В I полугодии 2016 г. общий объем ввода качественных офисных объектов в Москве составил 174,9 тыс. кв. м, что на 19% меньше показателей аналогичного периода прошлого года (в I полугодии 2015 г. было введено 216,7 тыс. кв. м) и на 67% меньше, чем в I полугодии 2014 г. Преимущественно объем нового ввода был представлен объектами класса В+/-, их доля составляет 73%. Сегмент класса А пополнился всего одним объектом «G10», следует из отчета компании Colliers International.
Наибольший объем нового предложения в I полугодии 2016 г. появился на западном направлении от ЦДР (20% от ввода за период) и на юго-западном направлении (17%). При этом, хотя объем ввода новых офисов в Центральном деловом районе планомерно сокращается в течение последних 2,5 лет, ЦДР остается лидером по объему качественного офисного предложения (34%).
Вакантность в сегменте офисной недвижимости составляет 14,9%, что на 1 п. п. больше по сравнению с концом 2015 г. и соответствует показателю середины 2015 г. При этом в классе А за I полугодие 2016 г. вакантность снизилась на 2,4 п. п. до 22,9%, а в классе В – выросла на 2,1 п. п. до 10,9%. Наибольшая доля свободных площадей зафиксирована на юго-западе (30%) и на западе столицы (29%) за пределами ЦДР.
По итогам II квартала 2016 г. на рынке наметилась стабилизация запрашиваемых ставок, номинированных в долларах. Темпы снижения ставок значительно замедлились – по итогам I полугодия 2016 г. вниз скорректировался только показатель запрашиваемой ставки аренды на офисы класса А на 5%, тогда как в 2015 г. годовое снижение превышало 8%, а еще годом ранее 12%. Текущие показатели номинально сохраняются на уровне конца 2015 г., однако большая часть собственников при заключении договора фиксируют верхнюю границу валютного коридора по курсу ниже официального, что фактически снижает эти ставки на 15%.
Вслед за небольшой стабилизацией курса национальной валюты приведенные средневзвешенные долларовые ставки аренды составили $393/кв. м/год для класса А, что на 5% выше результата предыдущего квартала, в классе В+/- предложения преимущественно номинированы в рублях. Соответственно, стоимость аренды таких офисов не изменилась и составила 12 565 руб./кв. м/год.
Вера Зименкова, региональный директор департамента по работе с корпоративными клиентами и офисной недвижимости Colliers International в России, отмечает: «Как и в I квартале 2016 г., сегодня на рынке офисной недвижимости Москвы наблюдается снижение объемов спроса и замедление активности со стороны новых игроков рынка. В большей степени активность проявляется в отношении пересмотра текущих договоров аренды и поиска более выгодных предложений. Снижение запрашиваемых базовых ставок аренды, номинированных в рублях, по нашим оценкам, в среднем за 2016 г. не превысит 5-7%, а приведенные ставки аренды в долларах США будут варьироваться в зависимости от изменения курсов валют. В перспективе 2017 г. мы не видим предпосылок для дальнейшего снижения рублевых ставок аренды, в 2017 г. мы ожидаем стабилизацию рублевых ставок на уровне 2016 г.».
