Международные инвесторы предпочитают рисковать в ожидании высоких доходов

Объем инвестиций в коммерческую недвижимость Европы увеличивается с 2012 г. В результате высокого спроса цены на доходные объекты росли быстрее, чем арендные ставки, и это привело к снижению доходности недвижимости во всех сегментах. 
Объем инвестиций в коммерческую недвижимость Европы увеличивается с 2012 г. В результате высокого спроса цены на доходные объекты росли быстрее, чем арендные ставки, и это привело к снижению доходности недвижимости во всех сегментах. Так, по данным CBRE, доходность стрит-ретейла сократилась с 6% в 2009 г. до 4% в 2015-м, офисов — с 6 до 5%. 

Этот тренд в большей степени затронул такие ликвидные рынки, как Великобритания и Германия, где в последние годы рост цен на недвижимость выражался в двузначных числах, а доходность в премиальных сегментах и локациях опустилась до 2-3%.

Такая ситуация поставила под сомнение окупаемость проектов на перегретых рынках. Как следствие, инвесторы стали искать возможности для вложения средств в проекты с более высокой доходностью, в частности:

— вкладываться в развивающиеся рынки;

— инвестировать в регионы вместо столичных городов;

— повышать ожидания доходности;

— вкладывать средства в проекты Added Value вместо арендного бизнеса.

Рост интереса к развивающимся рынкам

Великобритания, Германия и Франция остаются самыми популярными европейскими странами для инвестиций в коммерческую недвижимость, однако рост объема инвестиций здесь замедляется. И наоборот, на рынках, менее востребованных для вложений в доходные объекты, рост объема инвестиций увеличивается. 

Например, в то время как в 2015 г. в Великобритании и Франции капиталовложения в этот сегмент в годовом исчислении увеличились лишь на 4-5%, в Венгрии и Турции рост составил более 60%, а в Португалии инвестиции повысились более чем в четыре раза. 

Это объясняется тем, что развитые рынки (Великобритания, Германия и Франция) уже перегреты по причине высокого спроса, а такие рынки, как Португалия, Венгрия, Турция и Испания, еще сохранили потенциал роста.

Увеличение инвестиций в периферийные локации

Столичные рынки в подавляющем большинстве стран отличаются наименьшими рисками, но в то же время предлагают меньшую доходность. Например, если стрит-ретейл в Лондоне приносит в среднем 2,25%, то в Манчестере — 4,5%. По этой причине инвесторы, ищущие большую доходность, выбирают периферийные рынки.

Доля инвестиций в рынки регионов растет во многих странах. С 2014 по 2015 гг. в среднем по Европе она увеличилась с 43 до 48%, в Польше — с 59 до 82%, в Швеции — с 17 до 39%. Однако в Италии, Португалии и Франции аналогичный показатель уменьшился. 

Инвесторы повышают ожидания доходности

Инвесторы увеличивают ожидания доходности и в целом готовы идти на более высокие риски. Об этой тенденции свидетельствует тот факт, что в 2015 г. больше всего вырос объем инвестиций в коммерческую недвижимость на тех рынках, где средняя доходность составляет 67%, меньше всего — на низкорисковых рынках с доходностью до 4%. 

Также, по данным исследования Colliers, доля инвесторов, нацеленных на IRR (внутренняя ставка доходности) более 11%, увеличилась с 59% в 2015 г. до 69% в 2016-м. При этом доля тех, кто ожидает доходности менее 11%, снизилась с 42% до 31%. 

Растет спрос на проекты Added Value

При оппортунистических стратегиях (строительство и покупка объектов с обременениями) можно получить доходность на вложенный капитал в размере 16-20%. Проекты Added Value (редевелопмент и продажа по более высокой цене), отличающиеся средне-высокими рисками, предлагают доходность 11-15%. Низкорисковый арендный бизнес (Core) позволяет получить лишь до 5% без кредита или 5-10% с использованием кредитного рычага.

Согласно опросу Европейской ассоциации инвесторов, вкладывающихся в не котирующиеся на бирже фонды недвижимости (European Association for Investors in Non-Listed Real Estate Vehicles, INREV), доля инвесторов, предпочитающих стратегии Added Value, выросла с 22% в 2012 г. до 47% в 2016-м. При этом доля тех, кто выбирает арендный бизнес, сократилась с 69 до 39%. 

