Как спрос на лофты меняет рынок недвижимости Москвы

Юрий Юдаков, директор департамента по работе с корпоративными клиентами ILM

Юрий Юдаков, директор департамента по работе с корпоративными клиентами ILM

Буквально за два с половиной года рынок качественных офисных помещений в стиле лофт в Москве за счет реконструкции крупных объектов и возведения новых проектов существенно вырос и составил 172 500 кв. м. В 2014 г. было введено 67 800 кв. м офисных площадей, а в 2015-м  - 75 800 кв. м. Объем  офисных площадей, ожидаемых к вводу до конца 2016 г., планируется на уровне 28 900 кв. м.

В настоящий момент в общем объеме рынка качественных офисных помещений в Москве доля лофтов составляет 5% в 53 объектах общей площадью 970 000 кв. м. Из них вакантно 15%. Суммарный объем поглощения лофтовых площадей за первое полугодие 2016 г. составляет 21 000 кв. м, что на 30 000 кв. м больше, чем за аналогичный период 2015 г., и на 9 000 кв. м больше, чем за аналогичный период 2014-го (в 2015 г. за этот период поглощение было отрицательным). Чистое поглощение в 2015 г. было отрицательным и составило10 000 кв. м, в 2014 г. - 12 000 кв м. В первом полугодии 2016 г. поглощение офисных лофтов класса А было отрицательным и составило 2 100 кв. м. Поглощение помещений класса В+ составило 22 100 кв. м, а В - не превысило 1 000 кв. м.

Помимо классических лофтов на офисном рынке также присутствуют и появляются новые объекты, которые лишь частично попадают под категорию последних. Возникает резонный вопрос: как определить границы между псевдо- и настоящим лофтом?

Стоит сказать, что на законодательном уровне понятие «лофт» не закреплено. Критерии определения лофта, как и характеристики объектов, условно делящие их на классы А, В и С, – это некий сложившийся консенсус мнений основных игроков рынка.

Классический лофт – это бывшее производственное помещение, здание фабрики или мануфактуры с его сохранившимся архитектурным стилем и, самое главное, историей. Высота потолков, как правило, составляет 5-7 метров, пространство не разделено перегородками, помещение имеет большие открывающиеся окна и широкий шаг колонн. В Москве оригинальными лофтами являются БЦ «Красная Роза», «Арма», «Большевик», «Даниловская Мануфактура», часть корпусов комплекса «ЛеФорт», БЦ «Луч», «Голутвинская Слобода», БЦ «Буревестник», БЦ «Новоспасский двор», БЦ «Трехгорная Мануфактура», «Фабрика Станиславского» и т.д. В настоящий момент общий объем оригинальных лофтов на конец второго квартала 2016 г. составляет 505 000 кв.м. Общая доля свободных площадей оригинальных лофтов составляет 16,7% или 61 700 кв. м. Из них 22 600 кв. м. (32,9%) приходится на помещения класса А, 47 500 кв. м. (14,9%) - класса В+ и 14 200 кв. м. (12,9%) - класса В-. На конец второго квартала 2016 г. средние базовые запрашиваемые ставки аренды офисных лофтов класса А варьируются на уровне 530 долларов за кв. м в год без НДС. Для класса В+ и В- запрашиваемые ставки в рублях и составляют 20-22 000 руб. без НДС для В+ и 13-15 000 руб. без НДС для В-, соответственно.

В связи с тем что на офисном рынке наблюдается падение спроса, многие девелоперы перепрофилируют лофты в жилье и продают их как апартаменты.

Несмотря на общее снижение спроса на офисы, офисные лофты остаются востребованными среди арендаторов. Видя перспективы и более высокую ликвидность лофтов, собственники обычных производственных зданий переделывают их под лофты, используя архитектурные решения и соответствующие материалы для создания стиля офисного лофта или так называемого псевдолофта. Вакантность псевдолофтов на конец второго квартала 2016 г. составляет 13,7% или 63 800 кв. м. В классе А псевдолофты отсутствуют. В классе В+ вакантность равна 34,3%, что соответствует 51 300 кв. м. В классе В- она составляет лишь 3,9% (12 400 кв. м). Общий объем площадей псевдолофтов, введенных в эксплуатацию, насчитывает 464 500 кв. м.

