На протяжении всего 2016 г. роста эксплуатационных расходов торгово-развлекательных центров не наблюдалось. Объемы затрат на эксплуатацию, по данным Департамента управления недвижимостью Colliers International, остались на уровне 2015 г. Рано наступившая зима протестировала, насколько качественно торговые центры сумели подготовиться к холодному периоду.
«Подготовка к следующей зиме в ТРЦ начинается практически с весны. Особенно это касается подготовки системы отопления к отопительному сезону. А в ноябре эксплуатационные службы уже официально переходят на зимний режим, вне зависимости от того, минусовая или плюсовая температура за окном и лежит ли на улице снег, – заявляет Андрей Филиппов, руководитель направления технического обслуживания и эксплуатации Департамента управления недвижимостью Colliers International. – Поэтому уже осенью торгово-развлекательные центры должны завершить весь комплекс мероприятий, чтобы встретить похолодание во всеоружии».
Объем финансирования эксплуатационных работ пережил наибольший спад с началом кризиса в 2014 г., затем в этой части расходов наступила относительная стабилизация. В 2016-м г., несмотря на продолжение экономических проблем и увеличение доли вакантных площадей, объемы финансирования эксплуатационных расходов в ТРЦ в большинстве случаев сохранились на прежнем уровне.
«Тем не менее, – продолжает Андрей Филиппов, – поскольку коммунальные расходы в зимний период существенно возрастают из-за необходимости обеспечения торгового центра отоплением, большинство управляющих компаний каждую зиму проводят меры по оптимизации эксплуатационных расходов. При этом важно не допустить аварийных ситуаций (размораживания систем) и сохранить качество обслуживания ТРЦ на высоком уровне».
Основные мероприятия по подготовке к зимнему периоду заключаются в оптимизации работы самого энергоемкого оборудования в ТРЦ – системы вентиляции и холодоснабжения. Одна холодомашина потребляет до 900 кВт/ч в сутки. Как правило, зимой она не функционирует.
«Работа одной холодомашины обходится торговому центру в среднем порядка 9 000 руб. в сутки или примерно 250 000 руб. в месяц. Если принять во внимание, что в ТРЦ размещается примерно 10-12 машин, то их одновременная работа на средних мощностях обходится торговому центру в пределах 3 млн руб. Поскольку зимой холодомашины не нужны, их отключают до наступления весенне-летнего сезона. Однако мы всегда советуем управляющим компаниям и собственникам ТРЦ не забыть произвести отключение и консервирование холодомашин с участием обслуживающей компании, сертифицированной производителем, во избежание ненужного и излишнего расхода зимой. Вентиляционные установки суммарно потребляют в среднем до 1,2 мегаватт в сутки, расходуя в месяц сумму тоже порядка 3 млн руб. Сократив работу вентиляционно-охладительной системы до 8 часов в сутки (с 11:00 до 19:00), можно, например, сэкономить где-то около 300 000 руб. в месяц на холодоустановках и столько же на вентиляционной системе», – отмечает Андрей Филиппов.
Экономить на теплоснабжении сложнее – регулирование подачи воды происходит автоматически, вода подается из города с одной и той же температурой (чаще всего 130°C, но не ниже 90° C). Снижения теплопотерь можно добиться единожды и навсегда, утеплив магистральные трубы, чтобы тепло не терялось по дороге до конечного устройства – вентустановки. Сократить расходы помогает также проверка теплового контура здания для исключения теплопотерь. Основная теплопотеря зимой происходит во входных группах, поэтому, если возможно, стоит изменить конфигурацию входа и выхода посетителей, чтобы не было прямого ухода тепла через двери.
На зимний период, как правило, на 10-15% увеличивается штатный состав клиннинговой службы – становится больше дворников, появляются трактористы, обеспечивающие уборку территории и вывоз снега. По мнению Андрея Филиппова, оптимизация издержек методом сокращения персонала – это не самый эффективный путь для объектов торговой недвижимости: это следует делать путем автоматизации определенных участков работы.
Еще один способ сокращения издержек, который стал широко применяться последние 2-3 года, - это адаптация импортной техники и оборудования под российские условия ремонта, замещение дорогих европейских комплектующих более недорогими аналогами российского или китайского производства.
«Любая управляющая компания, работающая на объекте не один год, отлично знает сильные и слабые стороны своего торгово-развлекательного центра. И в процессе зимнего обслуживания четко понимает, на чем можно сэкономить без ущерба для качества сервиса, а на чем – не стоит. Неготовность к зиме или излишнюю эксплуатационную «заоптимизированность» у московских объектов уже сложно встретить, разве что у небольших торговых центров. Очевидно, что крупные, региональные и суперрегиональные ТРЦ уже провели необходимую оптимизацию, и скорее всего, ранняя зима для большинства из них не оказалась неожиданностью», – заключает Андрей Филиппов.
