Снос хрущевок: коммерческий или общественный проект?..

Гавриил Королёв,  директор департамента недвижимости Инвестиционной группы «РВМ Капитал»

В феврале 2017 г. по рекомендации Президента России Владимира Путина Мэр Москвы Сергей Собянин объявил о намерении Правительства Москвы снести все так называемые хрущевки - жилые пятиэтажные дома (бывали и четырехэтажные), массово строившиеся в СССР с конца 1950-х, - и переселить их обитателей в современное комфортное жилье. Проект займет около 30 лет. Мэр города оценил объем работы в 25 млн кв. м, которые занимают 1,6 млн москвичей. Чуть позже стало известно, что столичные власти намерены снести не только пятиэтажки, но и девятиэтажки.

По мнению строительных экспертов, снос хрущевок может обойтись московскому бюджету в 2,5 – 3 трлн руб. Чиновники и эксперты прогнозируют увеличение стоимости нового жилья, предоставляемого взамен хрущевок, до 35%. Идея не нова, и каждый раз, когда за эту задачу брались власти, они натыкались на большое количество препятствий и проблем. Как раз разбор последних позволит нам постараться рассмотреть предлагаемую программу комплексно.

Хрущевки можно разделить на виды и группы. Они отличаются не только по этажности, но и по локации. Это самый интересный момент в новой программе. Есть хрущевки, которые условно мы назовем «золотые». Они расположены внутри Садового и Бульварного колец. Есть хрущевки, которые можно условно назвать «серебряные». Они расположены в пределах ТТК или в престижных районах (например, рядом с Москва-Сити или на Кутузовском проспекте). Есть хрущевки, которые можно условно назвать «бронзовые». Они расположены в спальных районах на периферии Москвы.

И это еще не все. Есть удобные для девелопмента хрущевки – вытянутые по горизонтали или сгруппированные, т.е. расположенные на большом земельном участке (от 2 га), что позволяет осуществлять комплексное освоение территории. А есть неудобные для девелопмента - точечная застройка (до 1 га), т.е. расположены они на очень компактном земельном участке.

В «золотых» и «серебряных» хрущевках личностный аспект, о котором идет речь ниже, раскроется в полном объеме, при этом за эти проекты будут бороться коммерческие структуры (девелоперы/инвесторы). В «бронзовых хрущевках» с высокой долей вероятности личностный аспект будет минимален и новые проекты будут реализовывать городские структуры (ГКУ УКС) на бюджетные деньги.

Про удобные для девелопмента хрущевки писать особенно нечего, это идеальные площадки для строительства стартового дома и последующих коммерческих объектов.

А вот неудобные для девелопмента хрущевки – это уже интересно. В этих проектах нет места или для прежних жильцов, или для новых. Чтобы угодить всем одновременно, нужно либо искать свободный земельный участок в непосредственной близости (город выбрал именно этот путь) от сносимого дома, либо повышать этажность нового дома, возводимого на месте прежнего. Но это непросто. Стоит также упомянуть, что смешение разных социумов в одном доме - тоже «не комильфо». Хотя с точки зрения социологии города это правильно, т.к. является панацеей от появления гетто, с которыми столкнулись во Франции, США и других, как правило капиталистических, странах, где в жилых проектах не принято на стадии концепции и продаж смешивать разные социальные слои. В России пока смешение есть, а гетто нет. Стоит упомянуть, что программа сноса хрущевок делает большой вклад в ликвидацию потенциальных гетто, в которые начали превращаться районы, застроенные такими хрущевками.

При расселении хрущевок ярко проявится личностный аспект данного проекта. Жители хрущевок, как правило, проживают в них значительную часть своей жизни - по несколько десятилетий. В этой связи у них возникает естественная привязанность к территории – любовь к своей улице, району, соседям. Версия о том, что жильцов удастся переселить в другие локации, например, в Новую Москву, несостоятельна. Если открыть правовые системы «Консультант Плюс» или «Гарант», то можно увидеть сотни судебных дел, связанных с переселением физических лиц, закончившихся не в пользу девелоперов. На страже прав граждан стоят в первую очередь Конституция и Гражданский кодекс РФ, охраняющие святое право собственности и социального найма.

