Группа экспертов различных компаний приняла участие в создании консенсус-прогноза развития рынка коммерческой и жилой недвижимости Москвы на ближайшие 2 года. Как свидетельствуют консолидированные данные, аналитики консалтинговых, инвестиционных, риэлторских и других компаний перешли от позиции «бесконечных поисков дна» к весьма умеренному оптимизму. Что это? Желание «уговорить» рынок на стабильность или «обоснованный» прогноз? Узнаем через 2 года.
Если рассматривать прогнозы на год (ко 2 кварталу 2017 г.), то основная масса показателей находится в небольшой отрицательной зоне. Однако в перспективе двух лет (2 квартал 2018 г.) эксперты ожидают небольшого, но роста. В этот раз мы прогнозируем исключительно в рублях.
Проект «Консенсус-прогноз» – консолидированное мнение экспертов рынка недвижимости о динамике ключевых показателей в коммерческом и жилом сегментах. Он основан на большом количестве экспертных оценок, что снижает его субъективность и делает достаточно точным даже в нестабильных экономических условиях. Подобная форма прогнозирования давно стала общепринятой практикой в сфере финансов и фондовых рынков, в то время как в секторе недвижимости Москвы консенсус-методика до 2012 г., когда RRG впервые выступила с данной инициативой, не использовалась. С тех пор консенсус-прогноз проводился дважды и зарекомендовал себя как достаточно эффективный и надежный инструмент. В III глобальном консенсус-прогнозе принимают участие порядка 20 игроков, в частности, Cushman&Wakefield, JLL, RRG, Blackwood, Welhome, «Ритейл Консалтинг Групп», StrategyCapitalAdvisor, PrimeQuality, RuslandSP и другие.
В качестве базы, относительно которой эксперты давали прогнозы, были взяты данные компаний RRG и Cushman&Wakefield за второй квартал 2016 г. При подготовке консенсус-прогноза эксперты высказали свое мнение о динамике ряда ключевых показателей, в числе которых - макроэкономические индикаторы, средневзвешенная цена в сегментах недвижимости, средневзвешенные ставки аренды, уровень вакантных площадей и др.
Примечательная тенденция зафиксирована в прогнозах по важнейшим макроэкономическим показателям. Так, аналитики ожидают дальнейшего ослабления национальной валюты при позитивной динамике стоимости барелля нефти марки Brent. Ожидаемая цена барелля к середине 2017 г. составит 48 долларов (+1% относительно базы – 2 квартала 2016 г.), к середине 2018 г. – 51 доллар (+8%), при этом прогнозируемый курс доллара США в отчетные периоды составит 68 руб. (+2%) и 71 рубль (+7%), евро – 76 (+2%) и 79 руб. (+6%), соответственно. Вероятно, аналитики ожидают некоторого ослабления влияния стоимости нефти на курс рубля.
Что касается динамики ценника купли-продажи и аренды в различных сегментах рынка недвижимости, то достаточно позитивный прогноз получен по основному обобщенному индикатору – Средневзвешенная цена коммерческой недвижимости (все сегменты) в Москве. Относительно первого периода прогнозирования эксперты сохраняют пессимизм – 213 410 руб. за кв. метр (-2% по отношению к базовым данным), но в перспективе двух лет аналитики верят или хотят верить в рост – 227 150 руб. за «квадрат» (+5%). Оптимистичен прогноз и по Средней ставке аренды коммерческой недвижимости (все сегменты) – 0% и 5% в отчетные периоды.