Таким образом, на офисном рынке складывается ситуация, когда спрос на псевдолофты не отличается от спроса на оригинальные. Как и с обычными офисами, многое зависит от местоположения объекта, качества реконструкции и наличия развитой инфраструктуры.

Исторически основными арендаторами лофтов являлись медийные компании, рекламные агентства, архитектурные бюро, образовательные центры. В 50-е годы в США творческая богема заселялась на территории закрытых и простаивающих заводских зданий, очерчивая четкую грань между рабочим и креативным классом. Позже тенденция освоения промышленных территорий стала распространяться и на белых воротничков и через несколько десятков лет получила конвейерное масштабирование как на развитых, так и развивающихся рынках.

В настоящий момент на рынке Москвы доля арендаторов офисных лофтов из медиа и IT сферы составляет 26%, сферы услуг – 23%. 18% приходится на торговые компании, 11% - на производственные. Арендные ставки на лофты класса А могут достигать 50 000 руб. за кв. м в год.

Помимо местоположения и удаленности от метро на стоимость лофта также влияет атмосфера и организованность сообщества. Наличие на первых этажах лофтов кафе и кофеен, а также высокая степень «озеленения проектов» придает лофтам необходимую оживленность и движение. Креативность выходит за рамки офисных стен, даже если это стены оригинального лофта.

Объем нового строительства офисных и лофтовых площадей в 2016 г. ожидается низким. До конца года планируется ввод ряда строений существующих комплексов: корпус Мещерин (21 000 кв. м) на территории «Даниловской мануфактуры», а также вторая очередь «Большевика» общей площадью около 7 300 кв. м. В целом развитие рынка лофтов будет схожим с общими тенденциями офисного рынка в целом. 

 



иГРОКИ РЫНКА

Консалтинг и брокеридж

ILM

Материалы по теме

10 фактов Вам надо знать о…

10 фактов о лофт-апартаментах

Loft-апартаменты изначально были интересны творческой публике, которую привлекали нестандартные помещения с огромными площадями, где можно было создавать галереи, студии, мастерские и одновременно жить там. Но постепенно ситуация меняется и жить в лофте становится престижно.

 

26.03

журнал CRE 11-12 (368-369)

1-30.06.2020
Читать журнал: https://www.cre.ru/content/upload/journal/item/file/15935269088019.pdf Цифры и факты Обзор рынка коммерческой недвижимости Скамейка запасных Игроки убеждены: в ближайшие полтора года банкам снова придётся стать санитарами рынка коммерческой недвижимости. Идите все на шопинг Закат философии шопинга как удовольствия игроки называют одной из главных проблем постпандемного рынка: для того, чтобы зайти в магазин, все еще нужно надеть маску, в залах нет доступа к тестера...

Популярное

Назначения

Плутник перешел в РЖД

Экс-глава «Дом.рф» вошел в топ-менеджмент РЖД.
 
02.07
Проект

На Волгоградке появится ТЦ

ТРЦ площадью более 200 тыс. кв. м появится на Волгоградском проспекте в Москве.
 
03.07
Управление недвижимостью

RD Management займется складами

Первым индустриальным объектом в портфеле управляющей компании стал складской комплекс «Кожухово» общей площадью 47 261 кв. м.

03.07
Сделка

PNK group договорилась с Fix Price

PNK group построит для Fix Price 35 500 кв. м в Санкт-Петербурге. Консультантом сделки выступила международная компания Knight Frank.
03.07
События

БЦ Diamond Hall достался Сбербанку

Объект общей площадью 61,5 тыс. кв. м оценивался в сумму около 7-8 млрд рублей. Структура кредитной организации планирует реализовать его через ЗПИФ.

06.07
Открытие

НОВЫЙ ФЛАГМАН ГОРОДСКОЙ ИКЕИ

Магазин площадью 7900 кв. м, открывшийся сегодня в ТЦ «Мозаика» на данный момент является самым большим объектом нового городского формата Икеи.

03.07
События

«Арену Парк» закончили

Строительство городского квартала проекта «Арена Парк» завершено.
 
03.07

подпишись НА эксклюзивные новости cre