Строительство коммерческой недвижимости в Москве смещается в сторону от центра. Около трети офисных площадей, введенных в эксплуатацию с начала года, располагаются в районе МКАД, причем не в «старых» границах Москвы, а на присоединенных три года назад территориях. Аналитики БЦ «Парк Победы» провели исследование офисного рынка Новой Москвы и выяснили, что сейчас на «замкадные» территории приходится не более 10% спроса. Однако в перспективе двух-трех лет в «старой» Москве может возникнуть дефицит нового предложения, и компаниям, которым потребуются большие площади, придется обратить внимание на Новую Москву.
Спрос и предложение
С начала года в Москве было введено 156 тыс. кв. м офисных площадей. При этом единственный сданный объект класса А (бизнес-парк G10, 30 тыс. кв. м офисов) находится в ТиНАО. В общей сложности на зону около МКАД приходится около трети нового предложения. Остальные две трети новых офисов расположились неподалеку от ТТК.
Однако основной спрос приходится по-прежнему на офисы в центре Москвы и ММДЦ «Москва-Сити» (более 40% сделок), а также деловые комплексы в непосредственной близости от ТТК (около трети сделок). В Новой Москве пустуют около половины офисных площадей, при этом в некоторых проектах уровень вакантности превышает 80%.
Однако вслед за «Ростелекомом» в новомосковские бизнес-парки могут переместиться и другие компании, работающие в сфере IT и телекоммуникаций. Зарубежный опыт показывает, что именно такие компании формируют основной спрос на бизнес-парки. В Новой Москве доля подобных арендаторов может превысить 50% в перспективе ближайших года-двух.
Ставки аренды
В Новой Москве средние ставки аренды офисных площадей составляют 12-13 тыс. руб./кв. м/год, что сопоставимо со средними значениями для офисов класса В в целом по Москве.
При этом офисы Новой Москвы проигрывают в транспортной доступности: если все-таки есть необходимость добраться до центра Москвы, это займет 40-45 минут.
Таблица 1. Примеры бизнес-парков Новой Москвы
|
Название |
Удаленность от МКАД |
Ближайшая станция метро |
Расстояние до метро |
Ставки аренды |
|
Comcity |
1,5 км (Киевское ш.) |
Румянцево |
700 метров |
От 19 000 руб./кв м/год |
|
К2 |
2 км (Калужское ш.) |
Теплый стан |
6 км |
От 12 000 до 32 000 руб./кв м/год |
|
G10 |
0,5 км (Киевское ш.) |
Румянцево |
1,5 км |
От 12 000 до 18 000 руб./кв м/год |
|
Neopolis |
3 км (Киевское ш.) |
Саларьево |
900 метров |
От 14 000 руб./кв м/год |
Таблица 2. Примеры офисов в «старой» Москве в пешей доступности от станций метро с «новомосковскими» ставками аренды
|
Название |
Станции метро |
Ставки аренды |
|
Деловой центр “Парк Победы” |
Парк Победы, Багратионовская |
От 18 000 руб./кв м/год |
|
МФК “Водный” |
Водный стадион |
От 18 000 руб./кв м/год |
|
БЦ “Нагатино Айлэнд” |
Коломенская |
От 17 000 руб./кв м/год |
|
БЦ “Оружейная Плаза” |
Маяковская |
От 21 000 руб./кв м/год |
«Сейчас в «старых» границах Москвы несложно найти офисные помещения отличного качества, которые при этом могут похвастаться удобной локацией. При этом такие офисы необязательно будут стоить дороже, чем за МКАД. Например, ставки аренды в деловом центре «Парк Победы» начинаются от 18 000 рублей за квадратный метр в год, это сопоставимо со ставками аренды в деловых комплексах Новой Москвы. Но «Парк Победы» располагается в центре Москвы, в пешей доступности от метро», -- говорит коммерческий директор БЦ «Парк Победы» Юрий Гума.
Будущее Новой Москвы
Несмотря на то, что пока компании не торопятся массово переезжать на децентрализованные территории, в будущем у них может не остаться выбора. По итогам 2016 года может быть введено на 10% меньше офисных площадей, чем годом ранее. Общий объем предложения за текущий год увеличится не более чем на 3%.
Офисные проекты, находящиеся на этапе разработки или ранней стадии строительства, замораживаются, переводятся в многофункциональные комплексы с апартаментами или полностью в жилье. В ближайшие несколько лет сохранится тренд на снижение объемов ввода офисных площадей. В основном, это касается «старой» Москвы, в то время как на присоединенных территориях как раз идет активное строительство коммерческой недвижимости, в том числе офисов.
Офисы классов А и B+ сейчас быстро поглощаются рынком, вакантность в этих сегментах сокращается, несмотря на кризис, на фоне ограниченного нового предложения. По итогам года уровень вакантности может снизиться на 2-3 п. п.
«В ближайшие несколько лет в “старой” Москве может возникнуть дефицит нового предложения, и компаниям, которым потребуются большие площади, придется обратить внимание на Новую Москву. Дефицит офисов класса А начинает ощущаться уже сейчас, скоро компании начнут испытывать сложности и при поиске офисов класса В+. В перспективе двух-трех лет ТиНАО может оказаться единственным округом, где будет доступно предложение качественных офисов больших площадей, более 25 тысяч квадратных метров», - комментирует Юрий Гума.
