4. Изменения в сфере саморегулирования в строительстве
В 2016 г. была проведена значительная реформа в сфере саморегулирования, которая оказала существенное влияние на рынок строительства в России. Поправки в Градостроительный кодекс РФ вступят в силу с 1 июля 2017 г.
Важным нововведением стала отмена допусков к определенным видам работ. Единственным подтверждением возможности осуществления строительной деятельности является членство в СРО, при этом оно станет обязательным требованием для выполнения инженерных изысканий, подготовки проектной документации, строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства по договорам подряда, заключенным с застройщиком, техническим заказчиком, лицом, ответственным за эксплуатацию здания, сооружения, региональным оператором. Членство в СРО не будет необходимым, если размер обязательств по договору строительного подряда не превысит 3 000 000 руб.
Изменяются требования к техническим заказчикам – ими смогут быть только юридические лица - члены СРО.
Законом устанавливается субсидиарная ответственность СРО по обязательствам своих членов по договорам подряда, заключенным с использованием конкурсных процедур (См. Федеральный закон от 3 июля 2016 г. № 372-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации»)
Другой блок поправок в Градостроительный кодекс РФ, вступивший в силу 1 сентября 2016 г., посвящен введению важных для строительного рынка положений о проектной документации повторного использования и модифицированной проектной документации, которые призваны уменьшить затраты застройщиков на реализацию строительных проектов.
Основными признаками проектной документации повторного использования являются следующие: такая документация (i) получила положительное заключение экспертизы и (ii) может быть использована при подготовке проектной документации для строительства аналогичного по назначению и проектной мощности объекта.
Предусматривается обязательное использование проектной документации повторного использования (при ее наличии), соответствующей критериям экономической эффективности (Критерии экономической эффективности установлены Постановлением Правительства РФ от 12 ноября 2016 г. № 1159), применительно к объектам, строительство которых обеспечивается органом власти либо юридическим лицом, доля публичных образований в уставном капитале которого составляет более 50%.
Модифицированной проектной документацией признается проектная документация, в которую после получения положительного заключения экспертизы внесены изменения, не затрагивающие безопасность объекта.
Подтверждением возможности использования такой документации является заключение органа исполнительной власти или организации, проводивших экспертизу, которое необходимо для получения разрешения на строительство.
Предполагается также создание единого реестра заключений экспертизы проектной документации (См. Федеральный закон от 3 июля 2016 г. № 368-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации»).
5. Изменения в Законе о долевом строительстве
В июне 2016 г. были приняты поправки в Федеральный закон об участии в долевом строительстве, с одной стороны, ужесточающие правила деятельности для застройщиков и, с другой стороны, усиливающие защиту прав дольщиков. Изменения в основной части вступили в силу с 1 января 2017 г.
Среди наиболее важных изменений можно отметить следующие:
· В целях защиты дольщиков от банкротящихся застройщиков Правительство РФ сформирует компенсационный фонд за счет обязательных взносов застройщиков;
· Предъявляются новые требования к застройщику, в частности к минимальному размеру его уставного капитала, варьирующемуся в зависимости от максимальной площади всех объектов долевого строительства, находящихся в портфеле застройщика. К примеру, при максимальной площади всех объектов застройщика более 500 000 кв. м размер уставного капитала застройщика или суммы уставных капиталов застройщика и связанных с ним юридических лиц должен составлять 1,5 млрд руб.;
· Появляется возможность открытия эскроу счетов для расчетов по договору при банковском кредитовании строительства (средства, уплачиваемые дольщиком, блокируются на специальном счете в банке, кредитующем застройщика, и передаются банком застройщику на основании передаточного акта, подписанного сторонами договора участия в долевом строительстве);
· Вводится требование к подробной индивидуализации объекта строительства в виде включения в договор подробного графического плана объекта с указанием всех его ключевых показателей;
· При передаче объекта застройщик обязан передать дольщику инструкцию по эксплуатации объекта;
· В случае нарушения срока передачи объекта вследствие уклонения дольщика от подписания передаточного акта застройщик освобождается от уплаты неустойки при условии надлежащего исполнения своих обязательств;
· Предусматривается единый реестр застройщиков, а также обязанность застройщика раскрывать информацию, связанную со строительством, на своем сайте (См. Федеральный закон от 3 июля 2016 г. № 304-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации»).
6. Иные законодательные изменения
· 1 января 2017 г. вступает в силу новый Закон о государственной кадастровой оценке. Определением кадастровой стоимости объектов недвижимости будут заниматься не независимые оценщики, а бюджетные учреждения, которые будут осуществлять деятельность на постоянной основе и проводить оценку по единой методике. Оценка будет проводиться не чаще 1 раза в 3 года (в городах федерального значения – не чаще 1 раза в 2 года) и не реже 1 раза в 5 лет. В определенных случаях предусматривается возможность проведения внеочередной кадастровой оценки (См. Федеральный закон от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке»).
· В Градостроительный кодекс введены положения, посвященные ценообразованию и сметному нормированию в области градостроительной деятельности. Определены понятия сметной стоимости строительства,сметных норм, сметных цен строительных ресурсов, сметных нормативов. Вводятся федеральный реестр сметных нормативов иинформационная система ценообразования в строительстве (См.Федеральный закон от 3 июля 2016 г. № 369-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и статьи 11 и 14 Федерального закона «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений»).
· Со 2 июня 2016 г. сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе при отчуждении всеми собственниками своих долей по одной сделке, подлежат нотариальному удостоверению, за исключением сделок по продаже земельных долей, которые с 4 июля 2016 г. нотариальному удостоверению не подлежат (См.Федеральный закон от 2 июня 2016 г. № 172-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», Федеральный закон от 3 июля 2016 г. № 351-ФЗ «О внесении изменений в статью 24.1 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и статью 42 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости»).
· 1 сентября 2016 г. Федеральное автономное учреждение «Главное управление государственной экспертизы» (ФАУ «Главгосэкспертиза»), занимающееся проведением государственной экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий, было включено в санкционный список США («Список запрещенных лиц»).
В отсутствие разъяснений Министерства финансов США о сфере действия американских санкций (их распространении только на проекты в Крыму или на всей территории России) «американские лица» (под которыми понимаются созданные в соответствии с законодательством США компании, граждане и постоянные резиденты США и лица, физически находящиеся в США) могут толковать санкционные запреты максимально широким образом. В связи с этим введение санкций против ФАУ «Главгосэкспертиза», обладающего исключительными полномочиями на проведение экспертизы в отношении ряда крупных инфраструктурных объектов (например, технически сложных объектов, проектов, финансируемых за счет средств федерального бюджета, дорог федерального значения, объектов авиационной инфраструктуры), может существенно затруднить участие «американских лиц» в российских строительных и инфраструктурных проектах, а также осложнить финансирование, страхование и обслуживание платежей в долларах США в отношении таких проектов американскими финансовыми организациями.
