Для большинства рынков это был тяжелый год, однако, объем инвестиций значительно увеличился в 4 кв. 2012 г., что сигнализирует о положительной динамике и возвращению уверенности на рынок коммерческой недвижимости, который может увидеть рост в 14% в этом году и превысит отметку в 1 триллион долларов (815 млрд евро) впервые с 2007 г.
Согласно данным Cushman & Wakefield, рост активности в этом году в основном коснется Северной и Южной Америки. Это объясняется возросшим интересом к рынку недвижимости со стороны финансовых институтов и частных лиц, а также возросшим объемом предложения.
Сильное завершение 2012 г. состоялась в основном за счет рынков Китая и США. Первый побил рекорды по сделкам с земельными участками, второй увидел взрыв активности со стороны инвесторов, которые стремились компенсировать выросший к концу налог на увеличение рыночной стоимости капитала. Однако рост наблюдался не только в этих странах-«тяжеловесах», но и на ряде других рынков, таких как Испания, Польша, Норвегия, Швейцария, Индонезия, Таиланд, Индия и Австралия, в основном за счет ралли в IV квартале.
Инвесторы продолжают очень выборочно подходить к проектам, концентрируясь в основном на наиболее ликвидных продуктах. Если смотреть по регионам, то рост мировых инвестиций шел за счет сделок в Северной Америке и развивающихся стран Азии. При этом, развитые рынки Европы и Азии показали нулевую динамику, а развивающиеся рынки Европы, Ближнего Востока, Африки и Южной Америки показали негативный рост.
Сравнение по странам показывает, что рост в США и Мексике в 2012 г. был выше, в сравнении с другими странами континента. В Азии наибольший прирост инвестиций наблюдался в Малайзии, Вьетнаме, Австралии и Новой Зеландии. В Европе активностью инвесторов могли похвастаться Финляндия, Норвегия, Швейцария и Ирландия. Незначительный рост в таких крупных рынках как Китай, Германия и Гонконг так же отразились на мировом объеме инвестиций.
Региональные тренды – Северная и Южная Америка показали наилучшие результаты, а Европа привлекла наибольший объем международных инвестиций. Рынки Северной и Южной Америки показали наилучшие результаты в мире по всем показателям – там больше всего усилилась инвестиционная активность, ставки доходности снизились на больший процент и ставки аренды показали лучшую динамику. Для Азии и региона ЕMEA год был скорее стабильным, на них больше отразилось замедление мировой экономики.
На Северную и Южную Америку приходится 32% мировых инвестиций в 2012 г. (28% в 2011), в то время как доля регион EMEA сократилась до 21% (с 24%). Азия остается самым крупным инвестиционным рынком, на нее приходится 47% мировых инвестиций, что 1% чем в 2011 г., при этом инвестиции шли за счет местных игроков.
В борьбе за иностранные инвестиции, Европа в 2012 году лидирует. На нее приходится 51% всех инвестиций из-за рубежа (45% в 2011 г.). Для сравнения в Азии доля иностранных инвестиций составила 31%, а в Южной и Северной Америке всего 18% (20% в 2011).
Арендаторы офисной недвижимости в прошедшем году проявляли осторожность, что привело к снижению спроса и падению ставок в некоторых странах. Тем не менее, нехватка предложения поддержала рынок, и в некоторых районах ставки начали показывать положительную динамику к концу 2012 г., и в целом год был скорее положительным. В прошлом году больше всего инвестировали в торговую недвижимость, а также во все сектора в Северной и Южной Америке.
Северная Америка будет самым предпочтительным рынком для
международных инвестиций в коммерческую недвижимость в 2013 г., несмотря на
продолжающуюся политическую и налоговую неопределенность. Первые признаки
восстановления в спросе со стороны арендаторов, совместно улучшающейся
экономикой и рынком кредитования, низкий уровень свободных помещений хорошо
отражаются на спросе со стороны арендаторов и сделках. В итоге в регионе
прогнозируется 15-20% рост инвестиционной активности, параллельно с
незначительным сокращением ставок капитализации, за счет лучших объектов на
вторичных рынках, постепенной нормализации ситуации на рынке арендаторов и
роста ставок аренды.
Хотя доходность скорее всего расти не будет из-за достаточно низкого уровня ставок капитализации, ожидается дальнейшее их сокращение на тех рынках, где они высоки: такие как офисы в пригородах и складская недвижимость, по мере того как появляются возможности для кредитования за счет роста рынка ипотечных ценных бумаг.
Улучшившиеся макроэкономические условия совместно со стабильным ростом в Азии и Тихоокеанском регионе подогреют активность, что отразится в увеличении инвестиционной активности на 15-20%, прогнозируется в отчете. Спрос на инвестиции будет расти, по мере роста доверия к рынку Китая. Спрос на коммерческую недвижимость со стороны международных инвесторов захватит Австралию и Японию, тогда как рынки Индия и Индонезии продолжат развитие. Долгосрочные тренды, как убранизация и рост среднего класса, приведут к увеличению спроса во всех секторах, включая жилую недвижимость, особенно городах Китая и странах с высокими темпами роста рынка недвижимости: Вьетнаме и Индонезии.
В Европе ожидается рост активности в 2013 г., но ситуация будет отличаться в разных странах и секторах. Инвестиционная активность в коммерческую недвижимость Европы в краткосрочной перспективе будет достаточно подавленной из-за нехватки качественных активов и доступного финансирования. В 2013 г.ожидается рост выпуска акций банками, корпорациями и частным, что должно способствовать большей инвестиционной активности, с ожидаемым 5% ростом в 2013 г. Общий европейский тренд будет дифференцирован от рынка к рынку.
