В начале «Русского завтрака», состоявшегося в рамках международной выставки MIPIM-2017, гостям был представлен официальный ролик, подводящий инвестиционные итоги российского рынка коммерческой недвижимости. За 2016 г. объем инвестиционных сделок на рынке составил 4,2 млрд долл., что на 74% больше показателя предыдущего года. Лидерам рынка недвижимости было предложено обсудить как эти цифры, так и тенденции, итоги и прогнозы на 2017 г.
Модераторы мероприятия Александр Ольховский (вице-президент Банк ВТБ) и Андрей Постников (управляющий директор «Логопарк Девелопмент») после краткого приветствия гостей передали слово Николаю Казанскому (управляющий партнер Colliers International), который отметил, что реальная картина инвестиционных итогов несколько отличается от озвученных в ролике цифр. «Реальный объем «чистых» инвестиционных сделок составляет чуть больше 25% от общей суммы, примерно 1,2 млрд долл., по нашим подсчетам», - отметил Николай. В общую же цифру входят и долговые сделки, и переезд государственных структур, и покупки банками крупных офисных объектов, но даже из оставшихся сделок, не все были в деньгах. При этом Николай уточнил, что команда Colliers International смотрела с оптимизмом в будущее российских инвестиций в прошлом году и с еще большим оптимизмом смотрит сейчас. Это не значит, что обязательно будет побит результат 4,2 млрд долл., однако «чистых» сделок ожидается больше.
Дальше слово было передано Наталии Тишендорф (генеральный директор AVICA), которая выступила с позиции собственников. По мнению Наталии, 2016 год был очень сложный, и 2017 год будет еще сложнее. Среди главных проблем Наталия отметила сокращение числа инвесторов на рынке, изменение налогообложения с начала 2017 года и дорогое финансирование из-за отсутствия конкуренции между банками. Этот год Наталия охарактеризовала следующими словами: «Это будет, как плохой футбол, длинная позиционная игра, которая, с моей точки зрения, не конвертируется в рост инвестиционного рынка. Какие есть предпосылки, чтобы 2017 год изменился в позитивную сторону, я, если честно, не вижу».
От банковской сферы выступил Геннадий Жужлев (член правления, руководитель корпоративного бизнеса банка ФК Открытие), который отметил низкую доходность инвестиций в коммерческую недвижимость. «Ставки будут снижаться, как рублевые, так и валютные, но снижаться они будут медленно», - пообещал Геннадий.
Об интересе к инвестициям со стороны пенсионных фондов рассказал Вадим Корсаков (заместитель исполнительного директора по инвестиционной деятельности НПФ «Благосостояние»), при этом заметив, что серьезно наращивать их объем в настоящее время не планируется, отчасти из-за отсутствия стабильности в пенсионном законодательстве. Тем не менее, «приобретать какие-то объекты офисной недвижимости мы будем, и смотрим на этот момент позитивно», - заверил слушателей Геннадий.
Подводя промежуточные итоги, Александр Ольховский сказал: «Как видим, ни банки, ни пенсионные фонды не хотят быть активными участниками рынка». На тему альтернативных источников финансирования девелоперских проектов было предложено высказаться Дмитрию Минцу (председатель Совета Директоров, председатель правления O1 Properties). Интересовал слушателей, в частности, опыт компании по размещению еврооблигаций в 2016 г. Однако начал Дмитрий с озвученной проблемы вовлеченности финансовых структур. «Что-то какая-то грустная у нас беседа получается. Надо закрывать и расходиться», - пошутил Дмитрий. По его мнению, ждать определенности и стабильности на рынке коммерческой недвижимости – не самая лучшая стратегия, так как «любая неопределенность позволяет заработать деньги». О размещении евробондов Дмитрий сообщил, что компания планирует и дальше активно выходить на этот рынок, так как интерес к облигациям есть.
