ОСНОВНЫЕ ВЫВОДЫ
· В Санкт-Петербурге сегмент торговых помещений формата street retail активно увеличивался благодаря рекордным объемам ввода жилья. В черте Санкт-Петербурга было введено 114,6 тыс. кв. м встроенных коммерческих помещений.
· Наиболее высокая ротация арендаторов и динамика ставок наблюдалась на торговых улицах, прилегающих к открывающимся и закрывающимся станциям метро.
· Наименьший уровень вакансии наблюдается на пешеходных улицах, наиболее высокий - на крупных периферийных магистралях города.
· Предприятия общественного питания занимают ведущую долю рынка в структуре площадей street retail центральных торговых улиц и главных торговых магистралей.
ГОРОДСКИЕ СОБЫТИЯ
Сегмент помещений streetretail является одним из самых динамичных и устойчивых к негативным экономическим факторам. Наибольшее влияние на него имеют процессы и тенденции развития городской среды и инфраструктуры - появление новых жилых районов, транспортное развитие, создание общественных и пешеходных зон. В 2016 г. в числе таких событий можно выделить следующие:
· Закрытие / открытие после ремонта или ввод новых станций метрополитена. Накануне 2016 г. открылась станция метро «Выборгская», а в мае этого же года – «Василеостровская», в конце года состоялось открытие станции метро «Елизаровская». Для заметной части операторов торговли закрытие станции метро, формирующей пешеходные потоки, становится фактором, ставящим функционирование бизнеса под угрозу. Ротация арендаторов вблизи станции метро в такие периоды составляет не менее 30%. При этом, как правило, временное снижение трафика не является поводом к переезду для более устойчивых сетевых операторов или магазинов целевого посещения. В 2017 г. активная динамика в сегменте street retail будет наблюдаться в зоне влияния станции метро «Лесная», закрывающейся на время ремонта. В свою очередь, строительство новых станций задолго до их открытия привлекает внимание инвесторов и операторов к соответствующим локациям. Так, запланированное в 2017 г. открытие трех новых станций Фрунзенского радиуса на юге города стимулирует ставки и интерес арендаторов к помещениям street retail в зоне прилегания к Бухарестской улице.
· В течение года было завершено строительство жилых комплексов в масштабах, близким к рекордным за последние 12 лет: площадь построенных квартир в Санкт-Петербурге и Ленинградской области составила 4,45 млн кв. м. Тенденция роста ввода наиболее активно проявлялась в освоении пригородных территорий вокруг КАД, но и в черте Санкт-Петербурга введено более 3 млн кв. м жилья, что стало одним из самых высоких показателей в истории рынка. Активное строительство жилья, особенно в новых районах, неизбежно порождает прирост площадей встроенных помещений, и в 2016 г. он составил 114,6 тыс. кв. м. Районами с наибольшей суммарной площадью новых встроенных коммерческих помещений стали Московский, Красногвардейский и Приморский.
· В августе 2016 г. еще одна локация в центре города получила статус пешеходной улицы. Впоследствии был проведен конкурс по благоустройству улицы, где победил проект Большой Морской улицы как аванзала Эрмитажа под открытым небом. Согласно замыслу, небольшая улица превратится в многофункциональное пространство. Центральная часть будет использоваться для выставок и экспозиций с элементами озеленения и фонтаном. Боковые части улицы останутся в распоряжении пешеходов. В Санкт-Петербурге мало пешеходных улиц, при этом помещения на них остро востребованы, особенно среди операторов общественного питания и сувенирной продукции, поэтому выделение даже 100-метрового участка на Большой Морской улице можно считать заметным событием для рынка street retail. Работы по благоустройство улицы начнутся в 2017 г.
· После трехлетней реорганизации прошло открытие креативного пространства «Новая Голландия». Открылся первый этап проекта, который включает в себя благоустройство паркового пространства с временными павильонами, системой инженерных решений и сетей, необходимых для существования проекта, а также первых отреставрированных зданий, включая ресторан в здании бывшей кузницы («Кузня»). Реорганизация пространства проведена на качественном уровне, оно может использоваться круглогодично, и в 2017 г. можно будет наблюдать его дальнейшее развитие. Для операторов подобное событие является стимулирующим благодаря значительно возросшему трафику в данной локации. В частности, рост интенсивности пешеходных потоков по Конногвардейскому бульвару обеспечит более высокие показатели деятельности прежде всего предприятий общественного питания, и прирост ставок в ближайшей перспективе составит, по экспертным оценкам, не менее 10-15%. Концепция перспективного развития острова «Новая Голландия», в разработке которой принимала участие компания Knight Frank, предусматривает размещение на первых этажах исторических зданий значительного количества предприятий торговли и услуг с доступом из общественного пространства.
