Как лихорадило офисный рынок Москвы с начала кризиса?

С начала валютного кризиса 2014 г. прошло уже более двух лет. За это время офисный рынок Москвы прошел путь от рекордов до антирекордов. Аналитики БЦ «Парк Победы» подвели промежуточные итоги кризиса.
4926

С начала валютного кризиса 2014 г. прошло уже более двух лет. За это время офисный рынок Москвы прошел путь от рекордов до антирекордов. Аналитики БЦ «Парк Победы» подвели промежуточные итоги кризиса и установили, что с 2014 г. долларовые ставки аренды офисов в Москве упали на 30-50% в зависимости от класса, большинство объектов перешли на рубли, но это не спасло их от снижения ставок. При этом уровень вакантности вырос более чем на 3 п.п. Снижение темпов ввода новых бизнес-центров последние полгода способствовало установлению равновесия спроса и предложения, и рост числа вакантных помещений замедлился, а в сегменте А даже наметился дефицит больших площадей.

Ставки аренды

Самые заметные изменения произошли в ценообразовании. Рынок офисов стал преимущественно рублевым, долларовые ставки сохранились только в некоторых премиальных объектах. Процесс перехода столичного офисного рынка начался во второй половине 2014 г. Арендаторы добивались либо перезаключения договоров в рубли, либо установления комфортного валютного коридора. 

С начала кризиса запрашиваемые долларовые ставки аренды упали на 30-50%, в зависимости от класса. Такое сильное падение объясняется как непосредственной коррекцией стоимости аренды, так и укреплением американской валюты. В классе А ставки снизились на треть, в классе B+ и B- они упали на 48%. Запрашиваемые рублевые ставки с конца 2014 г. в классе А снизились на 22%. В классах В+ и B- падение составило 32%.

Реальные ставки, по которым заключаются договора аренды, могут быть ниже на 10-15%, однако время больших дисконтов прошло.

«Пик скидок пришелся на конец 2014 – начало 2015 годов, когда арендаторы просили сделать уступку на 30-40% и добивались таких скидок. Сейчас идут обычные рабочие переговоры, арендаторы и собственники договариваются о приемлемых ставках и взаимовыгодных условиях, но собственники уже пришли в себя и видят, что компании снова заинтересованы в аренде офисов. Кроме того, мы наблюдаем снижение доли сделок по пересогласованию условий по текущим договорам. На данный момент они составляют не более трети рынка, в то время как в прошлом году их доля в разное время была 40-60%», - комментирует коммерческий директор БЦ «Парк Победы» Юрий Гума.

Темпы строительства

В 2014 г. темпы строительства достигли максимума с 2009 г. – то есть с прошлого кризиса. Тогда было введено почти 1,4 млн кв. м. офисных площадей. Затем темпы ввода замедлились, и в первом полугодии 2016 г. рынок пополнился только 180 тыс. кв. м, что стало минимальным показателем за последние десять лет. Всего на 2016 год был заявлен ввод порядка 600 тыс. кв. м офисных площадей, но реальные результаты, скорее всего, окажутся ниже.

«По итогам года ввод новых офисных площадей не превысит 400-450 тыс. кв. м, остальные проекты будут перенесены на следующий год. В 2017 г. будет достигнут новый антирекордный показатель, когда будет введено 200-250 тыс. кв. м офисов», - говорит Юрий Гума.

Уровень вакантности

Средний по рынку уровень вакантности с начала кризиса вырос на 3,3 п. п. и сейчас составляет 17%. Наивысший рост зафиксирован в сегменте B+, где доля незанятых помещений выросла на 4,5 п.п. Это объясняется ужесточением требований к офисам класса А, в связи с чем некоторые помещения стали относиться к классу ниже. Всего в Москве пустуют около 3 млн кв. м офисных площадей.

В последние месяцы (июль-август) наблюдается снижение вакантности в классе А, к концу года этот показатель может опуститься до 21-22%. Вакантность в классе В+ может снизиться до 18%.

