Компания JLL и ее подразделение LaSalle Investment Management, специализирующееся на управлении инвестициями, представляют Global Real Estate Transparency Index (GRETI) 2016 – мировой индекс прозрачности рынков недвижимости. Данное исследование проводится каждые два года на протяжении 17 лет.
В 2016 г. в рамках исследования GRETI специалисты JLL рассчитали показатель прозрачности 109 мировых рынков недвижимости путем анализа 139 факторов, сгруппированных по пяти категориям: индикаторы доходности инвестиций, фундаментальные показатели рынка, раскрытие финансовой информации, регуляторные и юридические аспекты, процесс заключения сделок. Эти данные помогают собственникам объектов и инвесторам при совершении сделок в различных странах, а также правительствам и другим отраслевым организациям, заинтересованным в повышении прозрачности.
Согласно данным JLL, две трети рынков недвижимости по всему миру продемонстрировали повышение уровня прозрачности за последние два года. На топ-10 стран – рынки с высокой прозрачностью – приходится 75% инвестиционных сделок с коммерческой недвижимостью мира, что подтверждает важность уровня прозрачности при принятии инвестиционных решений.
Четыре верхние позиции списка рынков с высокой прозрачностью занимают страны «англосферы»: Великобритания, Австралия, Канада и США, причем Австралия и Канада поднялись за два года с 3-го и 6-го мест соответственно, а США опустились со 2-й на 4-ю строчку. Далее расположились преимущественно основные страны Европы: Франция (5), Нидерланды (7), Ирландия (8), впервые вошедшая в топ-10 Германия (9), Финляндия (10), а также Новая Зеландия (6).
Еще 20 стран относятся к прозрачным рынкам, и на их долю приходится 20% инвестиционных сделок на мировом рынке недвижимости. 14 из этих 20 стран представляют Европу, среди них выделяется Польша (13), которая в настоящее время близка к попаданию в группу с «высокой прозрачностью». За лидерство среди азиатских рынков по-прежнему борются Сингапур (11) и Гонконг (15), а хорошую динамику за прошедший период продемонстрировали Тайвань (23), впервые вошедший в список прозрачных рынков, и Япония (19), поднявшаяся на семь строчек.
В группах регионов с низкой прозрачностью и непрозрачных наблюдается некоторый прогресс, однако большинству таких регионов он дается с трудом. В частности, в список рынков с низкой прозрачностью входят Украина (75), региональные города-миллионники России (78) и Казахстан (87). Следует отметить, что Украина упрочила свои позиции в рейтинге в том числе благодаря повышению открытости компаний рынка недвижимости, в частности, публикации некоторыми игроками отчетности и росту публичности государственного сектора в результате проводимых реформ.
Процесс глобального повышения прозрачности рынков недвижимости поддерживается рядом факторов:
· Увеличение притока капитала в сектор недвижимости. По прогнозам JLL, в течение десятилетия ежегодный объем инвестиционных сделок с недвижимостью в мире превысит 1 трлн долл. по сравнению с 700 млрд долл. США в настоящее время. Очевидно, что инвесторы будут требовать дальнейшего повышения прозрачности и ожидать стандартов в области недвижимости на одном уровне со стандартами для других классов активов.
· Повсеместно признается тот факт, что прозрачность рынка играет значительную роль в привлечении инвестиций, закладывая основу для улучшения качества жизни. Сюда относятся защита собственности, безопасность жилья и рабочих мест, а также профессионализм и надежность посредников.
· Технологии стимулируют оцифровку всех видов данных о недвижимости, а также помогают распространять и анализировать их. Совершенствование методов сбора информации обеспечивает более детальную и своевременную оценку рынков недвижимости.
«Результаты этого года отражают устойчивые успехи в глобальной сфере недвижимости, – отмечает Джереми Келли, руководитель глобального отдела исследований компании JLL. – Очевидны улучшения по целому ряду факторов: инициативы, направленные на повышение доступности и качества данных о рынке, принятие нового законодательства в ряде стран, повышение этических стандартов, а также более широкое применение правил и инструментов “зеленой” сертификации зданий».
«Наш индекс демонстрирует продуктивность усилий как игроков рынка недвижимости, так и государственных органов на пути к прозрачности. Однако еще наблюдается значительное число примеров непрозрачных, коррумпированных механизмов, неудовлетворительного корпоративного управления и невозможности применять нормативные акты, что приводит к негативным последствиям для общества, деловой активности и инвестиций. Инвесторы и арендаторы продолжат делать выбор не в пользу тех стран, которые не в состоянии устранить эти недостатки, и выбирать более прозрачные рынки», - добавляет Жак Гордон, руководитель глобального отдела исследований и стратегии компании LaSalleInvestmentManagement.
В отчете выделен ряд факторов, которые будут влиять на прозрачность рынков недвижимости в ближайшие несколько лет:
· Скандал с разоблачением «панамского досье» в начале 2016 г. привел к ужесточению требований к прозрачности в сфере недвижимости и сделал борьбу с коррупцией одной из главных тем в международной политической повестке дня. Раскрытие информации о бенефициарах и борьба с отмыванием денег будут осуществляться более широко и строго; в ближайшие годы эксперты JLLожидают увидеть заметный прогресс во многих странах, стремящихся к большей прозрачности корпоративного управления и владения недвижимостью.
· По мере появления новых методов сбора данных стандарты прозрачности на рынках недвижимости будут повышаться. В будущем JLL ожидает появления новой «гиперпрозрачной» категории, где данные, получаемые от датчиков, помогут информировать владельцев и арендаторов недвижимости о показателях их объектов.
· Нетерпимость к коррупции среди растущего среднего класса по всему миру ускорит перемены, особенно в странах со средней прозрачностью, а социальные медиа помогут обществу сплотиться вокруг этой проблемы.
· Технологии продолжат развиваться и позволят некоторым странам пройти путь к «достижению прозрачности» быстрее; этот процесс уже наблюдается в таких странах, как Кения, Гана и Эквадор.
· Больше внимания будет уделяться нормативно-правовым реформам и правоприменению, в частности, на рынках со средней прозрачностью, где в настоящее время существует наибольший дисбаланс между нормативными актами и действительностью.
