Большинство прогнозов на таком относительно консервативном рынке, как недвижимость, обычно строится на предположении о продлении текущих процессов и экстраполяции чего-то подобного, как происходящее сейчас, в будущее.
У нас до сих пор ярки в памяти воспоминания о прогнозах, скажем, сделанных компаниями большой четверки в 2007 г. на 2008 и 2009 годы: «..ставки будут колебаться в пределах 1000-1300 дол. за кв. м в год на помещения класса А, не включая НДС и операционные расходы…».
Также было весьма отрадно читать оценки для арендных бизнесов, созданных в 2010-2014 годах, о ежегодной индексации не менее чем на 10-20%, и при этих предположениях сроки окупаемости составляли оптимистичные 6-8 лет.
Реальное положение дел, как мы все видим, увы, серьезно отличается от этих прогнозов.
Рублевое падение ставки аренды в 2014-2016 годах составило в среднем по рынку не менее 20-25% на что-то более или менее ликвидное, в т.ч. помещения ритейла на проходимых местах и офисов класса А и Б+.
Причем эта ситуация констатируется для Москвы и Санкт-Петербурга, что наводит на мысль, что в провинции падение было и больше и безнадежней.
Пик падения спроса действительно, по крайней мере пока, прошел в 2015 г., когда даже те же самые ведущие консультанты отметили отрицательные объемы поглощения, что означало, что освободившихся площадей было больше, чем арендованных.
Сейчас, как консенсус прогноз, есть мнение, что рынок вошел в стадию стабилизации, которая скорее похожа на стагнацию.
Итак, сейчас ставки на аренду офисов по классам А и Б, очень усредненно составляют 28 000-35 000 руб./кв.м./год и 12 000-26 000 руб/кв.м/год соответственно.
На наш взгляд, ситуация на рынке коммерческой недвижимости, которая, конечно, формируется под влиянием общеэкономической картины в стране, будет в 2017 г. опять-таки в лучшем случае стагнировать, в худшем же (к примеру, резкое падение цен на нефть и другое сырье) возможно дальнейшее падение и ухудшение. Сравнивая и взвешивая различные мнения и тенденции и на основании наших ощущений и опроса ряда экспертов мы делаем вывод, что ставки будут колебаться в тех же пределах что и в 2016 г., с попытками роста во второй половине года.
Массированного ввода новых площадей, который мог бы обернуться еще более серьезным падением ставок, не предвидится, а объем запрашиваемых площадей ограничен слабым общим спросом и состоянием «задушенности» российской экономики.
На рынке установилось состояние шаткого равновесия и отсутствия ярко выраженных тенденций как к росту, так и к снижению цен. Из самых общих соображений можно предположить, что вскоре колебание около нуля должно сменить какое то более уверенное движение, и нам кажется, что это будет, при сохранении имеющейся макроэкономической политики, слабый рост, в пределах инфляции, и скорее всего даже не компенсирующий рост налоговой нагрузки и затрат на содержание помещений.
В случае если в мае-июне будет взят курс на более внятную и ориентированную на рост экономическую политику, характеризующуюся снижением ставок финансирования, ростом числа новых проектов, в т.ч. по инициативе государства, хотя и вероятность этого невелика, рост может быть более существенным и, хотя и с неким лагом до полугода, может составить в год до 15-20%.
В случае разворачивания существенно более драматичных процессов (но до определенной степени - не состояния третьей мировой войны) как внутри страны (финансовый кризис регионов или банковский кризис), так и в целом в мире (многие экономисты сходятся во мнении, что кризис 2007 -2009 гг. только один из череды предстоящих), возможно и дальнейшее увеличение уровня вакантных площадей, и соответствующее снижение цен, по примеру прошедших ранее процессов, на те же 15-20%.
Кто же на общем фоне - “..упали и лежим..” - демонстрирует рост, а кто является аутсайдером?
Поскольку мы работаем не только с сегментом от 500 кв. м, для нас заметными являются существенно более меньшие сроки (до 4-6 недель) экспозиции, чем в среднем по рынку (до 8-12 недель) по площадям до 300 кв. м с отделкой в новых бизнес-центрах, таких, к примеру, как W плаза-1 и 2 на Варшавском шоссе, комплекса зданий на проспекте Андропова, д. 18, «Порт Плаза», бизнес-центр «Водный» рядом с метро Водный стадион. Данные проекты реализовывались застройщиками путем продажи площадей блоками от 200 кв. м и потому в них появилось много независимых собственников, они отличаются высоким уровнем потребительских характеристик (уровень здания не ниже Б+, близость к метро и в целом высокая транспортная доступность). Хотя, конечно, уровень ставок, по сравнению с предлагаемыми основными собственниками-застройщиками, оказывается ниже примерно 20-30%, но, возможно, хотя бы в краткосрочной перспективе это более правильная тактика - лучше сдать быстрее, но дешевле, а потом уже пытаться плавно поднимать ставку к уровню рынка для приведения в соответствие с плановыми показателями окупаемости. Это характеризует то, что многие компании, сохранившие свои показатели оборота и прибыли, пользуются моментом, чтобы сменить свои офисы на более престижные и удобные, при этом даже снижая свои затраты на аренду.
А что же происходит с теми, от кого уезжают эти счастливчики? Теми, чьи площади располагаются в зданиях, построенных или реконструированных в 90 гг., или даже еще до 1991 г., и которые утрачивают свою привлекательность в связи с появлением более современных комплексов?
Сейчас даже для собственников достаточно современных комплексов уход одного крупного арендатора становится серьезной проблемой - как, например, завершившаяся, пусть и в меньшем объеме, чем изначально заявлялось, сделка Yandex и O1 Properties по аренде 10 000 кв. м в комплексе Aurora на Озерковской набережной. Собственникам Красной розы, где Yandex уменьшил свое присутствие, придется, возможно, решать непростую задачу по заполнению этой вакантной площади.
Для решения этих задач есть несколько путей, и самый простой - снижать цены и дробить площади, чтобы воспользоваться сравнительно большим спросом в более дефицитном площадном сегменте.
Другой путь - это изменить качество своего предложения, затеяв серьезный ремонт и реконструкцию здания, возможно даже переориентировавшись на другие сегменты недвижимости, к примеру, апартаменты.
В любом случае этим владельцам придется столкнуться с потерями и затратами.
В связи с этим опять-таки для всех - и выигравших (относительно), и проигравших - становится очень актуальной задача по привлечению арендаторов и покупателей на свои площади. Здесь есть также несколько путей: обратиться в агентство, воспользоваться уже известными ресурсами типа CIAN.RU или DOMOFOND.RU, пытаться выстраивать собственную рекламную политику путем создания и продвижения своего интернет-ресурса или воспользоваться всеми путями сразу. Плохо только, что настоящего прорыва и по-настоящему чувствительного уровня спроса нельзя получить ни в одном из этих источников.
Возвращаясь к прогнозу на 2017 год, все вышеперечисленные тенденции будут присутствовать на рынке, который столь стремительно меняется, подстраиваясь под новые реалии, и жизнь на этом рынке будет непростой.
