Рынок инвестиций Москвы: офисный сегмент больше не в аутсайдерах

В I квартале 2016 г. инвестиции в московскую недвижимость в среднем остались на уровне прошлого года. По оценкам департамента маркетинга и консалтинга NAI Becar, в существующей ситуации это более чем неплохой показатель. 

В I квартале 2016 г. инвестиции в московскую недвижимость в среднем остались на уровне прошлого года. По оценкам департамента маркетинга и консалтинга NAI Becar, в существующей ситуации это более чем неплохой показатель. Стадию стагнации рынок переживает в рамках адаптации к новым  экономическим условиям, а это значит, что когда кризис минует, наступит фаза выздоровления и подъема.

Если говорить об общеэкономических показателях I квартала 2016 г., то после значительного ослабления рубля в январе-феврале 2016 г. до исторического максимума в 86 руб. за $1 на фоне падения нефтяных цен, в марте национальная валюта вернулась к показателю декабря 2015 г. и составила 70 руб. за доллар. В условиях сохранившейся неопределенности макроэкономической ситуации Банк России сохранил ключевую ставку на уровне 11% годовых.

Несмотря на колебание цен на нефть и нестабильность национальной валюты, уровень инфляции в Москве по итогам января-февраля 2016 г. составил всего 1,7%, что на 73% ниже по сравнению с январем-февралем 2015 г. Для сравнения, в России ИПЦ за два первых месяца прошлого года составил 1,6% (минус 74% по сравнению с 2015 г.), а в Санкт-Петербурге 2,5% (минус 66%).

На фоне падения цен на сырьевых рынках и ослабления рубля, снижение внешнеторгового оборота Москвы продолжилось. За 2015 год он составил $213 млрд, сократившись по отношению к аналогичному периоду 2014 г. на 36,1%, в том числе экспорт остановился на показателе  $138,6 млрд (падение на 35,7%), импорт – на $74,4 млрд (минус 37%).

Ситуация на рынке недвижимости

На этом фоне общий объем инвестиций в недвижимость Москвы в I квартале 2016 г. показал достаточно резкое падение – на 63% – по сравнению с последними тремя месяцами 2015 г., но остался сопоставим со средним уровнем первых девяти месяцев 2015 г. в долларовом эквиваленте, а в рублевом даже вырос на 31%. В абсолютных величинах объем инвестиций, вложенных в недвижимость Москвы, составил порядка 51 000 млн руб. или $680 млн. По словам вице-президента NAI Becar Дмитрия Сороколетова, снижение инвестиций в отчетном квартале по сравнению с концом 2015 г. обусловлено не столько низким объемом вложенных в рынок средств, сколько рекордно высокой базой предыдущего периода. Напомним, что в IV квартале 2015 г. объем инвестиций в московскую недвижимость достиг порядка $2 млрд, то есть 127 млрд руб., превысив на 231% аналогичную цифру III квартала 2015 г. Этот взрывной рост обеспечили транзакции в земельные участки, в первую очередь две крупнейшие земельные сделки: покупка группой БИН девелоперского проекта «А101» у Вадима Мошковича и совместное приобретение АФК «Система» и «Группой ЛСР» южного участка промзоны «ЗИЛ». 

Основная доля инвестиционного портфеля I квартала 2016 г., а именно 70%, то есть 34 300 млн руб. или $457 млн, традиционно пришлась на сектор коммерческой недвижимости. Правда, по сравнению с IV кварталом 2015 г. объем инвестиций в этот сегмент сократился в долларовом эквиваленте на 25%, в рублевом – на 14%.

Превалирующий объем, 73% вложенных в коммерческий сектор инвестиций, занимает офисная недвижимость, в которой прошло несколько заметных сделок, крупнейшей из которых стала покупка структурами ВТБ офисных площадей МФК «Евразия». Надо отметить, что, несмотря на то что офисный сегмент сам по себе не показывает рекордных результатов и вообще в кризисные времена считается аутсайдером рынка коммерческой недвижимости Москвы, он уже не первый раз демонстрирует самые высокие показатели именно в разрезе инвестиционной активности. Возможно, считают аналитики, интерес инвесторов  вызван именно в целом плачевным состоянием этого сегмента. Благодаря низкому спросу на офисы в целом крупные покупатели или арендаторы могут совершить выгодную сделку по низкой цене.

Второе место по объему инвестиций в коммерческую недвижимость отчетного периода (23%) занимает производственно-складской сегмент, который в том числе ознаменовался сделкой с участием иностранного инвестора. Арабский фонд Mubadala Development совместно с российским Фондом Прямых инвестиций закрыли крупную сделку по покупке складских площадей  в логистических комплексах «PNK-Чехов – 3» и «PNK – Северное Шереметьево».

Инвестиции в торговую недвижимость в отчетном периоде занимают минимальную долю в 1% от общего объема транзакций в коммерческую недвижимость, но и тут не обошлось без участия иностранного капитала. Reviva Holdings Limited приобрела торговые объекты СТОКМАНН, среди которых пять магазинов в Москве и один в Подмосковье.

Объем инвестиций в земельные участки составил по итогам отчетного периода $223 млн или 16 710 млн руб., сократившись по сравнению с IV кварталом 2015 г. в долларовом эквиваленте на 83%, в рублевом – на 81%. Текущий объем инвестиций находился на уровне I полугодия 2015 г. и был сформирован двумя крупнейшими сделками: покупкой компанией «Монарх» территории бывшего Краснопресненского сахарорафинадного завода и приобретением Capital Group ЗУ на Болотной площади.

По итогам I квартала 2016 г. ставки капитализации остались на уровне предыдущего периода. По оценкам экспертов, очередное ослабление рубля и относительно жесткие условия кредитования все еще препятствуют снижению ставок капитализации.

