Рынок больше падать не будет, но и восстановится нескоро

Группа экспертов различных компаний приняла участие в создании консенсус-прогноза развития рынка коммерческой и жилой недвижимости Москвы на ближайшие 2 года. Как свидетельствуют консолидированные данные, аналитики консалтинговых, инвестиционных, риэлторских и других компаний перешли от позиции «бесконечных поисков дна» к весьма умеренному оптимизму. Что это? Желание «уговорить» рынок на стабильность или «обоснованный» прогноз? Узнаем через 2 года. 

4397

Группа экспертов различных компаний приняла участие в создании консенсус-прогноза развития рынка коммерческой и жилой недвижимости Москвы на ближайшие 2 года. Как свидетельствуют консолидированные данные, аналитики консалтинговых, инвестиционных, риэлторских и других компаний перешли от позиции «бесконечных поисков дна» к весьма умеренному оптимизму. Что это? Желание «уговорить» рынок на стабильность или «обоснованный» прогноз? Узнаем через 2 года.

Если рассматривать прогнозы на год (ко 2 кварталу 2017 г.), то основная масса показателей находится в небольшой отрицательной зоне. Однако в перспективе двух лет (2 квартал 2018 г.) эксперты ожидают небольшого, но роста. В этот раз мы прогнозируем исключительно в рублях.

Проект «Консенсус-прогноз» – консолидированное мнение экспертов рынка недвижимости о динамике ключевых показателей в коммерческом и жилом сегментах. Он основан на большом количестве экспертных оценок, что снижает его субъективность и делает достаточно точным даже в нестабильных экономических условиях. Подобная форма прогнозирования давно стала общепринятой практикой в сфере финансов и фондовых рынков, в то время как в секторе недвижимости Москвы консенсус-методика до 2012 г., когда RRG впервые выступила с данной инициативой, не использовалась. С тех пор консенсус-прогноз проводился дважды и зарекомендовал себя как достаточно эффективный и надежный инструмент. В III глобальном консенсус-прогнозе принимают участие порядка 20 игроков, в частности, Cushman&Wakefield, JLL, RRG, Blackwood, Welhome, «Ритейл Консалтинг Групп», StrategyCapitalAdvisor, PrimeQuality, RuslandSP и другие.

В качестве базы, относительно которой эксперты давали прогнозы, были взяты данные компаний RRG и Cushman&Wakefield за второй квартал 2016 г. При подготовке консенсус-прогноза эксперты высказали свое мнение о динамике ряда ключевых показателей, в числе которых - макроэкономические индикаторы, средневзвешенная цена в сегментах недвижимости, средневзвешенные ставки аренды, уровень вакантных площадей и др.

Примечательная тенденция зафиксирована в прогнозах по важнейшим макроэкономическим показателям. Так, аналитики ожидают дальнейшего ослабления национальной валюты при позитивной динамике стоимости барелля нефти марки Brent. Ожидаемая цена барелля к середине 2017 г. составит 48 долларов (+1% относительно базы – 2 квартала 2016 г.), к середине 2018 г. – 51 доллар (+8%), при этом прогнозируемый курс доллара США в отчетные периоды составит 68 руб. (+2%) и 71 рубль (+7%), евро – 76 (+2%) и 79 руб. (+6%), соответственно. Вероятно, аналитики ожидают некоторого ослабления влияния стоимости нефти на курс рубля.

Что касается динамики ценника купли-продажи и аренды в различных сегментах рынка недвижимости, то достаточно позитивный прогноз получен по основному обобщенному индикатору – Средневзвешенная цена коммерческой недвижимости (все сегменты) в Москве. Относительно первого периода прогнозирования эксперты сохраняют пессимизм – 213 410 руб. за кв. метр (-2% по отношению к базовым данным), но в перспективе двух лет аналитики верят или хотят верить в рост – 227 150 руб. за «квадрат» (+5%). Оптимистичен прогноз и по Средней ставке аренды коммерческой недвижимости (все сегменты) – 0% и 5% в отчетные периоды.

