Офисный рынок Москвы: поглощение, вакантность, ставки, перспективы

Аналитики компании ILM рассказали, что происходило на офисном рынке Москвы в 1 полугодии. 

Аналитики компании ILM рассказали, что происходило на офисном рынке Москвы в 1 полугодии.

Объем офисных площадей, введенных в эксплуатацию

Суммарная арендная площадь качественных бизнес-центров Москвы по итогам 1 полугодия 2016 г. превысила 184 000 кв. м. Совокупный объем рынка качественных офисных помещений превзошел отметку в 19,2 млн кв. м. Структура общего объема распределения площадей по классам сохраняется:  21% этих помещений составляет класс А (4,1 млн кв. м), 38% - класс Б+ (7,3 млн кв. м), остальное относится к объектам класса Б- (7,8 млн кв. м). На открытом рынке для реализации доступно 74 000 кв. м. из общего количества 103 000 кв. м. офисных площадей, введенных в эксплуатацию.

Таким образом, за счет нового строительства общий объем рынка офисных помещений в Москве в течение шести месяцев увеличился всего на 0,9%. Для объектов класса А прирост составил 1,5%, для класса Б - 0,8%.

В течение 1 полугодия 2016 г. в эксплуатацию было введено менее половины объема нового строительства аналогичного периода 2015 г., из них более половины относится к классу Б+. Это оказалось рекордно низким показателем полугодового ввода за последние 10 лет.

Крупнейшими объектами, введенными в эксплуатацию в течение 2 квартала, стали: 1-я фаза бизнес-парка G10 (офисной площадью 30 000 кв. м) и 2-я фаза бизнес центра «Отрадное» (офисной площадью 25 300 кв. м).

Процесс децентрализации территориального распределения ввода новых объектов сохраняется. Весь объем нового предложения в 1 полугодии 2016 г. пришелся на удаленные от ЦАО территории.

«По нашим ожиданиям, до конца 2016 г. на рынок будет введено еще не более 400 тыс. кв. м. Причем на 50% общий объем ожидаемых к вводу площадей в текущем году будет сформирован из объектов, строительство по которым в условиях высокого уровня невостребованных помещений и ограничения привлечения финансирования было перенесено с 2015 г. на 2016 г. В некоторых случаях собственники замораживают стройку и откладывают ввод здания в эксплуатацию в ожидании якорных арендаторов. Все это может привести к снижению темпов прироста новых площадей в ближайшие 3 года, когда объемы ввода могут стать минимальными», - комментирует Екатерина Волкова, руководитель Отдела исследований и анализа рынка ILM.

Поглощение офисных площадей

Суммарный объем чистого поглощения по итогам 1 полугодия 2016 г. почти в 4 раза превышает показатель за аналогичный период 2015 г. и составляет 146 тыс. кв. м. Это почти в 4 раза превышает показатель за аналогичный период 2015 г. Однако стоит отметить, что высокое значение показателя за 1 полугодие сформировано несколькими крупными сделками в объектах класса А/Б+ в течение 1 квартала – сделка ВТК по покупке башни «Евразия» и сделка с Мэрией Москвы по покупке 55 000 кв. м. в башне «ОКО».

Во 2 квартале показатель продемонстрировал отрицательное значение. На фоне продолжающегося высвобождения площадей в классе Б-, чистое поглощение в среднем по рынку составило -42 тыс. кв.

На рынке продолжается тенденция миграции арендаторов в качество, в дешевеющие офисы класса А/Б+. На фоне снижения ставок аренды компании продолжают переезжать в высококачественные здания, оставляя незанятыми помещения классами ниже. Об этом свидетельствует отрицательное значение показателя в классе Б-. В свою очередь, самые крупные сделки первого полугодия прошли с офисами без отделки, поэтому фактическое высвобождение занимаемых в настоящий момент помещений состоится позднее, что также даст отрицательный вклад в общий объем чистого поглощения.

Структура спроса по профилю компаний-пользователей офисных площадей сохраняется в течение последнего года практически без изменений. Основным потребителем качественных офисных помещений остаются компании сферы услуг. В течение квартала количество запросов со стороны таких компаний выросло на 2 п.п, до 23% на конец июня 2016 г. Уверенный спрос продолжают демонстрировать компании производственного сектора, на их долю приходится около 17% от всех запросов. Количество запросов со стороны компаний финансового сектора продолжает уменьшаться, в течение квартала показатель снизился на 2 п.п., упав до 4%.

Ключевыми сделками во втором квартале стали: покупка «Легион II» ГМК «Норильский Никель» (29 684 кв. м.), покупка одного из корпусов бизнес-парка «Солюшнс» (с подземным паркингом общей площадью 18 840 кв. м и арендуемой площадью 15 388 кв. м.) группой «Риотэкс» (консультантом сделки выступила компания ILM), аренда «МФЦ Газойл» компанией «Про Грэс» (7000 кв.м.), аренда «Кругозор» компанией Rolf (4755 кв.м.) и др. 

Уровень вакантных площадей

На московском рынке офисной недвижимости по итогам 2 квартала незанятыми остаются 3,2 млн кв. м. Снижение чистого поглощения во 2 квартале привело к увеличению доли вакантных площадей по сравнению с концом 1 квартала. По итогам июня уровень свободных помещений во всех классах увеличился на 0,7 п.п. Тем не менее вакантность в среднем по рынку в течение 1 полугодия снизилась на 0,2 п.п.

