Петербург много лет считается привлекательным для инвесторов в сфере как коммерческой, так и жилой недвижимости. Но уже лет 10 назад стало очевидно, что центр города развивается с некоторыми диспропорциями. С элитной недвижимостью соседствуют запущенные дворы-колодцы, а рядом с бутиками открываются дешевые магазины-дискаунтеры. Может ли город сделать так, чтобы центр стал привлекательным и безопасным, или это задача бизнеса и инвесторов?
«В последнее время властями города было многое сделано для того, чтобы превратить Петербург в новый Париж. Посмотрите, какое количество сериалов и фильмов создано о нашем городе. Безусловно, Петербургу надо заботиться об имидже, и центр города должен выглядеть как одно большое пространство для бизнеса – отели, рестораны, музеи, клубы, - открыла дискуссию Наталия Закхайм, руководитель аналитического центра «ЛИК ПРО». - Я долгое время жила за границей и могу рассказать, что характерно для таких городов. В центре города живут очень обеспеченные люди, молодые яппи и студенты, которые подрабатывают в центре города и там же тратят деньги. Но сегодня в центре Петербурга мы видим совсем иную картину».
Наталия Закхайм отметила, что многие арендаторы небольших коммерческих площадей в центре Петербурга жалеют, что сняли помещение в центре, и отмечают, что «рассчитывали на большую проходимость, но ее там нет. Пришлось уехать со своим бизнесом в спальный район».
«Мне кажется, что это негативная финансовая спираль, в центре города можно и нужно размещать больше бизнеса, и он может там гораздо больше зарабатывать. Это та тенденция, с которой нужно что-то делать», - добавила Наталия Закхайм.
Эксперты подтвердили, что потенциал у центра города огромный, если бы не сложности с расселением коммуналок, большое количество сомнительных «ночлежек» и отсутствие грамотного управления недвижимостью.
Коммунальные квартиры остаются проблемным вопросом
«Потенциал у центра города есть и останется. В относительно приличном состоянии - Петроградка, Невский и, конечно, улица Рубинштейна, – говорит Дмитрий Щегельский, президент НП Санкт-Петербургская Палата Недвижимости. - Но сегодняшний центр - как Петербург Достоевского - это или дорогие бутики, или формат «продукты24» непонятного качества. В принципе оба формата нужны, но хотелось бы видеть середину».
Эксперты отметили, что есть в городе и примеры успешной реновации подобных зон, например, проект «Парадный квартал». Но до сих пор огромное количество петербуржцев живут в центре города в коммунальных квартирах, которые не расселяют, потому что считается, будто все «лакомые куски» расселили уже 15 лет назад.
В среднем в Петербурге сегодня около 80 тысяч коммуналок. При этом в наиболее перспективном и престижном Петроградском районе в рамках программы расселения коммунальных квартир за первое полугодие 2016 г. было расселено всего 30.
«Я занимаюсь инвестиционной недвижимостью. И не могу сказать, что в центре не осталось ничего привлекательного. Да, возможно, не под крупные проекты, но под мини-отели и хостелы – вполне. И под недорогие квартиры для студентов – апарт-отели с длительной помесячной арендой - тоже», - говорит Наталия Закхайм. – Но сегодня комфортных предложений для молодежи в центре очень мало. И молодые люди предпочитают селиться в удаленных спальных районах. То время, которое они тратят на дорогу (до четырех часов ежедневно), они могли бы тратить на подработку в том же центре, рядом с домом. А заработанные таким образом (и, кстати, сэкономленные на проезде) деньги оставались бы в центре, стимулируя бизнес, потому что здесь бы их и тратили».
По данным Санкт-Петербургской палаты недвижимости, за последние несколько лет было расселено порядка 20 000 квартир. Впрочем, некое «торможение» в этом процессе может вызывать несоответствие той цены, которую хотят платить инвесторы, той, которую хотят получить потенциальные продавцы.
«Те, кому недвижимость нужна для извлечения прибыли, готовы платить за квартиру не больше 5-6 миллионов рублей. Кроме того, потенциальная недвижимость для расселения очень неоднородна. Одно дело – первая линия, и другое – третий двор на Рубинштейна, - комментирует Дмитрий Щегельский. Впрочем, в городе есть примеры, когда небольшие управляющие компании приводили в порядок «третьи» дворы, и они становились интересны инвесторам, так что как ни банально – во многом привлекательность объекта зависит от адекватного управления и культуры жителей дома».
Хостелам нужны четкие нормы
«Расселением всегда интересовались те, кому интересно делать мини-отели и хостелы, но сейчас этот процесс стало «зажимать» государство, и он завис», - считает Дмитрий Щегельский.
Фактически весь 2016 год прошел под знаменем «борьбы» с хостелами. Потенциальные инвесторы и те, у кого уже есть бизнес в сфере средств малого размещения, находятся в подвешенном состоянии и не знают, что будет дальше. Больше всего владельцы доходной недвижимости боятся, что им придется спрашивать разрешения соседей на создание мини-гостиницы, а также что обязательным станет требование к отдельному входу, который во многих домах просто невозможно организовать.
