Гостиничная недвижимость Петербурга – итоги года от Knight Frank

Эксперты Knight Frank оценили, как развивался гостиничный рынок Санкт-Петербурга в 2016 г. 

Эксперты Knight Frank оценили, как развивался гостиничный рынок Санкт-Петербурга в 2016 г.

ПРЕДЛОЖЕНИЕ

По итогам 2016 г. суммарный номерной фонд действующих гостиниц Санкт-Петербурга, позиционированных в категории 3-5*, составил 26 792 номера. Из 539 гостиниц 47% реализуется в формате мини-отелей.

Без учета мини-отелей в Санкт-Петербурге действует 288 гостиниц и малых отелей с суммарным номерным фондом 24 579 номеров, из них 216 позиционированы в категории 3*, 55 – в категории 4* и 17 - в категории 5*.

В Санкт-Петербурге действует программа обязательной классификации гостиниц и иных средств размещения. По данным на ноябрь 2016 г. 733 средства размещения, включая гостиницы, мини-отели, малые отели и хостелы, прошли официальную классификацию. Категорию 3-5* официально получили только 244 гостиницы с суммарным номерным фондом 20,7 тыс. номеров. Остальным средствам размещения присвоена категория «без звезд», а также 1-2*. Стоит отметить, что не все средства размещения, функционирующие в Санкт-Петербурге, прошли официальную классификацию, в основном это касается мини-отелей и малых отелей. Срок обязательной классификации отелей к Чемпионату Мира по футболу-2018 истекает 1 января 2017 г.

Качественное предложение распределено неравномерно по районам Санкт-Петербурга  - 71% номерного фонда категории 3-5* сосредоточено в четырех районах: Центральном, Адмиралтейском, Василеостровском и Московском, при  этом гостиницы категорий  4* и 5* преимущественно расположены в Центральном районе.

Несмотря на достаточно большое количество мини-отелей в сравнении с другими городами России – 2 213 объектов, их суммарный номерной фонд составляет только 8% от общего объема номерного фонда Санкт-Петербурга категории 3-5*. Среди всех действующих мини-отелей, позиционированных в категории не менее 3*, 57% расположены в Центральном районе. «Расширение мини-отелей и малых отелей происходит в Санкт-Петербурге преимущественно путем выкупа квартир в доме размещения и/или присоединения к сети отелей соседнего объекта. Нередки случаи, когда в течение нескольких лет собственник мини-отеля последовательно выкупает квартиры на этажах жилого здания и, постепенно расширяясь, отель занимает весь подъезд», - рассказывает Тамара Попова, руководитель отдела исследований Knight Frank St Petersburg.

Среди тенденций гостиничного рынка следует отметить расширение сетей мини-отелей и малых гостиниц, преимущественно находящихся под управлением российских предпринимателей, – по данным на конец 2016 г., 16% всех мини-отелей Санкт-Петербурга входят в определенную сеть, при этом не всегда собственник (как правило, индивидуальный предприниматель) является управляющим.

К сегменту малого отеля (номерной фонд от 16 до 50 номеров) в Санкт-Петербурге относятся 174 средства размещения, позиционированных в категории 3-5*, суммарный номерной фонд таких отелей достигает 19% от общего предложения качественного номерного фонда Санкт-Петербурга.

В городе действуют 17 международных гостиничных операторов, под их управлением находится 31 гостиница категории 3-5* с суммарным номерным фондом 8 438 номеров. На первом месте по номерному фонду в управлении на территории Санкт-Петербурга находится The Rezidor Hotel Group, включающий бренды Radisson и Park Inn, на долю оператора приходится 33% от суммарного номерного фонда гостиниц, функционирующих под зарубежными брендами.

СПРОС

Санкт-Петербург возглавляет рейтинг наиболее посещаемых городов России. В 2015 г. город принял  6,5 млн туристов. По итогам 2016 г., по данным комитета по туризму, ожидается 6,7-6,8 миллионов туристов. Петербург второй год подряд был признан лучшим туристическим направлением в Европе, получив награду World Travel Awards - престижную мировую премию в области туриндустрии.