Если взять реальные примеры из жизни, то переселяемых можно разделить на четыре группы: «нормальные граждане», «упрямцы», «фанатики», «бизнесмены».

С «нормальными гражданами» (это до 85% жильцов/собственников) все просто: если им предложить хорошую локацию и площадь по действующим нормативам (18 кв. м на человека в Москве), то они без лишних хлопот подпишут все документы и переедут.

С «упрямцами» (10-12% жильцов/собственников) сложнее: обеспечены субъективные придирки к площади, количеству комнат, локации, высоте потолков и т.п., но это скорее скажется на сроках и хлопотах для города или девелопера.

Сложную группу представляют «фанатики» (1-2% жильцов/собственников). Это один из тех случаев, когда решению проблемы не способствуют деньги. Как правило, это люди, которые ни при каких обстоятельствах не хотят покидать любимый дом/улицу и не готовы к неудобствам, которые возникнут при сносе ветхого жилья и переезде в новое место. Такими людьми движут не бытовые/меркантильные интересы, а духовные, что очень сложно учесть в бизнес-плане девелопера.

С группой «бизнесменов» (не более 1% жильцов/собственников) все гораздо однозначнее: они не просто согласны переехать, они, собственно, для этого и купили квартиру в хрущевке. Проблема в том, что они предъявляют требования «с маржой», которая зависит от их собственного бизнес-плана. Как правило, она не меньше 100%, т.е. такие граждане на время (пока не получат деньги или завышенную жилую площадь) могут стать «упрямцами» или «фанатиками».

Универсальный рецепт работы со всеми указными группами один. Это комплексный подход: изменения в законодательстве, дающие городу большие полномочия, но при этом соблюдение исключительно высокого качества проекта в целом (сжатые сроки, высокое качество строительства, отличные архитектурные и планировочные решения, улучшение инфраструктуры, разумность выбора локации при переселении).

Если высотность ограниченна, то на месте хрущевок придется построить дома с точно такими же технико-экономическими показателями и, возможно, даже меньше в части жилой площади, т.к. в наше время действуют СНИП по обязательному наличию парковки и противопожарные требования, которые сокращает жилую площадь. Если пойти по пути повышения высотности, то это, учитывая колоссальный масштаб проекта (25 млн кв. м), может фундаментально изменить архитектурный облик столицы.

Есть и еще один аспект. Хрущевки являются эталоном «архитектуры без архитектуры»: как правило, территория, прилегающая к ним, не имеет необходимого благоустройства: прогулочных зон, достаточного места для гостевой парковки, детских площадок и т.п. Создание такого благоустройства сократит потенциальную площадь застройки и технико-экономические показатели новых жилых домов. Не зря Мэр Москвы заявил Путину, что «необходимо изменить ряд норм, регулирующих градостроительные технические нормы. Более того, общая площадь, по оценкам экспертов, может увеличиться примерно на 20-30% за счет новых нормативов по нежилым помещениям - санузел, кухня. Мы строим в действующей городской застройке, не в чистом поле, поэтому необходимы специальные нормы, чтобы ускорять эти процессы». Изменения будут вноситься в Жилищный и Градостроительный кодексы, а также в Закон о статусе Москвы. Если же для подготовки документации по планировке территории потребуется отступить от требований технических регламентов, пожарной безопасности и проч., то город может выдать специальные технические условия, которые сам и разработает.

