Рынок инвестиций Москвы: офисный сегмент больше не в аутсайдерах

В I квартале 2016 г. инвестиции в московскую недвижимость в среднем остались на уровне прошлого года. По оценкам департамента маркетинга и консалтинга NAI Becar, в существующей ситуации это более чем неплохой показатель. 

В I квартале 2016 г. инвестиции в московскую недвижимость в среднем остались на уровне прошлого года. По оценкам департамента маркетинга и консалтинга NAI Becar, в существующей ситуации это более чем неплохой показатель. Стадию стагнации рынок переживает в рамках адаптации к новым  экономическим условиям, а это значит, что когда кризис минует, наступит фаза выздоровления и подъема.

Если говорить об общеэкономических показателях I квартала 2016 г., то после значительного ослабления рубля в январе-феврале 2016 г. до исторического максимума в 86 руб. за $1 на фоне падения нефтяных цен, в марте национальная валюта вернулась к показателю декабря 2015 г. и составила 70 руб. за доллар. В условиях сохранившейся неопределенности макроэкономической ситуации Банк России сохранил ключевую ставку на уровне 11% годовых.

Несмотря на колебание цен на нефть и нестабильность национальной валюты, уровень инфляции в Москве по итогам января-февраля 2016 г. составил всего 1,7%, что на 73% ниже по сравнению с январем-февралем 2015 г. Для сравнения, в России ИПЦ за два первых месяца прошлого года составил 1,6% (минус 74% по сравнению с 2015 г.), а в Санкт-Петербурге 2,5% (минус 66%).

На фоне падения цен на сырьевых рынках и ослабления рубля, снижение внешнеторгового оборота Москвы продолжилось. За 2015 год он составил $213 млрд, сократившись по отношению к аналогичному периоду 2014 г. на 36,1%, в том числе экспорт остановился на показателе  $138,6 млрд (падение на 35,7%), импорт – на $74,4 млрд (минус 37%).

Ситуация на рынке недвижимости

На этом фоне общий объем инвестиций в недвижимость Москвы в I квартале 2016 г. показал достаточно резкое падение – на 63% – по сравнению с последними тремя месяцами 2015 г., но остался сопоставим со средним уровнем первых девяти месяцев 2015 г. в долларовом эквиваленте, а в рублевом даже вырос на 31%. В абсолютных величинах объем инвестиций, вложенных в недвижимость Москвы, составил порядка 51 000 млн руб. или $680 млн. По словам вице-президента NAI Becar Дмитрия Сороколетова, снижение инвестиций в отчетном квартале по сравнению с концом 2015 г. обусловлено не столько низким объемом вложенных в рынок средств, сколько рекордно высокой базой предыдущего периода. Напомним, что в IV квартале 2015 г. объем инвестиций в московскую недвижимость достиг порядка $2 млрд, то есть 127 млрд руб., превысив на 231% аналогичную цифру III квартала 2015 г. Этот взрывной рост обеспечили транзакции в земельные участки, в первую очередь две крупнейшие земельные сделки: покупка группой БИН девелоперского проекта «А101» у Вадима Мошковича и совместное приобретение АФК «Система» и «Группой ЛСР» южного участка промзоны «ЗИЛ». 

Основная доля инвестиционного портфеля I квартала 2016 г., а именно 70%, то есть 34 300 млн руб. или $457 млн, традиционно пришлась на сектор коммерческой недвижимости. Правда, по сравнению с IV кварталом 2015 г. объем инвестиций в этот сегмент сократился в долларовом эквиваленте на 25%, в рублевом – на 14%.

Превалирующий объем, 73% вложенных в коммерческий сектор инвестиций, занимает офисная недвижимость, в которой прошло несколько заметных сделок, крупнейшей из которых стала покупка структурами ВТБ офисных площадей МФК «Евразия». Надо отметить, что, несмотря на то что офисный сегмент сам по себе не показывает рекордных результатов и вообще в кризисные времена считается аутсайдером рынка коммерческой недвижимости Москвы, он уже не первый раз демонстрирует самые высокие показатели именно в разрезе инвестиционной активности. Возможно, считают аналитики, интерес инвесторов  вызван именно в целом плачевным состоянием этого сегмента. Благодаря низкому спросу на офисы в целом крупные покупатели или арендаторы могут совершить выгодную сделку по низкой цене.

Второе место по объему инвестиций в коммерческую недвижимость отчетного периода (23%) занимает производственно-складской сегмент, который в том числе ознаменовался сделкой с участием иностранного инвестора. Арабский фонд Mubadala Development совместно с российским Фондом Прямых инвестиций закрыли крупную сделку по покупке складских площадей  в логистических комплексах «PNK-Чехов – 3» и «PNK – Северное Шереметьево».

Инвестиции в торговую недвижимость в отчетном периоде занимают минимальную долю в 1% от общего объема транзакций в коммерческую недвижимость, но и тут не обошлось без участия иностранного капитала. Reviva Holdings Limited приобрела торговые объекты СТОКМАНН, среди которых пять магазинов в Москве и один в Подмосковье.

Объем инвестиций в земельные участки составил по итогам отчетного периода $223 млн или 16 710 млн руб., сократившись по сравнению с IV кварталом 2015 г. в долларовом эквиваленте на 83%, в рублевом – на 81%. Текущий объем инвестиций находился на уровне I полугодия 2015 г. и был сформирован двумя крупнейшими сделками: покупкой компанией «Монарх» территории бывшего Краснопресненского сахарорафинадного завода и приобретением Capital Group ЗУ на Болотной площади.

