Пансионаты для пожилых – новый формат для инвестиций

В условиях стагнации девелоперы ищут новые форматы коммерческой недвижимости, которые не испытывают проблем, характерных для более развитых и насыщенных сегментов. Одной из неосвоенных ниш остается сектор домов для престарелых.
3491

В условиях стагнации девелоперы ищут новые форматы коммерческой недвижимости, которые не испытывают проблем, характерных для более развитых и насыщенных сегментов. Одной из неосвоенных ниш остается сектор домов для престарелых, в том числе пансионатов, где пожилым клиентам будет организован ежедневный досуг и оказан необходимый медицинский уход. Согласно результатам исследования, проведенного московским департаментом консалтинга NAI Becar, сегмент домов для пожилых людей набирает обороты.

До последнего момента этот сегмент оставался «terraincognita», как в силу особенностей менталитета, так и отсутствия достаточного количества потенциальных клиентов, готовых оплачивать проживание престарелых родственников. По мере роста возрастной аудитории и расширения прослойки людей с уровнем дохода выше среднего данный сегмент стал более интересен профессиональным игрокам рынка недвижимости. «Сегодня на этом рынке действует около 10 сетей с предложением размещения более чем в 50 объектах, преимущественно в Московской области, - отмечает директор департамента консалтинга NAI BecarАнна Данченок. - Общая численность номерного фонда - 2,5 тыс. мест». Стандартный вариант проживания предполагает полный пансион в 1-4-х местном номере с 5-ти разовым питанием, ежедневным медицинским наблюдением и анимацией. В оснащение стандартного номера входит душ, санузел, холодильник, телевизор. Дополнительно может оплачиваться лечение. Стоимость проживания варьируется от количества проживающих в номере, пола и возраста постояльца, а также его состояния и составляет порядка 1 500 руб./сутки при долгосрочном контракте. 

В последнее время также было заявлено о реализации проектов совокупным объемом более 30 млрд руб. В число инвесторов входят как частные компании, так и квазигосударственные компании и ГЧП. 

Экономика вопроса

В среднем для организации одного объекта требуется земельный участок порядка 2-3 га. Средняя площадь объекта составит от 5 000 до 8 000 кв. м.  Размер инвестиций в новое строительство начинается от 100 000 руб./кв. м, однако реконструкция существующего объекта, в зависимости от его состояния, может оказаться дешевле.

Для организации дома престарелых подходят, например, соц. объекты советской постройки - пансионаты и лагеря. Многие из них «камнем» осели на балансе госкорпораций, требуя постоянных расходов на поддержание. Поэтому пансионаты все чаще фигурируют в составе продаваемого имущества таких компаний, как, например, Мосэнерго, ВТБ Северо-Запад,  фонд РЖС и многих других. Однако стоит отметить, что не все объекты могут быть приведены в соответствие с требованиями сетевого оператора.

По словам Анны Данченок, основным источником дохода является оплата размещения, которая для Московской области составляет около 45 000 руб. или 1 500 руб./сутки. Средняя площадь комнаты составит порядка 20-25 кв. м. При номерном фонде на уровне 120 юнитов выручка составит, по консервативным оценкам, около 50 млн в год. Окупаемость объекта может составить от 7-8 лет в зависимости от размера первоначальных инвестиций.

Зарубежный опыт

Сегодня только в США действует более 50 крупных сетей, специализирующихся на предоставлении  услуг проживания и ухода для лиц пожилого возраста. На долю этих сетей приходится около 400 тыс. мест. Основные требования к расположению центра для престарелых - крупный город или города-спутники с хорошо развитой инфраструктурой (транспортная доступность, медицинские центры, поликлиники в непосредственной близости).

Основную долю номерного фонда составляют одноместные номера (около 80%) с площадью номера в диапазоне от 18 до 30 кв. м. Стоимость проживания в среднем начинается от 3 000 долл./мес. и существенно зависит от типа и состава необходимых услуг. В эту стоимость входят уборка, питание, оплата коммунальных услуг. Доходность домов для престарелых в Европе и США, где этот вид бизнеса существует уже несколько десятилетий,  составляет от 7% до 15%, при средней загрузке около 90%. 

Выводы

В текущих условиях сегмент домов для пожилых людей набирает обороты, однако в первую очередь в формате недвижимости гостиничного типа. В то же время на западе данный тип инвестиций доступен и для частных инвесторов, которые приобретают юниты в розницу. В подавляющем числе проектов в России государство является одним из участников, в то время как частный сегмент только начинает развиваться. В ближайшие годы ожидается как увеличение числа сетей и объемов номерного фонда, так и роста объемов частных инвестиций со стороны крупных компаний (а в долгосрочной перспективе и индивидуальных инвесторов).



Материалы по теме

Экспертный анализ

Инвестиции придут в регионы

Общероссийская общественная организация «Инвестиционная Россия» совместно с Объединенной рабочей группой по сопровождению иностранных инвесторов (ОРГ) начала проект по созданию в регионах РФ Региональных центров промышленных активов (РЦПА).
11.03

журнал CRE 3 (437)

Март, 2024
Стратегическим партнером журнала в 2024 году является компания PIONEER Вышел из печати мартовский выпуск журнала (№3, 2024). Соредактором CRE в этот раз стал Алексей Мирошников, генеральный директор компании PIONEER. ЧИТАЙТЕ В НОМЕРЕ: Летучка Алексей Мирошников: «ЗАДАВАТЬ ТОН ПРОДОЛЖАТ СИСТЕМНЫЕ СТОЛИЧНЫЕ ДЕВЕЛОПЕРЫ»   Склады и логистика МЕДВЕЖИЙ УГОЛ Объем сделок на рынке складской недвижимости сравнялся с московским   Инвестиции ЗАКРЫТЫЙ ПОКАЗ ЗПИФы установили историчес...

Популярное

Источник: cre.ru
Рейтинг

Топ-10 самых читаемых новостей за неделю (18-24 марта)

Крупные сделки аренды офисов и складов, переговоры по Дмитровскому логистическому парку, крупные офисные проекты ПИК и Галс, старт строительства СберСити и другие новости - в нашей традиционной подборке за неделю.
24.03
Источник: cre.ru
События

Араз Агаларов, основатель и владелец Crocus Group, о теракте 22.03

Случилась страшнейшая трагедия, и уже было сказано, что за последние 20 лет ничего подобного не происходило.
24.03
Источник: Пресс-служба ПИК
Проект

ПИК рассказал про Lakes

ПИК построит многофункциональный комплекс на западе Москвы.

22.03
Источник: Пресс-служба Сбербанка России
Игроки рынка

В СберСити стартовало строительство штаб-квартиры

В СберСити в Рублево-Архангельском начали строительство штаб-квартиры компаний — партнеров Сбера.
 
22.03
Источник: Mall Management Group
Открытие

ТЦ «Кузьминки Молл» открылся

Общая площадь торгового центра составляет 70 тыс. кв. м, арендопригодная - 33 тыс. кв. м. Более 90% площадей ТРЦ сданы в аренду.
28.03
Источник: Пресс-служба Nikoliers
Открытие

Sokolov достиг 500

Sokolov открыл 500-й розничный магазин.
 
22.03

подпишись НА эксклюзивные новости cre