14 декабря 2016 г. в рамках XIV Форума субъектов малого и среднего предпринимательства Санкт-Петербурга в Ленэкспо прошел круглый стол с экспертами рынка недвижимости о том, каким должен быть центр современного мегаполиса. Профессионалы рынка комплексно обсудили проблему неоднородного социального населения центра Северной столицы. Организатором круглого стола стала группа компаний «ЛИК ПРО».
Петербург много лет считается привлекательным для инвесторов в сфере как коммерческой, так и жилой недвижимости. Но уже лет 10 назад стало очевидно, что центр города развивается с некоторыми диспропорциями. С элитной недвижимостью соседствуют запущенные дворы-колодцы, а рядом с бутиками открываются дешевые магазины-дискаунтеры. Может ли город сделать так, чтобы центр стал привлекательным и безопасным, или это задача бизнеса и инвесторов?
«В последнее время властями города было многое сделано для того, чтобы превратить Петербург в новый Париж. Посмотрите, какое количество сериалов и фильмов создано о нашем городе. Безусловно, Петербургу надо заботиться об имидже, и центр города должен выглядеть как одно большое пространство для бизнеса – отели, рестораны, музеи, клубы, - открыла дискуссию Наталия Закхайм, руководитель аналитического центра «ЛИК ПРО». - Я долгое время жила за границей и могу рассказать, что характерно для таких городов. В центре города живут очень обеспеченные люди, молодые яппи, и студенты, которые подрабатывают в центре города и там же тратят деньги. Но сегодня в центре Петербурга мы видим совсем иную картину».
Наталия Закхайм отметила, что многие арендаторы небольших коммерческих площадей в центре Петербурга жалеют, что сняли помещение в центре, и отмечают, что «сделали большую ошибку, рассчитывали на большую проходимость, но ее там нет. Пришлось уехать со своим бизнесом в спальный район».
Коммуналки
Эксперты подтвердили, что потенциал у центра города огромный, если бы не сложности с расселением коммуналок, большое количество сомнительных «ночлежек» и отсутствие грамотного управления недвижимостью.
«Потенциал у центра города есть. В относительно приличном состоянии Петроградка, Невский и, конечно, улица Рубинштейна, – отметил Дмитрий Щегельский, президент НП Санкт-Петербургская Палата Недвижимости. - Но сегодняшний центр - как Петербург Достоевского - это или дорогие бутики, или формат «продукты24» непонятного качества. В принципе оба формата нужны, но хотелось бы видеть середину».
Эксперты отметили, что есть в городе и примеры успешной реновации подобных зон, например, проект «Парадный квартал». Но до сих пор огромное количество петербуржцев живут в центре города в коммунальных квартирах, которые не расселяют, потому что считается, будто все «лакомые куски» расселили уже 15 лет назад.
В среднем в Петербурге сегодня около 80 тысяч коммуналок. При этом в наиболее перспективном и престижном Петроградском районе в рамках программы расселения коммунальных квартир за первое полугодие 2016 г. было расселено всего 30.
«Я занимаюсь инвестиционной недвижимостью. И не могу сказать, что в центре не осталось ничего привлекательного. Да, возможно, не под крупные проекты, но под мини-отели и хостелы – вполне. И под недорогие квартиры для студентов – апарт-отели с длительной помесячной арендой - тоже, - сказала Наталия Закхайм. – Но сегодня комфортных предложений для молодежи в центре очень мало. И молодые люди предпочитают селиться в удаленных спальных районах. То время, которое они тратят на дорогу (до четырех часов ежедневно), они могли бы тратить на подработку в том же центре, рядом с домом. А заработанные таким образом (и, кстати, сэкономленные на проезде) деньги оставались бы в центре, стимулируя бизнес, потому что здесь бы их и тратили».
По данным Санкт-Петербургской палаты недвижимости, за последние несколько лет было расселено порядка 20 000 квартир. Впрочем, некое «торможение» в этом процессе может вызывать несоответствие той цены, которую хотят платить инвесторы, той, которую хотят получить потенциальные продавцы.
«Те, кому недвижимость нужна для извлечения прибыли, готовы платить за квартиру не больше 5-6 млн руб. Кроме того, потенциальная недвижимость для расселения очень неоднородна. Одно дело – первая линия, и другое – третий двор на Рубинштейна, - прокомментировал Дмитрий Щегельский. - Впрочем, в городе есть примеры, когда небольшие управляющие компании приводили в порядок «третьи» дворы, и они становились интересны инвесторам, так что как ни банально – во многом привлекательность объекта зависит от адекватного управления и культуры жителей дома».
Хостелы
«Расселением всегда интересовались те, кому интересно делать мини-отели и хостелы, но сейчас этот процесс стало «зажимать» государство, и процесс завис», - считает Дмитрий Щегельский.
Фактически весь 2016 год прошел под знаменем «борьбы» с хостелами. Потенциальные инвесторы и те, у кого уже есть бизнес в сфере средств малого размещения, находятся в подвешенном состоянии и не знают, что будет дальше. Больше всего владельцы доходной недвижимости боятся, что им придется спрашивать разрешения соседей на создание мини-гостиницы, а также что обязательным станет требование к отдельному входу, который во многих домах просто невозможно организовать.