По итогам I квартала 2016 г. ставки капитализации остались на уровне предыдущего периода. По оценкам экспертов, очередное ослабление рубля и относительно жесткие условия кредитования все еще препятствуют снижению ставок капитализации.

Выводы

Несмотря на ухудшение внешних условий и рост неопределенности, аналитики NAI Becar с оптимизмом смотрят в будущее, так как положительные тенденции основных показателей экономической активности Москвы, наметившиеся в конце 2015 г., по их оценкам, сохранились. Продолжилось постепенное восстановление производственной активности, отмечено значительное снижение инфляции до показателя, близкого к уровню 2012-2014 гг.

В отчетном периоде не произошло существенного ухудшения деловых настроений, и это уже хорошие новости. Доля инвестиций в недвижимость Москвы от общего объема инвестиций в Россию в I квартале  2016 г. составила около 45%, что ниже среднего показателя 2015 г. ввиду закрытия крупнейшей сделки по покупке фирмой «Курорт плюс» комплекса «Красная Поляна» в Сочи (сумма сделки составила 35 млрд руб.). Без учета данной сделки доля Москвы составила бы 86%, как и в прошлом отчетном периоде.

Инвестиции в коммерческую недвижимость Москвы сохранились на уровне среднеквартального показателя 2015 г. и были в долларовом эквиваленте на 15% ниже, а в рублевом – на 6% выше. Итогом нестабильности валют стало развитие тренда безденежных сделок. В частности, в собственность группы «БИН» за долги перешел логистический комплекс «Никольское», а компания «Яндекс» во II половине 2016 г. планирует закрыть сделку по приобретению БЦ «Деловой квартал».

Активность иностранных инвесторов аналитики по-прежнему оценивают как умеренную, однако в I квартале прошло сразу несколько сделок с их участием. Инвестиции, пришедшие из-за рубежа, увеличили долю в общем объеме транзакций в недвижимость Москвы с 12% в 2015 г. до 18% в отчетном периоде. Как уже было сказано выше, фонд Mubadala Development совместно с Российским Фондом Прямых инвестиций закрыли крупную сделку по покупке складских площадей, Reviva Holdings Limited стала владельцем торговых объектов СТОКМАНН, а группа Ашан купила у Coalco 12 га в Подмосковье.



иГРОКИ РЫНКА

Управление и эксплуатация недвижимости

NAI Becar

IT и телеком

Яндекс

Материалы по теме

Исследования рынка

Офисы Москвы – обзор крупных сделок 2015-го

2015 год ознаменовался снижением объемов строительства бизнес-центров в Москве. В прошлом году в столице было сдано 574 тыс. кв. м GLA или 832 тыс. кв. м GBA офисных площадей, что на 49% меньше показателя 2014 г. и на 14% ниже результатов 2013-го. 
09.02
Рейтинг

Офисная и торговая недвижимость - 10 главных трендов 2016 года

Специалисты инвестиционно-риэлторской компании Est-a-Tet подготовили обзор 10 основных тенденций в сегменте коммерческой недвижимости (офисной и торговой), которые получили развитие в 2015 г. и продолжатся в 2016-м. 
15.02
Исследования рынка

Кто обеспечивает стабильный спрос на склады в Московском регионе?

Colliers International проанализировала сегмент складской недвижимости в Московском регионе в I квартале 2016 г. и обозначила основные тренды развития этого сектора. 
16.05
Исследования рынка

Земля прибыльнее банковских депозитов

Подмосковный рынок загородной недвижимости вновь способен конкурировать по доходности с банковскими вкладами, доходность вложений в землю, как минимум, в два раза выше доходности банковских депозитов, считают аналитики УК «Абсолют Менеджмент».
27.09

журнал CRE 13-14 (349-350)

1.07-31.08.2019
Гипер-: реанимация vs эвтаназия «Ашан» может сократить присутствие в формате гипермаркета в России, другие игроки не исключают, что ритейлер может вообще уйти из страны. Эксперты убеждены, что дело – в кардинальном изменении за посткризисные пять лет покупательского поведения и катастрофическом спаде популярности формата гипермаркета вообще. Потеря доверия Во время экономического форума в Петербурге в кулуарах обсуждались все болезни новой России последних двадцат...

Популярное

Открытие

Starbucks открыл 100 кофейню в Москве

На территории БЦ «Немецкий центр» начала работу юбилейная кофейня Starbucks в Москве.
18.07
Открытие

«Сырная долина» приняла первых резидентов

В сырном кластере в Дмитровском городском округе Московской области началось строительство первых четырех заводов.
17.07
Игроки рынка

БЦ «Невская Ратуша» заполнен на 100%

Компания «Галс-Девелопмент» реализовала 100% офисных площадей БЦ «Невская Ратуша».
17.07
Проект

SOK откроет коворкинги в Израиле и США

Игорь Рыбаков, владелец одного из крупнейших операторов гибких офисов SOK, запускает проект за пределами России. Первый коворкинг откроется в Израиле уже в конце этого года, затем может появиться еще пять проектов.
18.07
Переговоры

Почта-банк ищет штаб-квартиру

Почта-банк рассматривает варианты аренды офиса в БЦ «Кругозор» и коворкинге «Ключ».
19.07
Открытие

В «ЦДМ на Лубянке» открылась Гастрогалерея

В «Центральном Детском Магазине на Лубянке» появилось новое гастрономическое пространство, где представлены 13 кухонь мира.
19.07
Сделка

В «Интертерминал» пришел новый арендатор

Производитель и дистрибьютор бытовой техники арендовал склад в Московском районе Санкт-Петербурга.
18.07

подпишись НА эксклюзивные новости cre