Выводы

Несмотря на ухудшение внешних условий и рост неопределенности, аналитики NAI Becar с оптимизмом смотрят в будущее, так как положительные тенденции основных показателей экономической активности Москвы, наметившиеся в конце 2015 г., по их оценкам, сохранились. Продолжилось постепенное восстановление производственной активности, отмечено значительное снижение инфляции до показателя, близкого к уровню 2012-2014 гг.

В отчетном периоде не произошло существенного ухудшения деловых настроений, и это уже хорошие новости. Доля инвестиций в недвижимость Москвы от общего объема инвестиций в Россию в I квартале  2016 г. составила около 45%, что ниже среднего показателя 2015 г. ввиду закрытия крупнейшей сделки по покупке фирмой «Курорт плюс» комплекса «Красная Поляна» в Сочи (сумма сделки составила 35 млрд руб.). Без учета данной сделки доля Москвы составила бы 86%, как и в прошлом отчетном периоде.

Инвестиции в коммерческую недвижимость Москвы сохранились на уровне среднеквартального показателя 2015 г. и были в долларовом эквиваленте на 15% ниже, а в рублевом – на 6% выше. Итогом нестабильности валют стало развитие тренда безденежных сделок. В частности, в собственность группы «БИН» за долги перешел логистический комплекс «Никольское», а компания «Яндекс» во II половине 2016 г. планирует закрыть сделку по приобретению БЦ «Деловой квартал».

Активность иностранных инвесторов аналитики по-прежнему оценивают как умеренную, однако в I квартале прошло сразу несколько сделок с их участием. Инвестиции, пришедшие из-за рубежа, увеличили долю в общем объеме транзакций в недвижимость Москвы с 12% в 2015 г. до 18% в отчетном периоде. Как уже было сказано выше, фонд Mubadala Development совместно с Российским Фондом Прямых инвестиций закрыли крупную сделку по покупке складских площадей, Reviva Holdings Limited стала владельцем торговых объектов СТОКМАНН, а группа Ашан купила у Coalco 12 га в Подмосковье.



иГРОКИ РЫНКА

Управление и эксплуатация недвижимости

NAI Becar

IT и телеком

Яндекс

Материалы по теме

Исследования рынка

Офисы Москвы – обзор крупных сделок 2015-го

2015 год ознаменовался снижением объемов строительства бизнес-центров в Москве. В прошлом году в столице было сдано 574 тыс. кв. м GLA или 832 тыс. кв. м GBA офисных площадей, что на 49% меньше показателя 2014 г. и на 14% ниже результатов 2013-го. 
09.02
Рейтинг

Офисная и торговая недвижимость - 10 главных трендов 2016 года

Специалисты инвестиционно-риэлторской компании Est-a-Tet подготовили обзор 10 основных тенденций в сегменте коммерческой недвижимости (офисной и торговой), которые получили развитие в 2015 г. и продолжатся в 2016-м. 
15.02
Исследования рынка

Кто обеспечивает стабильный спрос на склады в Московском регионе?

Colliers International проанализировала сегмент складской недвижимости в Московском регионе в I квартале 2016 г. и обозначила основные тренды развития этого сектора. 
16.05
Исследования рынка

Земля прибыльнее банковских депозитов

Подмосковный рынок загородной недвижимости вновь способен конкурировать по доходности с банковскими вкладами, доходность вложений в землю, как минимум, в два раза выше доходности банковских депозитов, считают аналитики УК «Абсолют Менеджмент».
27.09

журнал CRE 22-1(379)

декабрь 2 - январь 1
CRE №22-1 (379) Ознакомиться c PDF-версией можно ЗДЕСЬ Номер выпущен при поддержке PPF Real Estate Russia https://www.ppfrealestate.ru/ru MD Facility Management www.mdpm.ru     Raven Russia www.rrpa.ru   БЦ «Искра-Парк» https://hals-development.ru/   Sawatzky Property Management www.sawatzky.ru   Crocus Group https://crocusgroup.ru/   OZ МОЛЛ www.ozmall.ru   ПАО «КМЗ» http://www.kmzlift.ru/    PROFESSIONAL FACILITY MANAGEMENT www.pro-fm.com   Алютех htt...

Популярное

Игроки рынка

ИКЕА инвестирует 1 млрд евро в развитие бизнеса в России

Компания завершила первый этап реновации «МЕГА Дыбенко», инвестиции в него составили 2,7 млрд рублей.

14.01
Аукцион

В Петербурге продают фарм-компанию с заводом и складом

Продажа 100% ООО «Фарма Капитал», на балансе которой находится завод со складом общей площадью 18 тыс. кв. м, ведется по поручению дочерних структур ПАО «Сбербанк».

15.01
Открытие

В «Атриуме» открылся магазин дизайнерских украшений

Магазин площадью 50 кв. м стал самой просторной торговой точкой сети Poison Drop.

15.01
Власть

Собянин продлевает ограничения

Собянин еще на неделю продлил запрет на ночную работу баров и ресторанов.
 
14.01
Игроки рынка

Stone Hedge отчитался за 4 месяца строительства БЦ Stone Tower

Монолит Tower А офисного квартала преодолел отметку в 50%, общая строительная готовность башни составляет 20%, а ввод в эксплуатацию запланирован на лето 2022 года.

14.01
Сделка

Офис для туроператора

В БЦ «Андреевский Посад» появился новый арендатор.
 
13.01
Аукцион

РАД выставил «Аленку» на продажу

Начальная цена лота составляет 1 млн рублей. Торги пройдут 15 февраля.

15.01

подпишись НА эксклюзивные новости cre