«Мы прогнозируем дальнейшее снижение вакантности в классах А и В+ на фоне рекордно низких темпов нового строительства. Средний уровень вакантности офисов в Москве по итогам года может составить порядка 16,5%, а в следующем году опуститься до 16%. При этом доля незанятых помещений класса В- продолжит расти, поскольку продолжается процесс переезда компаний в более качественные офисы, которые стали доступнее благодаря кризису. Так, во второй половине 2014 г. за офисы класса B+ запрашивали 2 5000 руб. за квадратный метр, сейчас можно снять качественный офис за 18 000 руб.», - комментирует Юрий Гума.

 



Материалы по теме

Исследования рынка

Офисный рынок Москвы: поглощение, вакантность, ставки, перспективы

Аналитики компании ILM рассказали, что происходило на офисном рынке Москвы в 1 полугодии. 

03.08
Экспертный анализ

Офисный рынок Москвы: спрос по-прежнему низкий

В I полугодии 2016 г. общий объем ввода качественных офисных объектов в Москве составил 174,9 тыс. кв. м, что на 19% меньше показателей аналогичного периода прошлого года.
25.07
Исследования рынка

Рынок инвестиций Москвы: офисный сегмент больше не в аутсайдерах

В I квартале 2016 г. инвестиции в московскую недвижимость в среднем остались на уровне прошлого года. По оценкам департамента маркетинга и консалтинга NAI Becar, в существующей ситуации это более чем неплохой показатель. 
18.05

журнал CRE 4 (438)

Апрель
Вышел из печати CRE № 4 (438).   Читайте в номере:   CRE Moscow AWARDS 2024 ЛИДЕРЫ НОВОЙ РЕАЛЬНОСТИ Спецвыпуск о номинантах премии   Девелопмент OFFprICE В 2024-м офисы на продажу останутся одним из двигателей рынка   Тема номера ЛЁГКОЙ ПОСТУПЬЮ В 2024 году объем light industrial только в Москве может достичь 1,2-1,3млн кв.м   Тенденции СТРАННЫЕ ПЕРСПЕКТИВЫ Многие ТРЦ ждет «суровый американский сценарий» – редевелопмент со строительством жилья, апартаментов или МФЦ   Nota...

Популярное

Источник: cre.ru
Рейтинг

Топ-10 самых читаемых новостей за неделю (15-21 апреля)

В Барвихе объявили победителей CRE Moscow Awards 2024, Pridex отчитался по выручке, Александр Ходоров перешел из Comcity в O1 Properties, в Казахстане крупная складская сделка, фитнес-центры становятся главными ньюсмэйкерами в торговой недвижимости, а эксперты рынка обсудили крупнейшие сделки последний дней - продажу ЦДМ и портфеля Ceetrus - для журнала CRE Retail.
21.04
Источник: cre.ru
CRE Awards

Победители CRE Moscow Awards 2024

Поздравляем победителей XXI Премии CRE Moscow Awards 2024, торжественное награждение которых прошло сегодня в Барвиха Luxury Village!
18.04
Источник: CRE
Игроки рынка

Выручка Pridex в 2023 году достигла 54,5 млрд рублей

Портфель активных проектов компании превысил 220 тыс. кв. метров.
18.04
Источник: ЦДМ
Экспертный анализ

Рыночек порешал

На днях было объявлено о закрытии сразу двух сделок, названных отдельными экспертами «нерыночными» или «рыночными с оговорками» – ГК «Киевская площадь» купила у «Галс-Девелопмент» ЦДМ, а «Торговые галереи» – российский портфель активов входящей в группу семьи Мюлье Ceetrus. Обе сделки имеют все шансы стать не только самыми крупными в сегменте торговой недвижимости, но и по итогам 2024 года в целом.

Текст: Евгений Арсенин. Журнал CRE Retail
17.04
Источник: O1 Properties
Назначения

Александр Ходоров перешел в O1 Properties

Александр назначен на должность финансового директора компании.
18.04
Источник: CRE
Сделка

Российский е-com идет в Казахстан

Крупный российский онлайн-ритейлер арендовал единственный складской комплекс класса А в г. Актобе на северо-западе Казахстана. Площадь арендованных помещений - 5 тыс. кв. м. Консультантом сделки выступила компания IBC Real Estate.
18.04
Источник: cre.ru
Проект

«Страна Девелопмент» застроит «Сити-2»

В «Москва-Сити» появится еще один квартал небоскребов.
 
18.04

подпишись НА эксклюзивные новости cre