Объем инвестиций в коммерческую недвижимость Европы увеличивается с 2012 г. В результате высокого спроса цены на доходные объекты росли быстрее, чем арендные ставки, и это привело к снижению доходности недвижимости во всех сегментах.

Этот тренд в большей степени затронул такие ликвидные рынки, как Великобритания и Германия, где в последние годы рост цен на недвижимость выражался в двузначных числах, а доходность в премиальных сегментах и локациях опустилась до 2-3%.

Такая ситуация поставила под сомнение окупаемость проектов на перегретых рынках. Как следствие, инвесторы стали искать возможности для вложения средств в проекты с более высокой доходностью, в частности:

— вкладываться в развивающиеся рынки;

— инвестировать в регионы вместо столичных городов;

— повышать ожидания доходности;

— вкладывать средства в проекты Added Value вместо арендного бизнеса.

Рост интереса к развивающимся рынкам

Великобритания, Германия и Франция остаются самыми популярными европейскими странами для инвестиций в коммерческую недвижимость, однако рост объема инвестиций здесь замедляется. И наоборот, на рынках, менее востребованных для вложений в доходные объекты, рост объема инвестиций увеличивается.

Например, в то время как в 2015 г. в Великобритании и Франции капиталовложения в этот сегмент в годовом исчислении увеличились лишь на 4-5%, в Венгрии и Турции рост составил более 60%, а в Португалии инвестиции повысились более чем в четыре раза.

Это объясняется тем, что развитые рынки (Великобритания, Германия и Франция) уже перегреты по причине высокого спроса, а такие рынки, как Португалия, Венгрия, Турция и Испания, еще сохранили потенциал роста.

Увеличение инвестиций в периферийные локации

Столичные рынки в подавляющем большинстве стран отличаются наименьшими рисками, но в то же время предлагают меньшую доходность. Например, если стрит-ретейл в Лондоне приносит в среднем 2,25%, то в Манчестере — 4,5%. По этой причине инвесторы, ищущие большую доходность, выбирают периферийные рынки.

Доля инвестиций в рынки регионов растет во многих странах. С 2014 по 2015 гг. в среднем по Европе она увеличилась с 43 до 48%, в Польше — с 59 до 82%, в Швеции — с 17 до 39%. Однако в Италии, Португалии и Франции аналогичный показатель уменьшился.

Инвесторы повышают ожидания доходности

Инвесторы увеличивают ожидания доходности и в целом готовы идти на более высокие риски. Об этой тенденции свидетельствует тот факт, что в 2015 г. больше всего вырос объем инвестиций в коммерческую недвижимость на тех рынках, где средняя доходность составляет 67%, меньше всего — на низкорисковых рынках с доходностью до 4%.

Также, по данным исследования Colliers, доля инвесторов, нацеленных на IRR (внутренняя ставка доходности) более 11%, увеличилась с 59% в 2015 г. до 69% в 2016-м. При этом доля тех, кто ожидает доходности менее 11%, снизилась с 42% до 31%.

Растет спрос на проекты Added Value

При оппортунистических стратегиях (строительство и покупка объектов с обременениями) можно получить доходность на вложенный капитал в размере 16-20%. Проекты Added Value (редевелопмент и продажа по более высокой цене), отличающиеся средне-высокими рисками, предлагают доходность 11-15%. Низкорисковый арендный бизнес (Core) позволяет получить лишь до 5% без кредита или 5-10% с использованием кредитного рычага.

Согласно опросу Европейской ассоциации инвесторов, вкладывающихся в не котирующиеся на бирже фонды недвижимости (European Association for Investors in Non-Listed Real Estate Vehicles, INREV), доля инвесторов, предпочитающих стратегии Added Value, выросла с 22% в 2012 г. до 47% в 2016-м. При этом доля тех, кто выбирает арендный бизнес, сократилась с 69 до 39%.

«Несмотря на то, что доходность простого арендного бизнеса сегодня составляет лишь около 4%, она продолжает снижаться. Это побуждает все больше инвесторов, желающих хоть что-то заработать, вкладывать деньги в проекты добавленной стоимости. В то же время тенденция к снижению доходности наблюдается не только в арендном бизнесе, но и в девелоперских проектах. Повышается порог входа в проект, и главная головная боль девелопера на развитом рынке — найти землю под застройку по разумной цене»,— отмечает управляющий партнер Tranio Георгий Качмазов.

Если тенденция сокращения ставок доходности на европейских рынках сохранится, можно ожидать, что спрос на высокодоходные проекты с повышенными рисками будет увеличиваться, и это приведет к еще большему снижению доходности таких проектов на развитых рынках. В 2016-2017 гг. инвесторы будут активно вкладывать средства в проекты Added Value на рынках, находящихся в фазе восстановления. К таким странам относятся Испания, Португалия и Польша, что приведет к удорожанию квадратного метра на развивающихся рынках.

Юлия Кожевникова, Tranio

Исследования рынка

Материалы по теме

Инвестиции: ждем прихода азиатских и ближневосточных игроков

Аналитики Cushman & Wakefield подвели предварительные итоги года по объемам инвестиций в коммерческую недвижимость России.

Инвестиции придут в регионы

Общероссийская общественная организация «Инвестиционная Россия» совместно с Объединенной рабочей группой по сопровождению иностранных инвесторов (ОРГ) начала проект по созданию в регионах РФ Региональных центров промышленных активов (РЦПА).

Инвестиции в российский рынок выросли вдвое

По оценкам JLL, в 1-м квартале 2016 г. объем инвестиционных сделок на российском рынке недвижимости составил 982 млн долл., продемонстрировав двукратный рост по сравнению показателем аналогичного периода прошлого года (499 млн долл.).

Иностранные инвестиции в питерскую недвижимость существенно выросли

По данным экспертов департамента управления активами и инвестициями NAI Becar, в 1 квартале 2016 г. иностранные инвестиции в недвижимость Петербурга выросли на 53% относительно годового показателя 2015 г.

Спецвыпуск: инвестиции