Рынок больше падать не будет, но и восстановится нескоро

Группа экспертов различных компаний приняла участие в создании консенсус-прогноза развития рынка коммерческой и жилой недвижимости Москвы на ближайшие 2 года. Как свидетельствуют консолидированные данные, аналитики консалтинговых, инвестиционных, риэлторских и других компаний перешли от позиции «бесконечных поисков дна» к весьма умеренному оптимизму. Что это? Желание «уговорить» рынок на стабильность или «обоснованный» прогноз? Узнаем через 2 года. 

Группа экспертов различных компаний приняла участие в создании консенсус-прогноза развития рынка коммерческой и жилой недвижимости Москвы на ближайшие 2 года. Как свидетельствуют консолидированные данные, аналитики консалтинговых, инвестиционных, риэлторских и других компаний перешли от позиции «бесконечных поисков дна» к весьма умеренному оптимизму. Что это? Желание «уговорить» рынок на стабильность или «обоснованный» прогноз? Узнаем через 2 года.

Если рассматривать прогнозы на год (ко 2 кварталу 2017 г.), то основная масса показателей находится в небольшой отрицательной зоне. Однако в перспективе двух лет (2 квартал 2018 г.) эксперты ожидают небольшого, но роста. В этот раз мы прогнозируем исключительно в рублях.

Проект «Консенсус-прогноз» – консолидированное мнение экспертов рынка недвижимости о динамике ключевых показателей в коммерческом и жилом сегментах. Он основан на большом количестве экспертных оценок, что снижает его субъективность и делает достаточно точным даже в нестабильных экономических условиях. Подобная форма прогнозирования давно стала общепринятой практикой в сфере финансов и фондовых рынков, в то время как в секторе недвижимости Москвы консенсус-методика до 2012 г., когда RRG впервые выступила с данной инициативой, не использовалась. С тех пор консенсус-прогноз проводился дважды и зарекомендовал себя как достаточно эффективный и надежный инструмент. В III глобальном консенсус-прогнозе принимают участие порядка 20 игроков, в частности, Cushman&Wakefield, JLL, RRG, Blackwood, Welhome, «Ритейл Консалтинг Групп», StrategyCapitalAdvisor, PrimeQuality, RuslandSP и другие.

В качестве базы, относительно которой эксперты давали прогнозы, были взяты данные компаний RRG и Cushman&Wakefield за второй квартал 2016 г. При подготовке консенсус-прогноза эксперты высказали свое мнение о динамике ряда ключевых показателей, в числе которых - макроэкономические индикаторы, средневзвешенная цена в сегментах недвижимости, средневзвешенные ставки аренды, уровень вакантных площадей и др.

Примечательная тенденция зафиксирована в прогнозах по важнейшим макроэкономическим показателям. Так, аналитики ожидают дальнейшего ослабления национальной валюты при позитивной динамике стоимости барелля нефти марки Brent. Ожидаемая цена барелля к середине 2017 г. составит 48 долларов (+1% относительно базы – 2 квартала 2016 г.), к середине 2018 г. – 51 доллар (+8%), при этом прогнозируемый курс доллара США в отчетные периоды составит 68 руб. (+2%) и 71 рубль (+7%), евро – 76 (+2%) и 79 руб. (+6%), соответственно. Вероятно, аналитики ожидают некоторого ослабления влияния стоимости нефти на курс рубля.

Что касается динамики ценника купли-продажи и аренды в различных сегментах рынка недвижимости, то достаточно позитивный прогноз получен по основному обобщенному индикатору – Средневзвешенная цена коммерческой недвижимости (все сегменты) в Москве. Относительно первого периода прогнозирования эксперты сохраняют пессимизм – 213 410 руб. за кв. метр (-2% по отношению к базовым данным), но в перспективе двух лет аналитики верят или хотят верить в рост – 227 150 руб. за «квадрат» (+5%). Оптимистичен прогноз и по Средней ставке аренды коммерческой недвижимости (все сегменты) – 0% и 5% в отчетные периоды.

Больше всего надежд возлагается на сегмент столичного стрит-ритейла в пределах Садового кольца. Это касается и стоимости купли-продажи, и аренды. Так, ожидаемая Средневзвешенная цена помещений street-retailк середине 2017 г. составит 1 042 581 руб. за кв. метр (+2%) и 1 089 258 руб. к середине 2018 г. (+6%); а Средневзвешенная ставка аренды  - 63 365 рублей (+1%) и 66 510 рублей (+6%). Подобные ожидания участники проекта аргументируют, в частности, реконструкцией пешеходных улиц, которая в перспективе положительно скажется, например, на оборотах рестораторов. При этом обратим внимание, что индустрия торговой недвижимости в целом по Москве не вызывает у экспертов никаких радужных ожиданий. Средневзвешенная стоимость метра, как полагают аналитики, понизится на 3% и на 1% по отношению ко 2 кварталу 2016 г., а ставка аренды в первом отчетном периоде упадет на 2%, а во втором квартале 2018 г. вернется к уровню 2 квартала 2016 г. Рынок торговой недвижимости максимально подвержен падению розничного товарооборота и остается в представлениях экспертов самым стагнирующим.

Что касается офисов, то аналитики ожидают небольшого снижения цены купли-продажи и позитивной коррекции арендных ставок. Прогнозируемая средневзвешенная цена офисной недвижимости в отчетные периоды составляет - 225 941(-3%) и 230 708 (-1%) руб. за кв. м. Средние ставки аренды в классах А и В продолжат снижаться в годовой перспективе (-1%), однако через два года, согласно коллективным надеждам, вырастут в классе А – на 2%, в классе В – на 4%. Уровень вакантных площадей, согласно прогнозам, будет снижаться, причем в классе А вдвое быстрее, чем в В (минус 12 и 5% по отношению ко второму кварталу 2016 г.). Специалисты полагают, что при ограничении объемов ввода вырастет поглощение площадей, а спрос на класс А будет находиться на высоком уровне.