· Была проведена организация общественного пространства на Сенной площади. В середине октября были демонтированы торговые павильоны на территории более 15 000 кв. м. Визуальное расширение пространства создало заметный потенциал для развития операторов, занимающих помещения в зданиях, обрамляющих площадь.
ПОКАЗАТЕЛИ И ТЕНДЕНЦИИ
В течение года рынок Санкт-Петербурга пополнили 17 новых торговых операторов, активность проявляли как отечественные, так и зарубежные сети. В категории «одежда и обувь» большая часть новых операторов предпочла открытие в торговых комплексах, в то же время в формате street retail начали работать магазины зарубежных брендов Veta, Eres, Jil Sander Navy, занявшие помещения на главных торговых магистралях центральных районов. Заметную активность проявили сети продовольственных и алкогольных магазинов, включая новые. «Так, вслед за стартовавшими в 2015 г. сетями алкомаркетов «Виньон», «РосАл 24», «Выпь» и другими в 2016 г. на рынок вышли сети «Крепость 24» и «Русалка»; заявила о предстоящем открытии сеть «Красное и белое». Алкомаркеты традиционно активны в спальных районах и занимали помещения площадью 150-300 кв. м. В более высокой ценовой категории открылось «Ателье вина Абрау-Дюрсо» на территории ТРЦ «Великан-парк»», - рассказывает Тамара Попова, руководитель отдела исследований Knight Frank St. Petersburg. Среди сетевых стартапов года стоит выделить открытие в конце декабря 7 аптек «Мега Фарм», в планах компании «СИА ИНТЕРНЕЙШНЛ ЛТД» на 2017 год - развитие сети до 150 точек в Санкт-Петербурге и Ленинградской области.
Традиционно наиболее динамичным был сегмент общественного питания: 110 новых кафе и ресторанов открыли двери для жителей и гостей города. Доля заведений, открывшихся в формате помещений street retail, составила 84%, часть ресторанов и кафе появилась в составе торгово-развлекательных центров, а также деловых и креативных кластеров. Крупнейшим среди открывшихся за год и самым вместительным среди ресторанов китайской кухни в городе стал «Большой ресторан Цинь» на территории российско-китайского бизнес-парка. В числе крупнейших новых ресторанов, расположенных за пределами центра города, следует отметить семейный ресторан «Ферма Бенуа», дополнивший культурное пространство «Бенуа 1890», развитие которого началось в 2011 г. с момента продажи на торгах комплекса лесной молочной фермы Бенуа. Крупный ресторан «Маймун», расположенный в гостинице «Park Inn by Radisson Прибалтийская», пополнил карту сети Ginza. Среди открытий заведений общественного питания в помещениях встроенного формата на Невском проспекте заметными стали Amsterdam Chips Company, Bread & Meat, «МАО» и ресторан с уникальной концепцией «Квартира Кости Кройца». Традиционная активность наблюдалась на самых востребованных ресторанных улицах - Рубинштейна и Белинского. На улице Рубинштейна дефицит свободных помещений стимулирует интерес рестораторов к помещениям на вторых этажах зданий. В прошлом году здесь открылись двери таких новых заведений как Craze Wine, Smoke, Social Club и «Рубинштейн», на улице Белинского – бар St. Martin, «Бар, Которого Нет…» и «Гастробар Pinch!».
В целом заметна тенденция преобладания ресторанных премьер на небольших тихих улицах центра города, например, Некрасова, Жуковского, Восстания. Таким образом, формируются своеобразные гастрономические маршруты, привлекательные как для горожан, так и для туристов. В районах с преобладанием локального спроса и крупных жилых комплексах также сохраняется устойчивый интерес к встроенным помещениям со стороны предприятий общественного питания.
