Продажи федерального государственного имущества на электронных торгах стартуют уже в ноябре. Минэкономразвития подготовило соответствующее распоряжение и сейчас разрабатывает механизмы унификации различных видов торгов. Однако специалисты рынка недвижимости предупреждают, что продажа активов через электронные площадки может завести процесс реализации государственного имущества в тупик. Эту проблему обсуждали представители Минэкономразвития, государственных компаний и эксперты по недвижимости на круглом столе «Рынок государственной и корпоративной собственности в эпоху электронной коммерции».
Курс на электронику
Для продажи госимущества в декабре 2015 г. правительство РФ утвердило шесть электронных площадок. В ноябре 2016 г. должны стартовать первые продажи федерального имущества на электронных торгах. Идея приватизации снова набирает обороты. Одновременно активизировалась реализация непрофильных активов государственных компаний. Продажа этого имущества осуществляется теми же способами и с использованием тех же механизмов, которые применяет государство в отношении сделок с госактивами. В основу этих механизмов положен принцип публичности, который на практике означает продажу на открытом аукционе.
Совокупно государственное и корпоративное имущество составляют новый значительный по объему рынок, который повлияет и на ценообразование на рынке частного имущества, и на способы работы, и на механизмы заключения сделок.
В целом количество государственных предприятий, по оценкам МВФ, составляет более 30 тыс. В это число входит более 8 тыс. акционерных обществ. Имущественный комплекс, правообладателями которого являются государственные предприятия, включает более 430 тыс. зданий и сооружений, расположенных на 72 тыс. земельных участков общей площадью 32 млн га.
Этот «совокупный» рынок является регулируемым – правила работы на нем определяет государство. И сейчас государство планирует проводить все сделки с госучастием (а в перспективе и сделки с участием имущества госкомпаний) через выбранные электронные площадки. А это значит, что на профессиональный рынок, где до сих пор работали консалтинговые компании, маркетинговые компании, оценщики, рекламщики и продавцы, выходит новый игрок – электронный агрегатор, которому государство доверило заключение сделок в своих интересах.
В поиске специалистов
В Минэкономразвития признают серьезные трудности с продажей имущества на электронных площадках, в том числе связанные с их интерфейсом, отсутствием унификации процедур торгов, а главное - недостатком профессиональных продавцов, специализирующихся на разных видах имущества. Сейчас, помимо 6 упомянутых электронных площадок, сделками с госимуществом могут заниматься отобранные государством 23 инвестиционных фонда. В основном это зарубежные компании. Из российских в этом списке присутствуют: Газпромбанк, ВТБ Капитал, Альфа-банк, Тройка Диалог, ВЭБ, Сбербанк, МДМ банк. Однако эти компании далеки от специфики продажи конкретных объектов недвижимости. Они могут структурировать сделки с объектами масштаба Башнефти, но они не занимаются массовыми продажами, тем более - аукционами.
Как рассказал Иван Безменов, заместитель директора Департамента корпоративного управления Минэкономразвития, сейчас разрабатывается возможность создания набора универсальных площадок с единым интерфейсом и единой автоматической регистрацией и обширной группой аккредитованных профессиональных продавцов. «Сейчас мы занимаемся унификацией процедуры торгов, поскольку есть много разных видов торговли: конфискат продается в одном порядке, приватизация – в другом, аренда - в третьем. Возможно, будет один интерфейс с единой автоматической регистрацией на 6-10 площадках. Кроме того, у Российской федерации сейчас есть потребность в профессиональном взгляде: в специализированных компаниях, которые знают, как продавать недвижимость, акции и т.д. Необходимы специалисты для разных видов имущества, предлагаемого рынку. Мы не рассматриваем электронные торги как единственный и безусловный на настоящем этапе инструмент для возможных продаж».
По словам Ивана Безменова, в аналогичных специалистах нуждаются и государственные корпорации: «Госкомпании хотят привлекать профессиональных продавцов. Пока мы находимся на этапе работы с компаниями по составлению графика работы с непрофильными активами. Консультанты могут сделать интересные предложения: например, объединить активы в один лот, что позволяет решить задачу продажи неликвида».
Пока государство предлагает госкомпаниям прибегать к услугам все тех же 23 инвестконсультантов, а также сотрудничать с электронными торговыми площадками, которые работают в сегменте госзаказа и не занимаются организацией аукционов.
Инструмент, а не технология
Эксперты и представители власти в один голос утверждают, что электронная площадка - это только инструмент, а вовсе не технология. «Мы несколько лет назад совершенно случайно стали участниками этого рынка, сами того не желая, - рассказывает Андрей Бойко, коммерческий директор B2B-Center. - Компании в какой-то момент поняли, что 300 тысяч юридических лиц и 150 тысяч дополнительных посетителей, которые приходят на нашу площадку, — неплохой рынок, и стали публиковать объекты на продажу. Через нас проходят миллиарды, но мы не занимаемся продажей имущества специализированно. Мы могли бы сотрудничать с консультантами, если есть необходимость».