Наиболее значимыми ожидаемыми объектами в 2016 г. являются: «IQ-Квартал» класса А на Пресненская наб., 11 (108 623 кв.м.); «Федерация-Восток» класса А на Пресненская наб. 12 (82 000 кв.м.); «Неополис» класса А (Киевское ш., 3 км от МКАД – 56 700 кв.м.); «Оазис» класса А на Коровий Вал ул., 3 (28 775 кв.м.) и др.

Средние запрашиваемые базовые ставки аренды

В течение июня на фоне снижения курса доллара некоторые собственники помещений класса А повысили заявленную стоимость аренды. Также на увеличение среднего уровня ставок аренды по таким объектам повлияло изменение структуры предложения: высококачественные помещения по более низким ставкам пользуются наибольшим спросом и постепенно уходят, оставляя незанятыми площади стоимостью выше. Таким образом, средние заявленные ставки аренды на объекты класса А по итогам второго квартала вернулись к уровню начала 2016 г. и составили 32 000 руб. за кв. м в год. В объектах класса Б+ и Б- средняя стоимость аренды в рублях в течение квартала не изменилась и сохранилась на уровне 17 000 руб. за кв. м в год и 13 000 руб. за кв. м в год соответственно. Полугодовое снижение составило 11% для каждого класса.

Также арендаторы тщательно изучают все дополнительные операционные расходы, которые могут повлиять на итоговую стоимость аренды помещения, а также стоимость аренды парковочного места. Стоит отметить, что наиболее дорогая аренда парковочного места - в ЦАО. 

Максимальные скидки, которые предлагали собственники индивидуально, сдавая в аренду большие помещения, составляли до 30%.

«За последние годы страна потеряла около 5-6 млн рабочих мест. Тенденция на сокращение рабочих мест сохраняется, что не позволит в ближайшие годы резко сократить вакантность площадей. Основной тренд, который будет происходить в ближайшие годы - это миграция в качество и постепенное вымывание наиболее знаковых, качественных объектов класса А, собственники которых вынуждены снижать ставки. Вакансия будет увеличиваться в тех объектах, собственники и девелоперы которых в момент пикового спроса шли на компромиссы, связанные с качеством строительства, инфраструктуры, инженерии и т.д. Эти территории рано или поздно станут заброшенными, именно там и сосредоточится вакансия», – считает Дмитрий Мыслин, Управляющий Партнер ILM.



иГРОКИ РЫНКА

ILM

Мыслин Дмитрий

Консалтинг и брокеридж

ILM

Материалы по теме

Экспертный анализ

В Москве – самые дорогие премиальные офисы

Москва лидирует по уровню ставки аренды премиальных офисов в ЦВЕ, здесь также зафиксирована одна из высочайших ставок капитализации по региону.
23.06
Экспертный анализ

Что заставляет арендаторов переезжать в другие офисы?

Несмотря на существенное падение спроса на офисную недвижимость с начала кризиса, новые договоры на аренду площадей в бизнес-центрах столицы заключались регулярно. При этом большинство из проходящих сделок были ротационными. 
20.06
Экспертный анализ

Арендаторы предпочитают просторные офисы

Ротация арендаторов в более маленькие по площади офисы, которая была характерна практически для всей первой половины 2015 г., сегодня начинает повторяться с «точностью до наоборот», считают эксперты ГК «ЭКООФИС». 
19.05

журнал CRE 22-1(379)

декабрь 2 - январь 1
CRE №22-1 (379) Ознакомиться c PDF-версией можно ЗДЕСЬ Номер выпущен при поддержке PPF Real Estate Russia https://www.ppfrealestate.ru/ru MD Facility Management www.mdpm.ru     Raven Russia www.rrpa.ru   БЦ «Искра-Парк» https://hals-development.ru/   Sawatzky Property Management www.sawatzky.ru   Crocus Group https://crocusgroup.ru/   OZ МОЛЛ www.ozmall.ru   ПАО «КМЗ» http://www.kmzlift.ru/    PROFESSIONAL FACILITY MANAGEMENT www.pro-fm.com   Алютех htt...

Популярное

Сделка

Ingka Centres стала единственным хозяином ТЦ МЕГА в России

Компания выкупила 25,1% акций ООО «МЕГА Белая Дача» у АО «Белая Дача», теперь ей принадлежат все российские торговые центры сети.

12.01
Управление недвижимостью

AFI доверила Sawatzky свой новый бизнес-центр

Управляющая компания будет отвечать за предэксплуатацию БЦ AFI2B площадью около 50 тыс. кв. м в районе станции метро «Белорусская».

12.01
Игроки рынка

ИКЕА инвестирует 1 млрд евро в развитие бизнеса в России

Компания завершила первый этап реновации «МЕГА Дыбенко», инвестиции в него составили 2,7 млрд рублей.

14.01
Инвестиции

Инвесторы распробовали стрит-ритейл

По данным аналитиков «Рентавед», более 70% спроса на помещения стрит-ритейла обеспечивают инвесторы. В новостройках данный показатель превышает 90%.

12.01
Аукцион

В Петербурге продают фарм-компанию с заводом и складом

Продажа 100% ООО «Фарма Капитал», на балансе которой находится завод со складом общей площадью 18 тыс. кв. м, ведется по поручению дочерних структур ПАО «Сбербанк».

15.01
Открытие

H&M Group выводит новые бренды в Петербург

Первые в городе магазины трех брендов группы откроются на Большом пр. П.С., д. 59. Брокером сделки выступил Knight Frank St Petersburg.

12.01
Сделка

«Зорге 1» принял нового арендатора

В московском БЦ «Зорге 1» появился новый арендатор.
 
13.01

подпишись НА эксклюзивные новости cre