Дальше слово было передано Валентине Станововой (генеральный директор Capital Group), которая рассказала о том, что Capital Group видит большой потенциал для инвестиций на рынке недвижимости Москвы и не планирует сокращать долю своих вложений в проекты за счет увеличения финансового участия партнеров. «Риски есть, но и доходность от инвестирования безусловно выше, чем от занятия только fee-девелопментом», - отметила Валентина. Интерес вызвала озвученная стратегия компании, которая не подразумевает привлечение банковских средств. Вопрос, поставленный модераторами, звучал следующим образом: «Только ли в цене денег тут дело? Пересмотрели бы вы свою стратегию в случае предложения кредитных средств под 5%?». Валентина рассказала, что в первую очередь, речь идет о цене заемных денег, но также большую роль играет фактор лишних обязательств, помимо имеющихся обязательств перед партнерами, дольщиками и городом. Мимо вопроса, однако, не смогли пройти Геннадий Жужлев и Дмитрий Минц. Геннадий рассказал, что при наличии свободных денег или «дешевых» кредитных денег девелоперский бизнес и инвестирование будут выглядеть значительно более привлекательными лично для него. Дмитрий, в свою очередь, усомнился в выгодности и рентабельности бизнеса при условии снижения ставок по кредитам.
Выступление Максима Гасиева (президент «Группы ПСН») было посвящено инвесторам жилой недвижимости. «Основными инвесторами на данном рынке являются физические лица», - сообщил Максим. Речь идет в основном о покупке квартир, в меньшей степени – о бондах и паях. Однако, по его словам, в дальнейшем ситуация может измениться, правда, не скоро.
Никола Обайдин (директор по сдаче в аренду офисной недвижимости PPF Real Estate) присоединился к той части выступающих, которая смотрит на инвестиционные возможности российского рынка оптимистично. По его словам, PPF Real Estate видит поле для инвестиций и не планирует уходить с этого рынка. О проблемах Никола высказался следующим образом: «Здесь много говорили о ставках, но мы проблем по ставкам финансирования не видим. Они снижаются, и с привлечением средств у нас проблем нет».
Согласился с оптимистичным взглядом в будущее и Владимир Пинаев (генеральный директор CBRE), который предположил, что некоторый пессимизм в общем фоне отдельных выступлений был вызван насыщенностью предыдущего дня выставки. «Возможно, не все успели проснуться», - отметил Владимир.
Далее слово взял Сергей Гипш, управляющий партнер Knight Frank. Вниманию участников и гостей «Русского завтрака» был представлен обзор исследования The Wealth Report о направлениях инвестиций ультрахайнетов (людей с состоянием более 30 млн долл.). Согласно исследованию, в России, как и во всем мире, наиболее привлекательной для инвестиций остается офисная недвижимость. Также Сергей отметил рост числа ультрахайнетов в России на 10% за год и прогноз по росту их числа на 60% в течение ближайших 10 лет, что позволяет говорить об оптимистичном прогнозе и для рынка инвестиций.
Далее свое видение ситуации с инвестициями в России представил Том Девоншир-Гриффин (управляющий директор компании JLL, Россия и СНГ). Он отметил интерес к российскому рынку недвижимости со стороны западных инвесторов, но посетовал на закрытость некоторых процессов. С точки зрения Тома, российскому рынку стоило бы «открыть шторы» и активнее приглашать зарубежных игроков. При этом Том Девоншир уточнил, что прогнозы JLL в целом также оптимистичны, как и у ряда коллег.
Свой прогноз по инвестициям на 2017 год озвучил Владимир Пинаев. Согласно его ожиданиям, сумма всех инвестиций если и не вырастет по сравнению с 2016 годом, то, во всяком случае, останется на том же уровне. В денежном эквиваленте, это от 4 до 5 млрд долл. Также Владимир прогнозировал возврат части компаний к долларовым арендным ставкам. С таким прогнозом согласился и Николай Казанский, добавив к этому, что количество международных инвесторов будет расти, но ввод новых объектов продолжит падать, что приведет к росту ставок аренды в целом по рынку.
После официальной части мероприятия гости смогли пообщаться уже в неформальной обстановке и подробнее в личной беседе обсудить судьбы инвестиционного, а также других рынков. Партнерами 26-го "Русского Завтрака", состоявшегося в рамках международной выставки MIPIM-2017, выступили компании Raven Russia Ltd. и "Логопарк Девелопмент".
Павел Назаркин