Вопрос с продвижением и подготовкой объектов к продаже должны решать специалисты, которые проводят оценку инвестиционной привлекательности и предпродажную подготовку активов, ищут покупателя. Илья Шуравин, управляющий партнер Rusland SP, отмечает, что анализ актива, при условии привлечения профильных специалистов, занимает 3-4 дня и может быть довольно бюджетен. Без узкоспециализированных специалистов в штате та же работа может занимать месяц и дольше. «Без соответствующей проверки актив может оказаться «котом в мешке», не проведя ее, трудно привлечь серьезного инвестора», - уверен Илья Шуравин.
Виктор Козин, вице-президент Группы BECAR, подтверждает, что идентификация объекта – важнейший фактор определения его цены. «Государственные и корпоративные собственники зачастую пренебрегают подготовкой активов к продаже. К примеру, большинство выставленных на продажу активов не имеют никакого технического описания. А между тем, не зная всех характеристик, собственник при продаже может как недооценить, так и переоценить актив. Поэтому в процесс нужно вовлекать профессиональных консультантов, которые не только могут определить реальную стоимость актива, но и повысить ее, в том числе, за счет проведения технического аудита и инвестиционного анализа».
Непрофиль и неликвид
Однако не у всех корпоративных собственников есть ресурсы на проведение этих процедур и средства для обращения к консультантам. «Непрофильные активы продаются с большим дисконтом, мы не смотрим на это как на бизнес», - говорит Павел Лобов, начальник департамента управления собственностью ОАО «Россети». По его словам, компания не имеет возможности вкладывать деньги в непрофильный бизнес – то есть в улучшение и повышение инвестиционной привлекательности непрофильного актива.
В итоге сегодня консалтинговые компании мало работают с государственными и корпоративными активами, так как государство не готово платить за консалтинг и предпродажную подготовку. Андрей Степаненко, генеральный директор РАД, отмечает, что речь идет о низкой рентабельности бизнеса по оценке и подготовке активов к продаже: «Как правило, федерация, в принципе, не готова тратить деньги на то, чтобы «причесывать» эти объекты, готовить их к продаже, повышать капитализацию, тем более у них часто нет даже бюджета, чтобы нанимать консультантов».
Однако, учитывая, что достаточно большой объем госимущества и корпоративного имущества это - неликвид, без подготовки и помощи консультантов он вряд ли будет продаваться. Например, Галина Горина, заместитель директора департамента корпоративного управления и управления имуществом ПАО «РусГидро», рассказывает о социальной инфраструктуре для работников, обслуживающих ГЭС, построенной в советские времена. «Рядом с ГЭС строились дома для персонала, школы, больницы, сады. И все это оказалось на балансе у РусГидро после акционирования. Реализация непрофильных активов в энергетике — это как раз эти объекты. Это все неликвид. Например, у компании на балансе есть около 350 квартир, которые остались после строительства ГЭС в п. Талакан в 300 км от китайской границы. За 7 лет удалось продать только 5 квартир», - говорит она. Точно так же дела обстоят с железными дорогами, мостами - это неликвидные объекты, потому что никто не хочет содержать их. По словам Галины Гориной, сейчас компания привлекает консультантов для реализации непрофильных активов, одним из критериев эффективности которых является количество реализованного неликвида.
Представитель ПАО «ФСК ЕЭС» отметил, что реализация непрофильного имущества является частью программы повышения эффективности операционной деятельности, и в интересах компании - реализовать непрофильные объекты максимально быстро, эффективно и экономически выгодно. По его словам, с начала 2016 г. выручка от реализации непрофильного имущества компании и дочерних обществ составила ориентировочно 2 млрд руб. Посредством электронной торговой площадки было реализовано около 39 лотов, обычным способом — 4.
В целом эксперты уверены, что сами по себе электронные агрегаторы добросовестно выполняют свою функцию: размещают у себя активы и проводят электронные торги. Все остальное – реклама, маркетинг, поиск покупателей – за рамками их компетенции. Но эффективность реализации объекта определяется не формой проведения аукциона, а качеством предпродажной подготовки. «Успех обусловлен грамотной маркетинговой стратегией, умением найти заинтересованных инвесторов. Все это - работа для профессионального организатора продаж – специалиста, знающего рынок и его игроков, умеющего правильно позиционировать объект. При наличии профессионально выполненной предпродажной подготовки объекта способ проведения аукциона может быть любым – электронным или «молоточным», - подытоживает Андрей Степаненко.