«Беда в том, что не делается разницы между ночлежками и хостелами. В итоге под прицелом оказался весь сегмент малого размещения. Я хочу подчеркнуть разницу. Хостел — это когда в одной комнате стоят несколько кроватей, и несколько человек (часто не знакомых друг с другом) там ночуют. В хостеле обязательно нужно следить за соблюдением порядка, но в той же Европе это очень распространенный формат для молодых туристов.
То, что зачастую
называют хостелом в России, – попросту «ночлежка». Вместо нескольких кроватей –
нары в 2-3 яруса, очень плотное проживание на
«С другой стороны, в Петербурге есть много прекрасных примеров мини-отелей на 3—4 комнаты, и это не создает никакой нагрузки на проживающих соседей, - отмечает Наталия Закхайм. - Рынок частных мини-отелей и хостелов в городе можно и нужно поощрять четкими нормами. Рынок серьезно выиграет, если не будет этих ужасных ночлежек. Но, к сожалению, работа по разделению этих двух типов не ведется.
Самое опасное - бездумно предоставить соседям право вето. Тем самым можно просто убить этот рынок. Здесь нужны простые нормы: сколько человек можно размещать на кв. метре, какова допустимая максимальная нагрузка на коммунальное хозяйство дома, и т.п.».
Центр - для бизнеса?
Аналитический центр «ЛИК ПРО» накануне форума выяснил у россиян, каким они видят центр современного мегаполиса. Так, 84% опрошенных считают, что центр должен быть ориентирован на платежеспособное население – туристов, молодых специалистов, работающих студентов – с развитием кафе, ресторанов, хостелов, коворкингов, креативных пространств, офисов различных форматов. Всего 9,5% опрошенных считают, что центр города, напротив, должен быть ориентирован на пожилых людей - с развитием бюджетных магазинов, мест отдыха, аптек и тому подобных форматов. 6,5 % опрошенных затруднились с ответом.
Впрочем, мнения экспертов круглого стола разделились кардинально.
«Постановка вопроса «кто должен жить в центре» - не совсем верная. Мы должны предоставлять людям, которые хотят уехать из центра, возможности для этого, чтобы у людей появился стимул переезжать. Пенсионеры и блокадники - консервативны, а их дети скорее предпочтут жилье в районах с развитой инфраструктурой и хорошей транспортной доступностью, к которым центр, увы, пока не относится.
Безусловно, в итоге хотелось бы получить центр города деловой, туристический, современный, но сейчас это не так», - отметил Роман Мерзликин, главный консультант председателя постоянной комиссии по промышленности, экономике и предпринимательству Законодательного Собрания Санкт-Петербурга.
Стимулом к переезду на окраины может служить как создание комфортной социальной среды в новостройках, так и постепенное повышение налоговой нагрузки на население. Ведь многие пенсионеры сейчас живут в очень дорогой по рыночным меркам недвижимости, а порой для принятия решения им не хватает обычной финансовой грамотности – рассчитать, что им было бы выгодно, а что нет.
«Основы финансовой грамотности не преподаются: люди предпочитают до последнего жить в своей квартире, боясь, что их обманут, и не могут реализовать свое имущество адекватно. Хотя, если им расскажут обо всех возможностях, они могут выгодно реализовать свою недвижимость, поправить финансовое положение и поменять уровень жизни», - добавляет Роман Мерзликин.
Управляющий поможет
Развитию малого и среднего бизнеса в центре Петербурга зачастую мешает еще и вопрос грамотной эксплуатации недвижимости. Так, например, Дворы Капеллы, расселенные за счет средств Всемирного банка, сейчас, по мнению участников круглого стола, пустуют.
«Просто там нет хорошего управляющего, - отмечает Елена Пархотина, заместитель генерального директора УК «МТЛ Управление недвижимостью». – Все правильно. Строить в центре города можно и для студентов. Мы на Петроградке построили комплекс апартаментов, сделали 320 номеров и 200 студий по 20 метров. У нас их арендуют студенты из ИТМО и Академии Художеств, и им не зазорно пойти подработать хостесс или официантом. В центре города мы сейчас готовим еще три подобных проекта».
За рубежом есть прекрасные примеры еще одного типа рентабельной недвижимости – так называемых обслуживаемых квартир, куда пенсионер, продав жилье, может переехать со всеми своими вещами. Это не дом престарелых, хотя на этаже обязательно дежурит медсестра. А все спуски и вся архитектура дома предусмотрены для удобного проживания пожилых людей. «Подобные дома строятся на месте бывших заводов, в недвижимости, которую продает город. Сейчас у Фонда имущества Петербурга много предложений в том же Пушкине – идеальное, красивое зеленое место – город-музей, город-парк с городской пропиской», - рассказывает Наталия Закхайм. – Что важно, подобные квартиры являются инвестиционными, их можно купить, например, в возрасте 40-50 лет на будущее и сдавать другим в аренду официально, а потом переехать самому. Это очень удобно. Плюс есть еще механизмы обратной ипотеки, когда пенсионеры могут, грубо говоря, «проедать» те активы, которые у них есть, но обеспечить себе достойную старость. Подобные комплексные проекты вместе с городом, банками, инвесторами могут стать драйверами экономики города, преобразить его в ближайшие 10-20 лет».
