Особенности рынка недвижимости Германии

В настоящий момент сфера экономики, связанная с недвижимостью, шагает в ногу с современным High-Speed-обществом. Такие старые мудрости как “Недвижимость – надежное капиталовложение” или “Долгосрочно – цены на недвижимость растут постоянно”, сегодня можно отправить в архив. Тенденции роста и падения цен и спроса на недвижимость меняются быстрее, чем еще 5 лет назад. По всей видимости, дни стандартных офисных зданий с 2-3 крупными арендаторами уже сочтены, а торговые центры, несмотря на замедление темпов развития экономики Германии в последние годы, растут как грибы после дождя.

В данный момент существует тренд разделения коммерческой недвижимости, то есть строгое разделение ее по назначению – например, бизнес-центр, шопинг-центр, промышленный парк и т. д. Прогнозы аналитиков говорят, что будущее все же за таким видом недвижимости, который совмещает в себе и жилой блок, и офисные помещения, и магазины, и фитнес-центр. Таким образом, любой желающий сможет жить, работать, делать покупки и заниматься спортом в одном и том же здании. Так называемый эффект ранней индустриализации – разделение жизни на мир рабочий и весь остальной – постепенно отомрет. Преимущества налицо. Человек тем самым избегает ежедневного пути на работу с его бесконечными пробками и переполненным метро. К тому же, он находится в привычной для него среде. Такие примеры уже существуют в США, например в Нью-Йорке, где граждане неделями не выходят из своих небоскребов, имея все необходимое для жизни и работы в одном здании.

Торговая недвижимость

В то время как хорошо посещаемые городские торговые центры пользуются особой благосклонностью инвесторов, для владельцев маленьких магазинчиков и бутиков они как бельмо в глазу. К числу людей, без энтузиазма говорящих об этом виде недвижимости, относятся также маклеры по недвижимости, вероятно теряющие часть своего рынка, а также некоторые представители городских властей в лице плановых отделов застройки городов. Никакие другие виды инвестиций в недвижимость не вызывают в Германии более противоречивых мнений, чем инвестиции в строительство новых шопинг-центров.

И тем не менее начиная с 1960‑х гг. эти центры, называемые в народе “храмами потребителя” заняли прочное место в “торговом ландшафте” Германии. Их триумфальное шествие не остановить. Каждые 3 недели в стране открывается новый торговый центр. В декабре этого года их будет 399, а к концу следующего, по предварительным подсчетам, – 414, с торговой площадью более чем 13 млн кв. м, сообщает German Council of Shopping Centers (GCSC). Этому не в последнюю очередь способствует низкая арендная плата, варьирующаяся в зависимости от площади помещения и его расположения. Побочные затраты на содержание помещений – на маркетинг, охрану, поддержание чистоты – также невысоки, поскольку этот сервис осуществляется сразу для всех торговых точек центра. Все это приводит к тому, что под крышей такого шопинг-центра открывается много магазинчиков, которые были бы неконкурентоспособными, арендуя помещение под торговый зал на одной из оживленных улиц.

Одним из важных аспектов в процветании торгового центра является его способность превратить обычную процедуру закупки в настоящее событие, выходящее за рамки его функции, сравнимое, например, с посещением парка аттракционов. Именно на это делают сейчас ставку владельцы шопинг-центров, возвращаясь к корням возникновения европейского города – в форме оживленной рыночной площади, с ее многофункциональностью.

Одним из главных инструментов в борьбе за увеличение объемов продаж и раздел рынка в этом сегменте является, по мнению экспертов, хорошо обученный и приветливый персонал. Современный покупатель желает видеть перед собой не просто продавца, а хостессу, ведь на сегодняшний момент речь идет уже не об удовлетворении покупательской потребности, а об исполнении желаний покупателя.

В настоящий момент 43,4% немецких торговых центров находятся в Сити, 39,3% – в других, не центральных районах городов и 17,3% – в загородной зоне. Эти цифры говорят о том, что все меньше таких объектов строится в Германии вне городской зоны.

Специалисты считают, что в ближайшие годы под шоппинг-центры будут переоборудоваться классические немецкие торговые дома, не выдерживающие конкуренции, а также на рынке будут появляться центры малой и средней величины, т. к. цены на землю в Сити достаточно высоки, да и сами участки под застройку практически отсутствуют.

Офисная недвижимость

Для того чтобы вести разговор об офисной недвижимости в Германии, нужно знать, что население страны насчитывает сегодня около 83 млн человек. В отличие от России, здесь такого количества городов‑миллионников нет, поэтому общий обзор можно провести на примере шестерки крупнейших немецких центров:

Берлин – население примерно 3,2 млн (самый большой по площади и населению)

Гамбург – население примерно 1,76 млн.

Мюнхен – население примерно 1,34 млн.

Франкфурт на Майне – население примерно 665 000

Штуттгарт – население примерно 600 000

Дюссельдорф – население примерно 580 000

В общей сложности в первое полугодие 2008 г. было сдано в аренду или продано в прямое пользование 1,5 млн кв. м офисных помещений, что составляет +9% по сравнению с прошлым годом.