Объем внутреннего туризма России, по данным Росстата, в 2015 г. составил 50 млн поездок, по результатам 2016 г. ожидается увеличение на 30% в сравнении с прошлым годом. По данным исследования TripBarometer 2016, проводимого компанией Trip Advisor, в 2015 г. среднее число заграничных поездок российских граждан сократилось на 9%.

Всего в Санкт-Петербурге по итогам 2016 г. ожидается около 3 млн иностранных туристов. В структуре иностранного туристического потока произошло изменение – некоторое сокращение туристов из европейских стран компенсировалось существенным ростом туристов из стран Азиатско-Тихоокеанского региона. В рамках безвизового группового обмена в 2015 г. в России побывало 540 тыс. туристов из КНР, из них около 300 тысяч побывали в Санкт-Петербурге. По итогам I полугодия 2016 г. в Россию приехало на 43% больше граждан Китая в сравнении с аналогичным периодом прошлого года. Помимо выгодного курса валюты КНР по отношению к рублю, на рост туристического потока повлияли также отмена виз для групповых путешественников, государственные программы поддержки туризма, а также рост дохода жителей КНР. Согласно прогнозу в соответствии с отчетом компаний Boston Consulting Group и TripAdvisor к 2030 г. более половины мирового туристического потока будут составлять путешественники из Азиатско-Тихоокеанского региона.

Исходя из имеющихся данных, можно говорить о том, что  гостиничный рынок Санкт-Петербурга завершит год с существенным ростом доходности в сравнении с 2015 г. По итогам пикового месяца высокого сезона 2016 г. – июня - средняя месячная загрузка Санкт-Петербургских отелей составляла 81-85%, по итогам июля аналогичный показатель составлял 75-82%. По экспертному мнению крупнейших отельеров, гостиничный рынок Санкт-Петербурга в 2016 г. показал рост средней цены и доходности на номер для всех сегментов.

«Стремительный прирост операционных показателей гостиниц Санкт-Петербурга в 2016 г. пробудил интерес инвесторов к строительству новых объектов, а крупнейшие международные сети - к подписанию контрактов на управление отелями», - отмечает Тамара Попова. В процессе строительства находятся гостиницы, для которых подписаны предварительные договора на управление с международными гостиничными сетями, в том числе с ранее не присутствовавшими в Санкт-Петербурге - Jumerah, Elite World Hotels и Lotte Group. Ожидаемым является открытие второго отеля сети Hilton Worldwide в районе выставочного центра «Экспофорум». Всего до конца 2018 г., согласно предварительно заявленным девелоперами срокам, ожидается ввод в эксплуатацию гостиниц с номерным фондом 1876 номеров, однако возможен перенос сроков для ряда проектов, что не является исключением для гостиничного рынка Санкт-Петербурга.

В течение года также возможна реализация отелей в формате мини-отеля и малого отеля, преимущественно в рамках реконструкции помещения/здания. Реализация данного формата отелей требует меньших временных затрат и занимает в среднем не более одного года. Стоит отметить, что на общее количество мини-отелей Санкт-Петербурга в долгосрочной перспективе существенное влияние окажет возможность принятия законопроекта о запрете/ограничении размещения малых средств размещения в жилых домах.

Существенный рост количества иностранных туристов планируется в 2017-2018 гг., преимущественно на даты проведения Кубка Конфедераций по футболу и Чемпионата Мира по футболу.

По результатам успешного сезона 2016 г. ряд отельеров заявляет о планах существенного повышения цен – рост стоимости номеров, согласно рассматриваемым планам, может составить до 30% в высокий сезон. Стоит отметить, что на выполнение операционных показателей отелей Санкт-Петербурга в течение года существенно повлияли как рост внутреннего туризма, в основном связанного с сокращением количества поездок за пределы России, так и рост туристов из Азиатско-Тихоокеанского региона. При этом стоит отметить, что к ценовому фактору чувствительны как внутренние туристы, так и туристы из КНР, которые в случае роста цен и не столь выгодного соотношения рубль/юань могут переориентироваться на другие направления.