В жилом секторе эконом-класса ожидается позитивная корректировка цен – до 196 589 руб. за кв. м в 2017 г. (+1%) и 204 397 в 2018 г. (+5%).

В целом можно констатировать, что эксперты не верят в дальнейшее падение рынка либо не хотят в него верить. Аналитики полагают, что нисходящий цикл в экономике завершен, но и скорого восстановления не ожидают. Важно подчеркнуть, что даже при самых оптимистичных официальных прогнозах уровня инфляции (6-7% в год), в реальных цифрах рассмотренные показатели будут находиться в отрицательной зоне.

В связи с нестабильной и порой мало предсказуемой ситуацией в экономике некоторые участники консенсус-прогноза по ряду параметров значительно разошлись во мнениях с консенсус-прогнозом.

Максимальное отклонение в меньшую сторону на конец прогноза - по средневзвешенной цене на торговую недвижимость – на 44%, максимальное отклонение - по средней ставке street-retail в центре - составило +80%.

В рамках проекта Консенсус-прогноз участники рынка не только заполняют анкеты с важнейшими индикаторами, но и составляют описательные прогнозы.

Илья Гришин, генеральный директор «Ритейл Консалтинг Групп»: «В ближайшее время (от пары месяцев до 3-х лет) для расчета по межбанковскому обслуживанию может быть введена единица (коин, биткоин, лямда или назовите ее как хотите), которая будет обеспечена множественными параметрами:

- стоимость драгметаллов или их кросс-курсы (золото/никель/палладий);

- кросс-курс по драгметаллам и Индексам промышленного производства;

- возможно появление некоторых иных Индексов (квартальных, годовых и так далее), отображающих реальную картину экономической активности государства или банковского сектора.

К «искажающим картину» факторам сегодня уже официально относят вторичные обязательства. Именно они мешают оценке реальных рисков. В силу инертности процессов в финансовой сфере от них может быть постепенный отказ. Они уже и так теряют свою привлекательность, но процесс этот не быстрый.

В результате этих двух факторов, а может быть и бОльшего их количества, произойдет переоценка стоимостей национальных валют. В этом случае произойдет глобальная и непредсказуемая (для нас с вами) переоценка стоимостей всего, и в первую очередь:

- кросс-курсов национальных валют;

- недвижимости;

- товаров люксового сегмента и элементов роскоши;

- всех остальных товаров».



иГРОКИ РЫНКА

Консалтинг и брокеридж

RRG

AIG European Real Estate Fund купили складской комплекс

Консалтинг и брокеридж

Cushman & Wakefield

Израиль пьет минеральные воды в Кисловодске

Консалтинг и брокеридж

Blackwood

Материалы по теме

Исследования рынка

Консенсус-прогноз: реальность оказалась хуже прогнозов

В третьем квартале 2014 года сразу несколько фактических показателей рынка коммерческой недвижимости Москвы существенно - более, чем на 10% - вышли за рамки экспертных прогнозов. Среди них - цена на торговую недвижимость в целом, цена и ставки аренды на объекты street-retail и объем вакантных площадей офисов класса А. Однако, показатели общего состояния рынка – средневзвешенная цена и средняя арендная ставка коммерческой недвижимости, а также средняя цена квадратного метра жилья эконом-класса – отличаются от прогнозных не более, чем на 1%, что является весьма точным показателем.
12.12

журнал CRE 22-1 (358)

16.12.2019-15.01.2020
Девелопмент: Строительный обряд Несмотря на восстановление девелоперской активности и завершение острой фазы пятилетнего кризисного цикла, на рынок по-прежнему влияют дорогое финансирование, спад покупательской способности, изменение потребительского поведения и трансформация кадровых и логистических сегментов.  Консалтинг: Запишитесь на консультацию Увеличение спроса на консультационные услуги во всех сегментах, рост интереса к запросам для новых и нетрадиционных формато...

Популярное

Сделка

Morgan Stanley можно поздравить!

Часть «Галереи» в Петербурге наконец-то продана. Morgan Stanley удалось закрыть сделку в конце декабря. Арабский фонд Mubadala приобрел 49%. 
17.01
Сделка

Sminex выбрал Сeo Spaces

Sminex заключил крупнейшую сделку по аренде сервисных офисов, арендовав 3100 кв. м в Сeo Spaces на Кадашевской набережной.
 
17.01
Инвестиции

«Олимпийский» потягается с «Октябрем»

В Москве откроют альтернативную площадку для кинопоказов.
 
17.01
Проект

IKEA отходит от привычных форматов

IKEA построит в Вене торговый центр нового типа.
 
17.01
Сделка

Renaissance Development продала часть Neva Towers

Компания Metrika Investments, структура концерна «Россиум», купила у Renaissance Development часть МФК Neva Towers в деловом центре «Москва-сити» - около 56 000 кв. м офисов.
21.01
Проект

MR Group построит на Волоколамском

На Волоколамском шоссе появится крупнейший жилой проект от MR Group.
 
21.01
Проект

«Колди» построит второй БЦ у Павелецкого вокзала

Офисный комплекс класса А площадью 35 тыс. кв. м станет второй очередью кластера, который уже реализует «Колди».
20.01

подпишись НА эксклюзивные новости cre