За II квартал этого года площадь не сданных в аренду помещений в вышеназванных шести городах сократилась на 164 000 кв. м (-2%) и составила к концу июня 6,9 млн кв. м. В среднем в этих 6 городах простаивает 8,9% офисных помещений (-0,2% в сравнении с I кварталом 2008 г.). Рост арендной платы во II квартале 2008 г. в Берлине, Гамбурге и Мюнхене составил 50 евроцентов за 1 кв. м. За год повышение арендной платы составило от 2% в Дюссельдорфе до 7% в Гамбурге. До конца текущего года специалисты ожидают во всех городах 2%-ный рост арендной платы.

В сегменте офисной недвижимости все большей популярностью пользуются бизнес-центры. Они отличаются от классических офисных зданий тем, что каждый арендатор может себе выбрать помещение нужного на данный момент размера, а также увеличить или уменьшить площадь за счет большого количества имеющихся помещений. Также одним из направлений бизнеса при сдаче офисных помещений в аренду являются бэк-офисы. В основной своей массе это помещения, предоставляемые фирмам под офисы на условиях краткосрочной аренды, и до мелочей соответствующие потребностям арендатора, и способные обеспечить полноценно функционирующее бюро.

Складская недвижимость

Складская недвижимость является на сегодняшний момент одним из самых процветающих видов коммерческой недвижимости. Это связано с открытием границ с Восточной Европой и систематически увеличивающимся объемом экспорта на восток. Географическое положение страны как нельзя больше этому способствует. К тому же так исторически сложилось, что Германия имеет самую длинную в Европе сеть автомобильных дорог, да и по качеству покрытия эти дороги являются одними из лучших в мире. Хорошая досягаемость любой точки республики – одно из главных преимуществ автоперевозок. Все это способствовало интенсивному развитию автомобильной логистики в Германии. А ведь цены на дизельное топливо в Германии в этом году уже пересекали отметку 1,40 евро за литр. За последние 2 года цена на топливо выросла на 40%. Кроме того для грузового транспорта существует дорожная пошлина (маут) за проезд по скоростным автомагистралям, которая немецким правительством будет с 01.01.2009 увеличена. Несмотря на эти серьезные дополнительные расходы, количество грузового транспорта в стране неумолимо растет с каждым годом. Площадь складских помещений, сданных в аренду или проданных в прямое пользование, в пяти крупнейших городах Германии (и на прилегающих к ним территориях), уже рассмотренных выше, в первое полугодие 2008 г. увеличилась по сравнению с аналогичным периодом прошлого года на 10% (1,94 млн кв. м). Особое развитие в этом секторе недвижимости наблюдается как раз не в больших городах (Берлин, Гамбург, Дюссельдорф), а на периферии, т. к. территории там позволяют строительство новых складских помещений и перевалочных баз, используемых логистическими фирмами для комплектации грузов. Здесь прирост составил 14%. Единственным исключением среди городов является Мюнхен, где прирост составил 32%.

Невозможность в короткий срок найти склады по подходящей цене и размеру заставляет арендаторов продлевать уже имеющиеся арендные договоры. Эксперты утверждают, что спрос на хорошие складские помещения в последующие несколько лет будет держаться на сегодняшнем уровне.

Гостиничная недвижимость

В этом секторе нужно различать инвестиции в уже функционирующие гостиницы и отели, которые только планируются к постройке. Специалисты советуют инвесторам рассматривать каждый объект в отдельности. Есть отели, которые уже при 40% заселенности приносят неплохие дивиденды, другие же заселены полностью, но прибыли не приносят, потому что были просто-напросто слишком дорого куплены, и понадобятся десятилетия, чтобы они начали окупаться.

Для владельцев городских отелей главной иконой является городской туризм. Например, в столице Германии, Берлине, только за последний год количество туристов, проживавших в гостиницах города, увеличилось примерно на 15%, чему в качестве рекламы немало посодействовал чемпионат мира по футболу 2006 г. Но и без него интерес туристов к Германии постоянно растет. Больше всего туристов приезжает из США, Японии и Китая. Причем у туристов пользуются спросом все категории отелей: от молодежных турбаз с одной звездочкой до 5‑звездочных отелей. Второй источник, поставляющий гостей в немецкие гостиницы, – это круглогодично проходящие во всех крупных городах интернациональные симпозиумы, выставки и конгрессы.

Новая мода – это Wellness-отели. Чаще всего они находятся в сельской местности, на берегу красивого озера. Они привлекают своих гостей многодневными Wellness-программами. По мнению специалистов, успех этих отелей зависит от умения хозяина вести такой дом. Даже успешно функционирующий отель при смене хозяина может прийти в упадок. Поэтому предпочтение ими все же отдается хорошо позиционированной классической городской гостинице.

Что касается новых проектов, то здесь все больше инвесторов вкладывает капитал в постройку отелей в Германии. По предварительным подсчетам, до 2013 г. в Германии будет построено 179 4‑ и 49 5‑звездочных отелей. Основанием для таких инвестиций является постоянный рост спроса на ночлег в Германии.