Комитет по инвестициям Санкт-Петербурга разработал программу развития гостиничной отрасли до 2021 г., предполагающую, что за ближайшие пять лет туристический поток  возрастет до 7,3 млн человек, а уровень среднегодовой загрузки отелей увеличится с 61,5% до 63,5%. Программой предусмотрено несколько форм господдержки. Среди них перечислены существующие льготы и новые формы государственной поддержки. Следует отметить уже действующую поправку к закону «О стратегических инвестиционных проектах, стратегических инвесторах и стратегических партнерах Санкт-Петербурга» - порог инвестиций для присвоения гостиничным проектам статуса «стратегического» снижен в 2016 г. с 15 млрд до 1,5 млрд руб., а землю под такие проекты можно получать целевым назначением с льготной арендной ставкой в 1,5% от кадастровой стоимости участка на период строительства.

В целом ситуацию на гостиничном рынке Санкт-Петербурга можно охарактеризовать как позитивную – прирост туристического потока, государственная поддержка инвестиций в гостиничную сферу, формирование туристической инфраструктуры, комплексное продвижение туристического направления на государственном уровне - все это создает благоприятные предпосылки для инвестирования. Тем не менее, ввиду высокой степени неопределенности в экономике и отсутствия возможности привлечения доступного кредитного финансирования, многие инвесторы по-прежнему занимают выжидательную позицию, и, хотя ставка капитализации является высокой в сравнении с другими сегментами недвижимости, риски в данном секторе остаются традиционно большими.

 

 

 

 



иГРОКИ РЫНКА

Knight Frank

Попова Тамара

Консалтинг и брокеридж

Knight Frank

Материалы по теме

Исследования рынка

Экономическая ситуация сильнее повлияла на гостиницы в Москве, чем в Петербурге

Так, показатель доходности на номер в Санкт-Петербурге снизился на 4%, в то время как в Москве – на 10% по итогам за три квартала, рассказывает Дэвид Дженкинс, руководитель департамента гостиничного бизнеса компании JLL. По отношению к результатам 2013 года падение составило 10% в Петербурге и 15% - в Москве.
10.11
Исследования рынка

Люксовые гостиницы Москвы и Санкт-Петербурга: аналитика, тренды, прогнозы

Москва и Санкт-Петербург - единственные города в России, развившие рынок гостиниц класса "люкс", однако рынки этих городов очень сильно отличаются друг от друга.
16.07

журнал CRE 13-14 (349-350)

1.07-31.08.2019
Гипер-: реанимация vs эвтаназия «Ашан» может сократить присутствие в формате гипермаркета в России, другие игроки не исключают, что ритейлер может вообще уйти из страны. Эксперты убеждены, что дело – в кардинальном изменении за посткризисные пять лет покупательского поведения и катастрофическом спаде популярности формата гипермаркета вообще. Потеря доверия Во время экономического форума в Петербурге в кулуарах обсуждались все болезни новой России последних двадцат...

Популярное

Сделка

Неизвестная компания арендовала весь Workki

5-этажный коворкинг Workki на «Комсомольской» полностью реализован моноарендатору. Сделка установила новый рекорд по объёму арендованных площадей гибкого офисного пространства одной компанией.
11.07
Проект

Names откроет более 80 коворкингов

Аяз Шабутдинов планирует запустить сеть коворкингов Names в регионах России.
09.07
Переговоры

Mail.ru может переехать в «Москва-Сити»

Mail.ru Group ведет переговоры об аренде площадей для штаб-квартиры в комплексе, который строят в «Москва-Сити» Олег Малис и Алишер Усманов. Если такая сделка состоится, она станет рекордной в истории рынка аренды офисов.
12.07
Конфликт

«Яндекс» не смог разместиться в WeWork

Компания KR Properties не согласовала «Яндексу» субаренду площадей в коворкинге WeWork в деловом квартале «Красная роза».
11.07
Открытие

«Группа ЛСР» реконструировала комплекс у Кремля

«Группа ЛСР» завершила реконструкцию многофункционального комплекса на острове Балчуг в центре Москвы, объединив три исторических здания под стеклянным куполом.
09.07
Сделка

В МФК «Ленинский 38» появились первые якоря

Подписаны договоры с первыми якорными арендаторами торгового центра в составе МФК «Ленинский 38».
09.07
Конфликт

«Zеленопарк» не будут сносить

Апелляционный суд отклонил иск «Транснефти» и «Газпрома», требовавших снести ТРЦ «Зеленопарк» в Зеленограде.
11.07

подпишись НА эксклюзивные новости cre