Дмитрий Пьявкин, консультант департамента стратегического консалтинга RealJet
В последнее время на рынке торговой недвижимости все чаще проявляет себя несколько относительно новых тенденций, связанных с диверсификацией девелоперами рисков незаполнения пустующих площадей в ТЦ.
Ни для кого не секрет, что рынок торговой недвижимости сегодня прогнулся достаточно сильно — как с точки зрения ставок аренды, так и с точки зрения получения других нематериальных преференций торговыми операторами. Девелоперы, понимая, что они теряют больше на пустующих площадях, чем на заполненных даже по самой минимальной ставке, предпочитают, конечно, второе, и охотнее идут на компромиссы.
Но как бы то ни было, в кризис сетевые ритейлеры становятся все менее «поворотливыми» в плане принятия решения о входе в тот или иной торговый проект. Уступки девелоперов не всегда способны мотивировать сетевика «расти и развиваться». Поэтому сегодня более активную роль в торговых центрах начинают играть индивидуальные предприниматели. В кризис они выглядят более гибкими и уверенными, чем сетевые ритейлеры. Связывать это можно с несколькими объективными причинами. Во-первых, им проще принимать решения — у них нет головного офиса, с которым нужно согласовывать каждый шаг. Кроме того, они более свободны в оптимизации затрат: они сами ездят на производство, делают закупки, обзванивают клиентов, оперативно предоставляют скидки. Поэтому активное развитие ИП в ТЦ можно считать трендом и неким антикризисным решением для девелопера - ИП платят на 30% больше, чем крупные сети. Поэтому для девелопера это может быть отчасти палочкой-выручалочкой, способной компенсировать потери от сетевиков.
Еще одним трендом, связанным с переформатированием торговли внутри ТЦ, можно считать видоизменение формата и специфики «трафикогенерирующих» ритейлеров. Их становится больше, они уменьшаются в размерах и сообща выполняют функцию привлечения потребителей в ТЦ. Компания RealJetи по своим торговым центрам наблюдает эту очевидную тенденцию, когда распространенной практикой становится появление своего «якоря» абсолютно на каждом этаже в ТЦ: продуктового супермаркета — на первом; fashion- или спортивного ритейлера — на втором, оператора детских товаров или зоны развлечений — на третьем. Необходимость привлечения нескольких трафикообразующих операторов в проект можно связывать с ослабевающей ролью якорей в целом. Поэтому, действуя сообща — в разных форматах, с разными категориями товаров, - можно получить нужное количество посетителей на объекте.
Также сегодня девелоперы активнее привлекают в проекты нестандартных операторов, которых раньше было сложно встретить в ТЦ — вроде городских многофункциональных центров или офисов продаж завтройщиков жилой недвижимости. Другими словами, функции ТЦ сегодня расширяются - это и диверсификация для девелоперов, и определенный запрос от целевой аудитории, которая в одном месте хочет получить все и даже больше.
Меняется и специфика взаимоотношений девелопера и арендатора с точки зрения финансовых условий. Все чаще компании понимают, что важно сотрудничать не только в ценовом русле. Пришло время искать точки соприкосновения и в других плоскостях. Например, сегодня довольно распространена ситуация, при которой собственник уже не зарабатывает на рекламе, а «безвозмездно, то есть даром» помогает арендаторам в поиске своих потенциальных покупателей. Также существуют прецеденты, когда девелопер предлагает якорю или мини-якорю существенный дисконт в обмен на не самую лучшую локацию в торговом центре. Таким образом, якорь генерирует трафик в не самые проходные зоны, в то время как девелопер получает еще одну активную зону в ТЦ. Вариантов неценового сотрудничества может быть много.
Немотря на то, что ситуация в экономике по-прежнему оставляет желать лучшего, а Минэкономики прогнозирует сокращение оборота розничной торговли в России по итогам 2016 г. на 2,7% по сравнению с прошлым годом, сегодня мы фиксируем некоторое оживление ситуации. Если на протяжении последних двух лет ощущалась давящая стагнация, застой, все развивалось тяжело и небыстро, особенно у фэшн-операторов, в последние буквально 2 месяца мы фиксируем возрастание интереса ритейлеров к торговым проектам, причем даже по нетоповым проектам, расположенным не в центре. Ритейлеры приободрились - возможно, в том числе, не последнюю роль здесь играет лояльность девелоперов к ритейлерам, их гибкость и способность идти на компромиссы.