Больше всего надежд возлагается на сегмент столичного стрит-ритейла в пределах Садового кольца. Это касается и стоимости купли-продажи, и аренды. Так, ожидаемая Средневзвешенная цена помещений street-retailк середине 2017 г. составит 1 042 581 руб. за кв. метр (+2%) и 1 089 258 руб. к середине 2018 г. (+6%); а Средневзвешенная ставка аренды  - 63 365 рублей (+1%) и 66 510 рублей (+6%). Подобные ожидания участники проекта аргументируют, в частности, реконструкцией пешеходных улиц, которая в перспективе положительно скажется, например, на оборотах рестораторов. При этом обратим внимание, что индустрия торговой недвижимости в целом по Москве не вызывает у экспертов никаких радужных ожиданий. Средневзвешенная стоимость метра, как полагают аналитики, понизится на 3% и на 1% по отношению ко 2 кварталу 2016 г., а ставка аренды в первом отчетном периоде упадет на 2%, а во втором квартале 2018 г. вернется к уровню 2 квартала 2016 г. Рынок торговой недвижимости максимально подвержен падению розничного товарооборота и остается в представлениях экспертов самым стагнирующим.

Что касается офисов, то аналитики ожидают небольшого снижения цены купли-продажи и позитивной коррекции арендных ставок. Прогнозируемая средневзвешенная цена офисной недвижимости в отчетные периоды составляет - 225 941(-3%) и 230 708 (-1%) руб. за кв. м. Средние ставки аренды в классах А и В продолжат снижаться в годовой перспективе (-1%), однако через два года, согласно коллективным надеждам, вырастут в классе А – на 2%, в классе В – на 4%. Уровень вакантных площадей, согласно прогнозам, будет снижаться, причем в классе А вдвое быстрее, чем в В (минус 12 и 5% по отношению ко второму кварталу 2016 г.). Специалисты полагают, что при ограничении объемов ввода вырастет поглощение площадей, а спрос на класс А будет находиться на высоком уровне.

В жилом секторе эконом-класса ожидается позитивная корректировка цен – до 196 589 руб. за кв. м в 2017 г. (+1%) и 204 397 в 2018 г. (+5%).

В целом можно констатировать, что эксперты не верят в дальнейшее падение рынка либо не хотят в него верить. Аналитики полагают, что нисходящий цикл в экономике завершен, но и скорого восстановления не ожидают. Важно подчеркнуть, что даже при самых оптимистичных официальных прогнозах уровня инфляции (6-7% в год), в реальных цифрах рассмотренные показатели будут находиться в отрицательной зоне.

В связи с нестабильной и порой мало предсказуемой ситуацией в экономике некоторые участники консенсус-прогноза по ряду параметров значительно разошлись во мнениях с консенсус-прогнозом.

Максимальное отклонение в меньшую сторону на конец прогноза - по средневзвешенной цене на торговую недвижимость – на 44%, максимальное отклонение - по средней ставке street-retail в центре - составило +80%.

В рамках проекта Консенсус-прогноз участники рынка не только заполняют анкеты с важнейшими индикаторами, но и составляют описательные прогнозы.

Илья Гришин, генеральный директор «Ритейл Консалтинг Групп»: «В ближайшее время (от пары месяцев до 3-х лет) для расчета по межбанковскому обслуживанию может быть введена единица (коин, биткоин, лямда или назовите ее как хотите), которая будет обеспечена множественными параметрами:

- стоимость драгметаллов или их кросс-курсы (золото/никель/палладий);

- кросс-курс по драгметаллам и Индексам промышленного производства;

- возможно появление некоторых иных Индексов (квартальных, годовых и так далее), отображающих реальную картину экономической активности государства или банковского сектора.

