Этот тренд в большей степени затронул такие ликвидные рынки, как Великобритания и Германия, где в последние годы рост цен на недвижимость выражался в двузначных числах, а доходность в премиальных сегментах и локациях опустилась до 2-3%.
Такая ситуация поставила под сомнение окупаемость проектов на перегретых рынках. Как следствие, инвесторы стали искать возможности для вложения средств в проекты с более высокой доходностью, в частности:
— вкладываться в развивающиеся рынки;
— инвестировать в регионы вместо столичных городов;
— повышать ожидания доходности;
— вкладывать средства в проекты Added Value вместо арендного бизнеса.
Рост интереса к развивающимся рынкам
Великобритания, Германия и Франция остаются самыми популярными европейскими странами для инвестиций в коммерческую недвижимость, однако рост объема инвестиций здесь замедляется. И наоборот, на рынках, менее востребованных для вложений в доходные объекты, рост объема инвестиций увеличивается.
Это объясняется тем, что развитые рынки (Великобритания, Германия и Франция) уже перегреты по причине высокого спроса, а такие рынки, как Португалия, Венгрия, Турция и Испания, еще сохранили потенциал роста.
Увеличение инвестиций в периферийные локации
Столичные рынки в подавляющем большинстве стран отличаются наименьшими рисками, но в то же время предлагают меньшую доходность. Например, если стрит-ретейл в Лондоне приносит в среднем 2,25%, то в Манчестере — 4,5%. По этой причине инвесторы, ищущие большую доходность, выбирают периферийные рынки.
Доля инвестиций в рынки регионов растет во многих странах. С 2014 по 2015 гг. в среднем по Европе она увеличилась с 43 до 48%, в Польше — с 59 до 82%, в Швеции — с 17 до 39%. Однако в Италии, Португалии и Франции аналогичный показатель уменьшился.
Инвесторы повышают ожидания доходности
Инвесторы увеличивают ожидания доходности и в целом готовы идти на более высокие риски. Об этой тенденции свидетельствует тот факт, что в 2015 г. больше всего вырос объем инвестиций в коммерческую недвижимость на тех рынках, где средняя доходность составляет 67%, меньше всего — на низкорисковых рынках с доходностью до 4%.
Растет спрос на проекты Added Value
При оппортунистических стратегиях (строительство и покупка объектов с обременениями) можно получить доходность на вложенный капитал в размере 16-20%. Проекты Added Value (редевелопмент и продажа по более высокой цене), отличающиеся средне-высокими рисками, предлагают доходность 11-15%. Низкорисковый арендный бизнес (Core) позволяет получить лишь до 5% без кредита или 5-10% с использованием кредитного рычага.
Согласно опросу Европейской ассоциации инвесторов, вкладывающихся в не котирующиеся на бирже фонды недвижимости (European Association for Investors in Non-Listed Real Estate Vehicles, INREV), доля инвесторов, предпочитающих стратегии Added Value, выросла с 22% в 2012 г. до 47% в 2016-м. При этом доля тех, кто выбирает арендный бизнес, сократилась с 69 до 39%.
Юлия Кожевникова, Tranio
