Александр Перфильев, директор департамента складской и индустриальной недвижимости ILM
Я наблюдаю за складской недвижимостью уже в течение 10 лет, и на моей памяти это уже второй экономический кризис. В период стагнации многие компании вынуждены выживать. Они сокращают издержки, штат и проводят различные мероприятия по повышению эффективности своего бизнеса.
Тема оптимизации всегда актуальна в логистике. Большинство компаний рассматривают экономию на складе как обязательную статью снижения издержек.
Существует как минимум четыре основных способа оптимизации расходов на склад: управление запасами, изменение технологии хранения, изменение площади склада, а также экономия за счет улучшения коммерческих условий. Первые два способа оптимизации относятся к логистике, а два последних - к сфере недвижимости.
В логистике есть термин: затраты по хранению на единицу продукции. Именно на этот показатель ориентируются директора по логистике и предпринимают усилия по снижению затрат.
При изменении технологий хранения компания проектирует увеличение емкости склада за счет размещения большего количества паллето-мест. Например, можно перейти с широкопроходной технологии расстановки стеллажей на узкопроходную. Возможен и другой вариант, когда на одной из частей склада размещаются глубинные стеллажи или шатловая система. Так, на стандартном складе класса А средний коэффициент утилизации составляет 1,2-1,5. Это означает, что на 1000 кв. м склада можно хранить 1200-1500 европаллет (размер европаллета составляет 1,2*0,8 м). Там, где применяется узкопроходная технология, можно приблизиться к коэффициенту 1,8, а при использовании глубинных стеллажей на 1000 кв. м склада можно разместить 2000 и более паллет. Новые стеллажи, техника для их обслуживания, а также новые технологии размещения, как правило, требуют инвестиции.
Каждый логист умеет проводить ABC анализ. В его основе лежит принцип Парето - 20% всех товаров обеспечивают 80% оборота. Согласно этому принципу, от товара, на который отсутствует спрос, следует избавляться. Иногда дешевле утилизировать, чем годами платить за хранение такого груза.
Существуют и исключения, когда есть необходимость в таком хранении. Например, склады запасных частей, которые обязаны хранить детали под замену. Но в большинстве случаев после анализа часть склада высвобождается.
Помимо этого, проводится анализ эффективности размещения товаров на складе. Довольно часто коробка небольших размеров занимает место, где можно разместить груз размером с холодильник. Существуют методики, которые позволяют оптимизировать размещения и высвободить дополнительные площади. Программа WMS – это система управления складом, позволяющая организовывать размещение более эффективно.
Если часть склада не используется либо компании удалось высвободить площади путем оптимизации, то необходимо предпринять попытку возврата излишних помещений арендодателю. Если же возможности возврата нет либо склад является собственностью компании, то свободные площади сдаются в субаренду(аренду), либо в этой части склада оказываются услуги ответственного хранения. В случае субаренды компания может предлагать потенциальным арендаторам ставки ниже рынка, потому что в данном случае ее основная задача не заработать, а снизить свои затраты на владение складом.
Вариант переезда в новый склад меньшей площади также может быть рассмотрен как один из путей снижения издержек. Следуя этому пути, помимо уменьшения площади есть возможность получить лучшие коммерческие условия и дополнительные арендные каникулы. Это существенным образом влияет на суммарные затраты на новый склад. Иногда, воспользовавшись всеми этими преференциями, компании почти в 3 раза снижают свои затраты на аренду склада. Мне известны случаи, когда были арендованы склады площадью 20 000 кв. м при фактических потребностях на уровне 10 000 кв. м. Такое могло произойти по разным причинам, но, как правило, история у всех почти всегда одинаковая: перед кризисом взяли площади немного с запасом, с учетом расширения, а бизнес и товарооборот сократился. При ставке в 6 000 руб. в год за 1 кв м такая компания тратит 120 млн руб. в год. Если они переедут на склад вдвое меньшей площади и получат ставку 5 000 руб. в год (на 15% ниже), их затраты уменьшатся до 51 млн. Можно только представить, что нужно предпринять отделу продаж, чтобы получить дополнительную чистую прибыть в размере 50 млн руб.!
Что касается улучшения коммерческих условий, то ни в 2008-2009 гг., ни сейчас я не встречал ни одну компанию арендатора, которая бы не обратилась к арендодателю с просьбой о дополнительной скидке и преференциях сверх того, что оговорено в долгосрочном договоре аренды. С таким предложением обращались все компании, независимо от их статуса, размера арендованных площадей, сферы деятельности или страны происхождения. Скидку просили и небольшие российские компании, и транснациональные гиганты. Большинство собственников помещений в той или иной мере шли на уступки.
Если год назад самым распространенным было обращение о переводе из долларовых контрактов в рублевые либо фиксация курса, а также скидка в случае рублевых контрактов, то трендом этого года является выход с предложением о заморозке ежегодной индексации. Сразу хочу заметить, что на повторные уступки арендодатели идут неохотно. Ведь владельцам недвижимости и девелоперам в кризис также приходится не сладко. Их давят кредиты, снижение денежного потока, вызванное теми самыми скидками, и пустые помещения, которые в это непростое время сдаются с большим трудом. Однако и здесь собственники подходят к вопросу уступок избирательно и каждый случай рассматривают индивидуально.
Подводя итог, могу сказать, что самым лучшим рецептом оптимизировать затраты на склад является использование всех этих методик. Сейчас, несмотря на кризис, все больше компаний прибегает к услугам профессиональных консультантов. Это относится как к изменениям в логистических технологиях, так и к вопросам, касающимся склада как недвижимости. Наблюдается четкая тенденция - собственники бизнеса чаще обращаются к консультантам, чем нанятые ими профессионалы. Последние не всегда могут обосновать необходимость внешнего консалтинга и часто боятся показаться перед собственником некомпетентными в этих вопросах. На самом деле собственные специалисты по логистике и топ-менеджмент могут проводить оптимизацию самостоятельно. Но, как правило, на это уходит больше времени, выше риск ошибок, достигается меньшая эффективность, а на внедрение тратится больше людских и финансовых средств. Консультант, который выполнил десятки подобных проектов, столкнулся на своем пути со множеством ошибок, быстро предлагает наиболее эффективное решение в каждом конкретном случае. Профессиональный консультант знает рынок, ограниченные по времени специальные предложения, имеет отличные навыки переговорщика и возможность выбрать лучший склад из всего рынка предложений.