Ставки на ресторанных улицах, равно как и на популярных туристических магистралях, показывали небольшой рост в течение года (от 5% до 15% в зависимости от локации). Это обусловлено как развитием ресторанной культуры в целом и активным развитием разнообразных ресторанных концепций, так и определенными ожиданиями игроков рынка роста туристического потока в городе по мере приближения Чемпионата Мира по футболу 2018 г.
В течение года традиционно высоким оставался спрос на помещения в центре города. Это касается как помещений, расположенных на транзитных магистралях, так и встроенных площадей в составе новых жилых комплексов, таких, например, как «Парадный квартал», «Царская Столица». Высокий интерес вызывают помещения в зонах влияния станций метро в центральных районах города, однако предложений в таких локациях не много в силу низкой ротации и сжатых сроков экспозиции в случае освобождения арендаторами.
Заметен рост спроса на помещения в составе вновь образующихся крупных жилых массивов. «Доля вакантных площадей встроенных помещений в жилых комплексах на стадии, когда значительная часть квартир заселена, в городских проектах не превышает 4-5%. Несмотря на специфику размещения в локациях с преобладанием внутреннего спроса, многие операторы из сфер продовольственной торговли, товаров для дома и общественного питания высоко оценивают потенциал размещения бизнеса в районах новой застройки», - подчеркивает Тамара Попова.
ИНВЕСТИЦИИ В STREET-RETAIL
Существенная доля приобретений торговых помещений в собственность исходила в 2016 г. от покупателей с инвестиционными целями. Тенденцией в спросе в сегменте покупки помещений street retail является взвешенный подход инвесторов к рассмотрению альтернатив в совершенно разных локациях города и пригородов. Сравнение альтернатив показывает, что вложение в недвижимость формата street retail, расположенную на разных торговых магистралях, может иметь сопоставимый доход. Так, при сравнении помещения в центральной части города с помещениями, расположенными в спальных районах, выясняется, что высокая цена квадратного метра на момент покупки компенсируется более интересной ставкой аренды и лучшим показателем ликвидности впоследствии. Рассмотрение альтернативных инвестиций показывает, что отношение денежных поступлений от аренды к денежным расходам на приобретение актива (показатель cash-on-cash) в любом из рассмотренных трех строящихся жилых комплексов составляет 23-24% при начальных вложениях 16,5 млн руб.
Марина Пузанова, руководитель отдела коммерческой недвижимости, Knight Frank St. Petersburg: «Наиболее активными арендаторами на рынке street retail в 2016 г. были продуктовые операторы, заведения общественного питания и магазины сувениров в туристических локациях.
Наблюдается дефицит помещений площадью 100-150 кв. м в основных торговых коридорах: Невский проспект, Большой проспект П.С., а также на ресторанных улицах - Рубинштейна и Белинского. Существенно вырос интерес к аренде помещений в локации Сенной площади после ее преображения.
Высокая конкуренция среди продуктовых ритейлеров подталкивает их занимать новые ниши и развивать ранее нехарактерные для них форматы. Например, «Лента» активно ищет помещения под супермаркеты, а премиальные операторы открывают магазины формата шаговой доступности с селективным набором продуктов.
Сегмент luxury смещается в новую локацию – на Старо-Невский проспект, где к существующему пулу операторов добавился Louis Vuitton. Большая Конюшенная улица, напротив, становится одним из главных торговых коридоров в сегменте premium.
Среди ресторанных премьер этого года - SB burgers (Невский пр-т, д. 27), лапшичная «MAO» (Невский пр-т, д. 112), Amsterdam chips (Невский пр-т, д. 63). Открылись Newman coffeе на Невском пр-те, д. 94 и Le Pain Quotidien на Невском пр-те, д. 29.
Банки пересмотрели стратегию развития, отказываясь от помещений с избыточной площадью. Теперь они ищут объекты в шаговой доступности от метро, с удобной парковкой и безупречными визуальными и техническими характеристиками.
В 2017 г. можно прогнозировать корректировку арендных ставок в зависимости от локации помещений, в результате чего увеличится разрыв в стоимости аренды между удачно расположенными помещениями и объектами с низким трафиком. Операторы продолжат оптимизацию бизнеса и будут тщательно подходить к выбору новых точек».