Больше всего надежд возлагается на сегмент столичного стрит-ритейла в пределах Садового кольца. Это касается и стоимости купли-продажи, и аренды. Так, ожидаемая Средневзвешенная цена помещений street-retailк середине 2017 г. составит 1 042 581 руб. за кв. метр (+2%) и 1 089 258 руб. к середине 2018 г. (+6%); а Средневзвешенная ставка аренды - 63 365 рублей (+1%) и 66 510 рублей (+6%). Подобные ожидания участники проекта аргументируют, в частности, реконструкцией пешеходных улиц, которая в перспективе положительно скажется, например, на оборотах рестораторов. При этом обратим внимание, что индустрия торговой недвижимости в целом по Москве не вызывает у экспертов никаких радужных ожиданий. Средневзвешенная стоимость метра, как полагают аналитики, понизится на 3% и на 1% по отношению ко 2 кварталу 2016 г., а ставка аренды в первом отчетном периоде упадет на 2%, а во втором квартале 2018 г. вернется к уровню 2 квартала 2016 г. Рынок торговой недвижимости максимально подвержен падению розничного товарооборота и остается в представлениях экспертов самым стагнирующим.
Что касается офисов, то аналитики ожидают небольшого снижения цены купли-продажи и позитивной коррекции арендных ставок. Прогнозируемая средневзвешенная цена офисной недвижимости в отчетные периоды составляет - 225 941(-3%) и 230 708 (-1%) руб. за кв. м. Средние ставки аренды в классах А и В продолжат снижаться в годовой перспективе (-1%), однако через два года, согласно коллективным надеждам, вырастут в классе А – на 2%, в классе В – на 4%. Уровень вакантных площадей, согласно прогнозам, будет снижаться, причем в классе А вдвое быстрее, чем в В (минус 12 и 5% по отношению ко второму кварталу 2016 г.). Специалисты полагают, что при ограничении объемов ввода вырастет поглощение площадей, а спрос на класс А будет находиться на высоком уровне.
В жилом секторе эконом-класса ожидается позитивная корректировка цен – до 196 589 руб. за кв. м в 2017 г. (+1%) и 204 397 в 2018 г. (+5%).
В целом можно констатировать, что эксперты не верят в дальнейшее падение рынка либо не хотят в него верить. Аналитики полагают, что нисходящий цикл в экономике завершен, но и скорого восстановления не ожидают. Важно подчеркнуть, что даже при самых оптимистичных официальных прогнозах уровня инфляции (6-7% в год), в реальных цифрах рассмотренные показатели будут находиться в отрицательной зоне.
В связи с нестабильной и порой мало предсказуемой ситуацией в экономике некоторые участники консенсус-прогноза по ряду параметров значительно разошлись во мнениях с консенсус-прогнозом.
Максимальное отклонение в меньшую сторону на конец прогноза - по средневзвешенной цене на торговую недвижимость – на 44%, максимальное отклонение - по средней ставке street-retail в центре - составило +80%.
В рамках проекта Консенсус-прогноз участники рынка не только заполняют анкеты с важнейшими индикаторами, но и составляют описательные прогнозы.
Илья Гришин, генеральный директор «Ритейл Консалтинг Групп»: «В ближайшее время (от пары месяцев до 3-х лет) для расчета по межбанковскому обслуживанию может быть введена единица (коин, биткоин, лямда или назовите ее как хотите), которая будет обеспечена множественными параметрами:
- стоимость драгметаллов или их кросс-курсы (золото/никель/палладий);
- кросс-курс по драгметаллам и Индексам промышленного производства;
- возможно появление некоторых иных Индексов (квартальных, годовых и так далее), отображающих реальную картину экономической активности государства или банковского сектора.
К «искажающим картину» факторам сегодня уже официально относят вторичные обязательства. Именно они мешают оценке реальных рисков. В силу инертности процессов в финансовой сфере от них может быть постепенный отказ. Они уже и так теряют свою привлекательность, но процесс этот не быстрый.
В результате этих двух факторов, а может быть и бОльшего их количества, произойдет переоценка стоимостей национальных валют. В этом случае произойдет глобальная и непредсказуемая (для нас с вами) переоценка стоимостей всего, и в первую очередь:
- кросс-курсов национальных валют;
- недвижимости;
- товаров люксового сегмента и элементов роскоши;
- всех остальных товаров».