«Несмотря на то, что доходность простого арендного бизнеса сегодня составляет лишь около 4%, она продолжает снижаться. Это побуждает все больше инвесторов, желающих хоть что-то заработать, вкладывать деньги в проекты добавленной стоимости. В то же время тенденция к снижению доходности наблюдается не только в арендном бизнесе, но и в девелоперских проектах. Повышается порог входа в проект, и главная головная боль девелопера на развитом рынке — найти землю под застройку по разумной цене»,— отмечает управляющий партнер Tranio Георгий Качмазов.

Если тенденция сокращения ставок доходности на европейских рынках сохранится, можно ожидать, что спрос на высокодоходные проекты с повышенными рисками будет увеличиваться, и это приведет к еще большему снижению доходности таких проектов на развитых рынках. В 2016-2017 гг. инвесторы будут активно вкладывать средства в проекты Added Value на рынках, находящихся в фазе восстановления. К таким странам относятся Испания, Португалия и Польша, что приведет к удорожанию квадратного метра на развивающихся рынках.

Юлия Кожевникова, Tranio 








иГРОКИ РЫНКА

Tranio

Качмазов Георгий

Материалы по теме

Экспертный анализ

Иностранные инвестиции в питерскую недвижимость существенно выросли

По данным экспертов департамента управления активами и инвестициями NAI Becar, в 1 квартале 2016 г. иностранные инвестиции в недвижимость Петербурга выросли на 53% относительно годового показателя 2015 г. 
25.05
Экспертный анализ

Инвестиции в российский рынок выросли вдвое

По оценкам JLL, в 1-м квартале 2016 г. объем инвестиционных сделок на российском рынке недвижимости составил 982 млн долл., продемонстрировав двукратный рост по сравнению показателем аналогичного периода прошлого года (499 млн долл.).

06.04
Экспертный анализ

Инвестиции придут в регионы

Общероссийская общественная организация «Инвестиционная Россия» совместно с Объединенной рабочей группой по сопровождению иностранных инвесторов (ОРГ) начала проект по созданию в регионах РФ Региональных центров промышленных активов (РЦПА).
11.03
Исследования рынка

Инвестиции: ждем прихода азиатских и ближневосточных игроков

Аналитики Cushman & Wakefield подвели предварительные итоги года по объемам инвестиций в коммерческую недвижимость России.

16.12

журнал CRE 21 (357)

1-15.12.2019
Логистические цепочки «Почта России» в течение двух лет построит около сорока логохабов для сокращения сроков доставки общим объемом инвестиций, превышающим 30 млрд рублей. О создании собственной логистической платформы заявили также «Сбербанк» и ряд других игроков.  MAPIC-2019: Ривьера без русских С 13 по 15 ноября в Каннах проходила международная выставка в сфере коммерческой недвижимости MAPIC 2019. В 2019 году в выставке приняли участие более 8500 делега...

Популярное

Сделка

Huawei снял коворкинг от Capital Group

Компания стала моноарендатором площадки Business Club в башне «Федерация», открытой в июле 2019 года. Консультантом сделки выступила компания Cushman & Wakefield. Площадка в башне «Федерация» стала вторым на 100% заполненным коворкингом Business Club: первый проект в МФК «Город Столиц» был полностью реализован в июле 2019 года.
04.12
Управление недвижимостью

O1 Standard расширила портфель до 14 объектов

В портфель активов под управлением O1 Standard вошли еще три объекта в Москве.
02.12
Переговоры

«Ключ» откроет крупнейший коворкинг в центре Москвы

Сеть «Ключ» может открыть один из крупнейших коворкингов в России. Компания ведет переговоры об аренде площадей в бизнес-центре «Капитал» в Гостином дворе в Москве.
02.12
Проект

В «Есипово» построят Industrial City

«Строительный Альянс» планирует строительство производственно-складского комплекса.
02.12
Проект

На Бадаевском обещают 1500 рабочих мест

В Capital Group подсчитали, что реконструкция завода в 1,5 раза увеличит количество рабочих мест на этом участке.
02.12
Конфликт

HEINEKEN подаёт в суд на ТД «Интерторг»

ТД «Интерторг» не выполняет контрактные обязательства перед HEINEKEN, задерживая выплату десятков миллионов рублей.
02.12
Переговоры

Morgan Stanley может продать ТЦ «Галерея» в декабре

Mubadala и РФПИ могут купить долю в петербургском ТЦ «Галерея» у Morgan Stanley уже в декабре этого года.
04.12

подпишись НА эксклюзивные новости cre