Обратить пристальное внимание и направить максимум усилий стоит именно на архитектурный аспект проекта. У Сергея Собянина есть уникальный шанс оставить в истории Москвы яркий след. Если на месте хрущевок не возводить безликие высотки, а построить по-настоящему гармоничные оригинальные архитектурные творения, то Москва буквально преобразится, а безликие районы превратятся в места притяжения жителей и туристов. Если такие амбиции появятся у «отцов» города, то следовало бы провести открытый конкурс среди мировых архитекторов, победителя которого будет выбирать жюри, состоящее не только из членов Правительства Москвы, но и интеллектуальной элиты России.

Основная причина инициации сноса хрущевок именно в этот исторический момент очевидна всем. Но помимо удовлетворения политических амбиций руководства страны программа, конечно, может оказать огромную пользу гражданам, девелоперам и городу. Важно, чтобы это благое намерение не превратилось в дешевую спекуляцию как со стороны граждан, так и со стороны властей, а действительно внесло положительный вклад в преображение Москвы. А для этого необходимо прямо ответить на вопрос: это общественный проект или коммерческий?.. По-моему, учитывая вышеприведенные аспекты и нюансы, - 100% общественный, нацеленный на повышение технического и архитектурного качества жилья в Москве.

Этот проект может стать примером для аналогичных программ в регионах. Главное - Правительству Москвы не стоит гнаться за дешевыми техническими решениями, экономить на инфраструктуре и архитектуре.

 



иГРОКИ РЫНКА

РВМ Капитал

Королёв Гавриил

Инвестиции

РВМ Капитал

Государственная/городская структура

Правительство Москвы

Материалы по теме

Экспертный анализ

Реновация промзон лишает Москву дешевых офисов С-класса

А между тем востребованность таких офисов настолько велика, что несмотря на начатый в Москве несколько лет назад процесс активной реконцепции промзон и промышленных зданий офисы С-класса с минимальной нарезкой площадей (50-100 кв. м) по-прежнему составляют больше половины офисного рынка Москвы, как утверждают аналитики Colliers International
19.02

Реновация гостиниц советской постройки

Реновация старых отелей может принести их собственникам существенное увеличение дохода, а все недостатки таких проектов при правильном подходе можно легко нивелировать.

26.07

журнал CRE 3-4 (339-340)

1-28.02.2019
Макроэкономика Девальвация рубля и решение правительства по увеличению НДС с 2019 года оказали влияние на рост инфляции, которая в декабре превысила целевой ориентир ЦБ (4 %), ускорившись до 4,3% г/г. Глобальное потепление «Глобальное потепление» к рынку коммерческой недвижимости, возвращение игроков, ушедших после кризиса «в жилье», и продолжающаяся трансформация всех сегментов – эксперты CRE прогнозируют «довольно удачный» для девелопмента год...

Популярное

Проект

«Газпром нефть» построит новую штаб-квартиру

«Газпром нефть» не будет размещать офис в «Лахта центре», а построит новую штаб-квартиру.
13.02
В мире

Nestle продаст Starbucks

Nestlé выпустила свой первый ассортимент кофейных продуктов под брендом Starbucks.






 
15.02
Назначения

Colliers International – новое назначение

Дарья Савенкова назначена на должность заместителя директора департамента торговой недвижимости Colliers International в Москве.
14.02
Сделка

«Эталон» купил долю в «Лидер-инвест»

АФК «Система» продаст контрольный пакет своего девелопера «Лидер-инвест» компании «Эталон». Соглашение о покупке доли в «Лидер-Инвесте» может быть частью глобальной сделки по вхождению АФК «Система» в уставный капитал «Эталона».
 
19.02
Назначения

Knight Frank открывает новое направление

В структуре Knight Frank St Petersburg выделено новое направление строительного аудита и управления проектами, руководителем которого назначен Станислав Алексеенко.
19.02
Законодательство

В России разработаны стандарты «зеленого» строительства

Впервые в России разработаны и утверждены четыре национальных стандарта «зеленого» строительства.
15.02
Назначения

Knight Frank – новое назначение

Илья Князев назначен на должность руководителя отдела складской и индустриальной недвижимости Knight Frank St Petersburg.
14.02

подпишись НА эксклюзивные новости cre