К «искажающим картину» факторам сегодня уже официально относят вторичные обязательства. Именно они мешают оценке реальных рисков. В силу инертности процессов в финансовой сфере от них может быть постепенный отказ. Они уже и так теряют свою привлекательность, но процесс этот не быстрый.

В результате этих двух факторов, а может быть и бОльшего их количества, произойдет переоценка стоимостей национальных валют. В этом случае произойдет глобальная и непредсказуемая (для нас с вами) переоценка стоимостей всего, и в первую очередь:

- кросс-курсов национальных валют;

- недвижимости;

- товаров люксового сегмента и элементов роскоши;

- всех остальных товаров».



иГРОКИ РЫНКА

Консалтинг и брокеридж

RRG

AIG European Real Estate Fund купили складской комплекс

Консалтинг и брокеридж

Cushman & Wakefield

Израиль пьет минеральные воды в Кисловодске

Консалтинг и брокеридж

Blackwood

Материалы по теме

Исследования рынка

Консенсус-прогноз: реальность оказалась хуже прогнозов

В третьем квартале 2014 года сразу несколько фактических показателей рынка коммерческой недвижимости Москвы существенно - более, чем на 10% - вышли за рамки экспертных прогнозов. Среди них - цена на торговую недвижимость в целом, цена и ставки аренды на объекты street-retail и объем вакантных площадей офисов класса А. Однако, показатели общего состояния рынка – средневзвешенная цена и средняя арендная ставка коммерческой недвижимости, а также средняя цена квадратного метра жилья эконом-класса – отличаются от прогнозных не более, чем на 1%, что является весьма точным показателем.
12.12

журнал CRE 11-12 (389-390)

Июнь (1-2)
Журнала можно купить в редакции (тел. 8-499-490-04-79). Номер вышел при поддержке:   Алютех https://alutech-group.com/   MD Facility Management www.mdpm.ru   Raven Russia www.rrpa.ru В НОМЕРЕ: Актуально ЛЕДНИКОВЫЙ ПЕРИОД Насколько холодное противостояние лидеров России и Запада заморозило инвестиции     Тема номера КОРОННЫЕ ФОРМАТЫ Какие решения будут актуальны уже завтра?   Тенденции СПАСИБО ЗА ПОКУПКУ В продуктовом ритейле продолжается консолидаци...

Популярное

Игроки рынка

На российский рынок выходит новый брокер

Компания Avison Young, входящая в топ-10 международного рейтинга брендов коммерческой недвижимости, будет развиваться в России на базе брокерского и консалтингового подразделений GVA Sawyer.
27.07
Проект

Если Агаларов не идет на рынок, то рынок идет к Агаларову

Филиал «Даниловского рынка» займет 3000 кв. м в проекте Эмина Агаларова Estate Mall.

26.07
Сделка

АШАН снял 40 000 кв. м в «Русич-Холмогоры»

Около 16 тыс. кв. м будут отданы под специфические температурные режимы ритейлера. Это возможно крупнейшая сделка для традиционного ритейла на складском рынке в этом году.
26.07
Сделка

БЦ «Автозаводский» приобрел китайский инвестор

Консультантом сделки по продаже делового центра площадью около 6 тыс. кв. м выступила входящая в ассоциацию КОКОН компания Century 21 Street Realty.

28.07
Сделка

Hochland выбрал для офиса Space1 ЛеФОРТ

Производитель сыра займет пространство площадью 1142 кв. м. Консультантом сделки выступила компания JLL.

26.07
Проект

На Вернадского объединят фуд-холл, коворкинг и барное пространство

Общая площадь семиэтажного здания 4Rooms City составит 36 тыс. кв. м. Открытие запланировано на ближайшую осень.
26.07
Открытие

«ДНС» открыл магазин нового формата в ТРЦ «Мозаика»

Площадь точки составляет 1 845 кв. м. В проекте реализованы сервисные зоны, кофе-зона, а также появится игровая зона с приставками Nintendo.
27.07

подпишись НА эксклюзивные новости cre