Последние годы рестораторы все чаще рассматривают торговые центры в качестве площадки для размещения своих заведений. Если раньше они были прерогативой сетевых проектов, то сейчас в торговые центры активно входят одиночные рестораны. Существует некий стереотип, что в торговых центрах не может быть хорошего ресторана, но это не соответствует современным реалиям.
Хороший торговый центр способен «генирить» собственный поток за счет магазинов, кинотеатров и других развлекательных структур, что очень удобно как для гостя, так и для ресторатора. Люди получают возможность сделать покупки, сходить в кино и вкусно поесть в одном и том же месте. Кроме этого, торговые центры оснащены паркингом, чем не могут похвастаться многие заведения формата street retail.
Однако рестораторы, арендуя помещения в торговых центрах, также не защищены от таких проблем, как появление прямого конкурента, например, стейк-хауса, или проблем с обязательным переоформлением договоров с неподъемными условиями арендами, которые внедряют недавно назначенные девелоперы. Ресторан может потерять около 20% своих гостей из-за подобных нововведений, и весь бизнес-план, с учетом инвестиций в рекламу и расчетом на определенные потоки гостей и других факторов, буквально рушится.
Приступая к поиску помещения, вы столкнетесь со множеством предложений и возможностей, но чаще всего это будут ТЦ, которые еще не открылись или находятся на этапе застройки, а во всем известные места пробиться очень тяжело и зачастую финансово неподъемно. Тем не менее владельцы ТЦ заинтересованы не только в платежеспособных арендаторах, но и в ярких и необычных концепциях, которые будут привлекать новых посетителей. Потратьте время и сделайте информативную и красочную презентацию, которая представит ваш ресторан в лучшем свете и расскажет о целевой аудитории и ваших гостях, чтобы появилась возможность получить дополнительную скидку.
Кроме этого, надо соответствовать уровню торгового центра. Речь идет не столько о ценовом соответствии, сколько о качественном наполнении концепции ресторана. ТЦ хочет получить оператора с оптимальным средним чеком, вкусной едой, красивым дизайном и качественным обслуживанием. Необходимо сделать предложение, которое не пересекается с другими концепциями ресторанов. Ни вам, ни ТЦ не будет выгодно наличие прямого конкурента.
Одним из главных аспектов, на который вы будете ориентироваться, - это посещаемость ТЦ. При планировании торгового центра профессиональный девелопер старается найти оптимальное место размещения и просчитать его посещаемость, но на практике это не всегда представляется возможным. Ограниченное количество хороших мест под застройку заставляет инвесторов в строительство быть не слишком разборчивыми. Маленьким сетевым проектам или одиночным кафе приходится делать выбор скорее интуитивно, наудачу.
Как правило, чем больше торговый центр, тем больше он привлекает посетителей. Хотя, конечно, многое зависит от конкретного города, региона, конкуренции. Для больших городов лучше обращать внимание на торговые центры площадью от 20 тыс. кв.м. Это не гарантия, конечно, но вероятность того, что они окажутся более востребованными у покупателей, ? выше. Наличие кинотеатра, детских игровых комнат и других развлекательных заведений также даст вам возможность рассчитывать на дополнительное количество гостей.
Договор об аренде
Арендные отношения с торговыми комплексами имеют огромное количество подводных камней, на которые следует обращать внимание, и лучшим решением будет не экономить на этом этапе, а нанять опытного юриста, специализирующегося по вопросам именно этой отрасли.
Зачастую в договоре прописано, что в случае его расторжения арендатор обязан не только оставить обеспечительный платеж в размере нескольких месяцев аренды как штраф за нарушение, но и заплатить ряд дополнительных неустоек. Фактически арендодатель получает возможность в любой момент избавиться от арендатора, получив на выходе отремонтированное помещение. Кроме того, арендатор отвечает за любые проблемы, которые произошли по его вине, - от лопнувшей трубы до закурившего в коридоре грузчика. В то время как арендодатель почти ни за что не несет ответственности!.. У крупных управляющих компаний в договорах не предусмотрено прекращение арендной платы, даже если торговый центр по техническим причинам перестает функционировать. Получается, что в этот момент у ресторана не только начинают портиться продукты и «капает» зарплата персонала, но он еще и продолжает оплачивать арендную плату и эксплуатационные расходы. Чтобы избежать подобных проблем, лучше с самого начала привлечь юристов.
Кроме этого, если вы будете знать все тонкости заключения договора, у вас появится возможность договариваться о разных скидках. Так, например, если ТЦ только открывается, то можно попросить снижения стоимости аренды на 50%, пока торговый центр не заполнится другими арендаторами на 80%.
В силу того, что договоры между арендатором и арендодателем находятся в рамках
гражданско-правовых отношений, у государства практически нет возможности
урегулировать их. Я бы посоветовал начинающим рестораторам не торопиться
откликаться на заманчивое предложение от торговых центров, помня, что
бесплатный сыр бывает только в мышеловке.
