Загородная рекреационная недвижимость Подмосковья

Предложение

Зона отдыха и туризма Московской области составляет более 44 тыс. км.

Основные типы рекреационной недвижимости включают:

· Современные центры (10%):

- СПА-комплексы (например, «Артурс СПА», «Мистраль»);

- Спортивные парки (например, «Волен», «Турист»);

- Загородные рекреационные гостиничные комплексы, (например, Яхонты, сеть Helio Park);

- Культурно-спортивные комплексы («Истра Холидей», «Лада Холидей», «Медвежьи Озера»);

· Объекты советского периода (50-80%).

Одной из специфических особенностей рынка загородных средств размещения, характерной для Московской области, является четкое географическое структурирование качественных отелей и резортов. Наиболее востребованные проекты располагаются на удалении не более 30-35 км от МКАД (такая географическая структура повторяет ситуацию на рынке коттеджных поселков).

Успешность проектов, расположенных на большем расстоянии от МКАД, чем 40 км, обуславливается наличием мощного ядра притяжения в виде крупной территории, богатого и разнообразного набора объектов инфраструктуры.

Как правило, средства коллективного размещения, расположенные на удалении от 40 км от МКАД, представляют собой санаторно-профилакторные заведения, предполагающие длительный период пребывания.

Спрос

Туристический потенциал Московской области наиболее ярко выражен в северном, юго-западном, западном, северо-западном территориальных секторах области.

Относительно удаленности от МКАД оптимальным по востребованности считается расстояние до 30 км, наиболее востребованными направлениями являются Дмитровское и Ленинградское шоссе.

Кроме этого, необходимо отметить, что вне зависимости от местоположения и удаленности рынок загородных коллективных средств размещения в очень значительной степени подвержен влиянию сезонности. Как правило, максимальные показатели заполняемости достигаются загородными отелями и пансионатами в весенне-летний период, когда загрузка достигает 80-85% за счет 100% в выходные и праздничные дни. Еще один пик - новогодние каникулы. Рост спроса на отдых в Подмосковье в зимние праздники стал отчасти следствием недоступности/ дороговизны ранее популярного отдыха за рубежом за счет снижения курса рубля.

Среднегодовая загрузка находится в диапазоне 40-45%.

Для того чтобы сгладить влияние сезонности, при условии реализации формата средства коллективного размещения, операторы увеличивают акцент на событийный туризм и круглогодичные объекты инфраструктуры.

Основные тенденции и прогнозы

Несмотря на снижение темпов роста основных показателей социально-экономического развития России в период с 2013 по 2016 гг. (что снижает привлекательность инвестиций и уменьшает спрос на рекреационные объекты), динамика развития крупных объектов Московской области - самая высокая во всей российской туристической отрасли: по количеству мест размещения рынок подмосковного отдыха растет на 10% в год.

Исходя из информации по заявленным проектам, к 2018 г. мест размещения — гостиниц и пансионатов — по сравнению с 2013 годом станет в два раза больше. При этом, учитывая капиталоемкость данного сегмента и его невысокую по сравнению с другими сегментами коммерческой недвижимости окупаемость на фоне высоких ставок проектного финансирования и недостаточности числа опытных операторов, очевидно, что многие из заявленных проектов не будут реализованы. 

При этом отмечается, что на момент исследования одним из весьма существенных стимулов роста спроса в Московской области являлось закрытие наиболее популярных мест бюджетного отдыха в Египте.

Конкуренция на рынке объектов размещения увеличивается. Учитывая рост требовательности потребителя к соотношению цены и качества, к диапазону услуг, в относительно лучшем положении оказываются крупные высоко-профессиональные комплексы. Одновременно с этим сохраняется опция успешного функционирования небольших проектов с нишевым / узкоспециализированным предложением, например, узкий спектр медицинско-оздоровительных услуг, уникальность объектов активного отдыха.