение и сократились относительно IV квартала 2015 г. на 3% для якорных арендаторов и на 2% – для арендаторов торговой галереи. К началу апреля они составили соответственно 14 тыс. и 41,5 тыс. рублей за 1 кв. м в год.
В первые месяцы 2016 г. сегмент торговой недвижимости продолжил переход на рублевые ставки - тем более что теперь это не добрая воля участников рынка или их ответ на рыночные условия, а еще и требование властей. В начале 2016 г. Министерство промышленности и торговли РФ пока в рекомендательном порядке посоветовало собственникам коммерческих объектов добровольно перевести ставки аренды для ритейлеров из валюты в рубли. Однако если владельцы ТРЦ не откликнутся на призыв, ведомство намерено принять закон, запрещающий аренду в иностранной валюте.
Дальнейшее развитие рынка
Кроме ввода новых объектов и сделок по аренде,
рынок в I квартале отметился рядом заметных событий: анонсированием новых
проектов, отказами от ранее озвученных планов строительства, крупными
инвестиционными сделками. В Нагатинской пойме началось строительство
масштабного парка развлечений «Остров мечты» площадью 264,3 тыс. кв. м, который
называют российским Диснейлендом. Сдать проект планируется в 2018 г. Напротив,
Группа компаний «ПИК» приостановила строительство ТРЦ «Ярославка Молл» (GBA 230
тыс. кв. м), который должен был открыться в 5 км от МКАД на Ярославском шоссе.
Сам проект выставлен на продажу.
Еще одним заметным событием, которое не могли не отметить участники рынка, стал переход «Центрального детского магазина на Лубянке» в управление компании A&NN Retail, которая заменит на этой позиции «Галс-Девелопмент».
Отметились на рынке торговой недвижимости и инвестиционные сделки. Финский ритейлер Stockmann договорился о продаже своих магазинов и прав на аренду торговых площадей в России компании Reviva Holdings Limited (владелец Debruss, развивающий на российском рынке по франшизе британскую сеть универмагов Debenhams). В результате сделки под управление Reviva переходят 7 российских магазинов. Австрийский девелопер Immofinanz планирует продать несколько своих активов в Москве, в том числе ТЦ «Золотой Вавилон» в Ясеневе GBA 21 тыс. кв. м. Французская группа Auchan приобрела у компании Coalco 12 га в Домодедово. Планируется, что в 2017 г. на участке появится ритейл-парк площадью 40 тыс. кв. м, в состав которого войдут гипермаркет «Ашан», «Леруа Мерлен», «Декатлон», а также небольшая торговая галерея.
Российско-китайский инвестиционный фонд (РКИФ) и «ДМ Финанс», дочка АФК «Система», заключили сделку купли-продажи 23,1% акций компании «Детский мир».
По мнению Анны Данченок, если говорить о перспективах развития рынка в ближайшие месяцы, то предпосылки как для возврата к положительной динамике ставок, так и для их резких падений на данный момент отсутствуют. Вполне вероятно, что во II квартале 2016 г. рублевые ставки стабилизируются на текущем уровне.
В I квартале 2016 г. сохранилась тенденция к повышению среднего уровня вакансии в торговых центрах, но на фоне невысоких объемов ввода в начале 2016 г. улучшения ситуации с заполняемостью объектов, введенных в прошлом году, привлечения в торговые центры новых брендов и концепций, темпы роста показателя замедлились. За квартал доля свободных площадей увеличилась только на 3,6%, в то время как на протяжении всего 2015 г. ежеквартальный рост составлял не менее 16%.
Уже во II квартале 2016 г. объем ввода на рынке торговой недвижимости может составить порядка 220 тыс. кв. м. В этом случае на дальнейшей динамике среднего уровня вакансии может существенно отразиться то, с какой заполняемостью откроются новые объекты.