«Беда в том, что не делается разницы между ночлежками и хостелами. В итоге под прицелом оказался весь сегмент малого размещения. Я хочу подчеркнуть разницу. Хостел — это когда в одной комнате стоят несколько кроватей и несколько человек (часто не знакомых друг с другом) там ночуют. В хостеле обязательно нужно следить за соблюдением порядка, но в той же Европе это очень распространенный формат для молодых туристов.
То, что зачастую
называют хостелом в России, – попросту «ночлежка». Вместо нескольких кроватей –
нары в 2-3 яруса, очень плотное проживание на
«С другой стороны, в Петербурге есть много прекрасных примеров мини-отелей на 3—4 комнаты, и это не создает никакой нагрузки на проживающих соседей, - отмечает Наталия Закхайм. - Рынок частных мини-отелей и хостелов в городе можно и нужно поощрять четкими нормами. Рынок серьезно выиграет, если не будет этих ужасных ночлежек. Но, к сожалению, работа по разделению этих двух типов не ведется.
Самое опасное - бездумно предоставить соседям право вето. Тем самым можно просто убить этот рынок. Здесь нужны простые нормы: сколько человек можно размещать на кв. метре, какова допустимая максимальная нагрузка на коммунальное хозяйство дома, и т.п.».
Центр для бизнеса?
Аналитический центр «ЛИК ПРО» накануне форума выяснил у россиян, каким они видят центр современного мегаполиса. Так, 84% опрошенных считают, что центр должен быть ориентирован на платежеспособное население – туристов, молодых специалистов, работающих студентов – с развитием кафе, ресторанов, хостелов, коворкингов, креативных пространств, офисов различных форматов. Всего 9,5% опрошенных считают, что центр города, напротив, должен быть ориентирован на пожилых людей, с развитием бюджетных магазинов, мест отдыха, аптек и тому подобных форматов. 6,5 % опрошенных затруднились с ответом.
Впрочем, мнения экспертов круглого стола разделились кардинально.
«Постановка вопроса «кто должен жить в центре» - не совсем верная. Мы должны предоставлять людям, которые хотят уехать из центра, возможности для этого, чтобы у людей появился стимул переезжать. Пенсионеры и блокадники - консервативны, а их дети скорее предпочтут жилье в районах с развитой инфраструктурой и хорошей транспортной доступностью, к которым центр, увы, пока не относится.
Безусловно, в итоге хотелось бы получить центр города деловой, туристический, современный, но сейчас это не так», - отметил Роман Мерзликин, главный консультант председателя постоянной комиссии по промышленности, экономике и предпринимательству Законодательного Собрания Санкт-Петербурга.
Стимулом к переезду на окраины может служить как создание комфортной социальной среды в новостройках, так и постепенное повышение налоговой нагрузки на население. Ведь многие пенсионеры сейчас живут в очень дорогой по рыночным меркам недвижимости, а порой для принятия решения им не хватает обычной финансовой грамотности – рассчитать, что им было бы выгодно, а что нет.
«Основы финансовой грамотности не преподаются: люди предпочитают до последнего жить в своей квартире, боясь, что их обманут, и не могут реализовать свое имущество адекватно. Хотя, если им расскажут обо всех возможностях, они могут выгодно реализовать свою недвижимость, поправить финансовое положение и поменять уровень жизни», - добавляет Роман Мерзликин.
Развитию малого и среднего бизнеса в центре Петербурга зачастую мешает еще и вопрос грамотной эксплуатации недвижимости. Так, например, Дворы Капеллы, расселенные за счет средств Всемирного банка, сейчас, по мнению участников круглого стола, пустуют.
«Просто там нет хорошего управляющего, - отмечает Елена Пархотина, заместитель генерального директора УК «МТЛ Управление недвижимостью». – Все правильно. Строить в центре города можно и для студентов. Мы на Петроградке построили комплекс апартаментов, сделали 320 номеров и 200 студий по 20 метров. У нас их арендуют студенты из ИТМО и Академии Художеств, и им не зазорно пойти подработать хостесс или официантом. В центре города мы сейчас готовим еще три подобных проекта».
За рубежом есть прекрасные примеры еще одного типа рентабельной недвижимости – так называемых обслуживаемых квартир, куда пенсионер, продав жилье, может переехать со всеми своими вещами. Это не дом престарелых, хотя на этаже обязательно дежурит медсестра. А все спуски и вся архитектура дома предусмотрены для удобного проживания пожилых людей. «Подобные дома строятся на месте бывших заводов, в недвижимости, которую продает город. Сейчас у Фонда имущества Петербурга много предложений в том же Пушкине – идеальное, красивое зеленое место – город-музей, город-парк с городской пропиской, - рассказывает Наталия Закхайм. – Что важно, подобные квартиры являются инвестиционными, их можно купить, например, в возрасте 40-50 лет на будущее и сдавать другим в аренду официально, а потом переехать самому. Это очень удобно. Плюс есть еще механизмы обратной ипотеки, когда пенсионеры могут, грубо говоря, «проедать» те активы, которые у них есть, но обеспечить себе достойную старость. Подобные комплексные проекты вместе с городом, банками, инвесторами могут стать драйверами экономики города, преобразить его в ближайшие 10-20 лет».
